新生人口断崖式下跌，对楼市有什么影响？

前程无忧

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文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货




提问：叔 我想过几年带孩子回上海上学 最近在看上海的房子 总预算800以内 有个映虹桥 在赵巷版块 周边有协和双语一贯制 您对这个版块怎么看 有发展前途的潜力吗
或者按我的预算和想法 主要是就近孩子上学 周边配套比较完善 出行可以以自驾为主
回答：整个上海楼市目前最热门的话题就是大虹桥以及长三角一体化。
虹桥商务区基本是以虹桥枢纽为核心，面积目前不算大而这长三角一体化则是包含了青浦西面的小镇，其中就有朱家角和金泽。
赵巷镇是大虹桥板块以及长三角一体化热门之选。
虽然这个小镇目前没有在这两个规划片区内但是这个赵巷镇的房地产潜力却是非常巨大的。


如果说徐泾是青浦大虹桥的桥头堡的话，那么这赵巷板块算是吸纳了不少大虹桥买房需求以及商业溢出。
尤其是伴随着盈港东路，崧泽大道，地铁17号线的投入运营，这赵巷板块与大虹桥也算是近在咫尺。
但凡靠近虹桥枢纽的近郊小镇都是上海买房人的热门之选。看看七宝，九亭，南翔等板块，你就会知道这未来赵巷的发展潜力会如何了。
毕竟这些小镇的人口导入能力非常强。


有产业，有人口导入，有整个大虹桥的辐射以及未来长三角人群的置业需求，这赵巷的房地产市场是一直被看好的。


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提问:星叔，坐标南京，子弹80，小孩目前三年级，考虑近期买初中学区房。看了新街口钟英、河西的树人两个老破小，以及仙林的新盘三种不同类型的楼盘，感觉各有优劣，想请教一下你的意见。
回答：你好，关于南京学区房的：
一、南京有价值可以买的学区房:小学前10名的:琅小，力小，拉小，北小，南师附小，芳草园，金陵汇文，银城，长小，游小。
前6名的公办初中:29中，13中科利华，3初钟英，树人，汇文，新城。(排名不分先后)


新街口迄今仍然是南京最好的地段之一，丽思卡尔顿的选址可是很讲究的，不是随便什么地方都能开的。
但交通和配套已经谈不上全方位优势，河西中已经完全可以与其分庭抗礼，甚至隐隐有超越之势。
而且，还有一个变量起了很大的作用:学校。


龙江的芳草园，仙林的南外金中南大，奥体的新城南外金中，在板块崛起的过程中，吸引了大量的优质购买力。
考虑自住+学区，排序:新街口>河西>新街口




提问:星叔，目前中国人口老龄化在加剧，出生率越来越低，城镇化进程变慢，未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值(城市不再有净流入人口)!到那时，房价还会持续增长吗?到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了?
回答：1.人口增量下滑，意味着全国分化行情加剧，人口净流出的城市，房子砖头化，人口净流入的城市，才会有房地产。




2.城镇化水平变慢，意味着房地产涨幅有明显天花板，长期来看只有1.3-1.6亿人口进程，谁抢得人多，谁发展就更快。


3.流动人口聚集，加速城市群发展，未来中国值得投资的城市没那么多，也就粤港澳、长三角、京津冀、成渝、中部都市圈和东部沿海地区这些。


4.劳动力人口下跌，对新房市场存在明显利空，国外的经验已经证明这点，劳动力达到顶点时，新房规模也会达到顶点，然后一起往下走低。


5.老龄化现象严重，家庭人口数变少，会导致部分物业配套好，带花园小区，生活宜居的小区受到欢迎，另外小户型也会成为以后市场的主流产品。


总的来说，楼市现象，本质上就是人口现象，人口变化会改变楼市的底层规律，以前房地产最好的黄金时代已经过去，现在是白银10年。




提问: 星叔好！人在深圳，有一房，太小，需改善住房，手中700，喜欢大梅沙海景，未来想在海边，大平层，万科东海岸的大平层可否入手，西部价太高，满足大平层，景观好的，实在买不上，另目前可供选择的有两套，同一楼栋，一个次顶楼，东把头，业主红本在手，价格强势，一个低两层，西把头，都在中高层，景观差不多，但价格东部贵50万，我应该如何选择？近期也不急用！价格会涨吗？我现在能入手吗？谢谢！
回答：万科东海岸自住没问题，环境很舒适。从投资角度还是不太建议。
十年前热炒的海景房，除了华侨城天麓、万科东海岸，万科17英里之外，中海半山溪谷、依山花园等海景房，涨幅都很慢，有的甚至是亏的。就整个盐田来说，十年仅涨了97%，年化收益率7%，略高于银行理财产品5%的收益率。盐田房价涨幅远远落后于深圳其他区域，并且这一差距还在加大。要知道福田香蜜湖06年房价，也只有一万有余，而现在香蜜湖二手房动辄十三四万的价格，跟盐田海景房相比，简直是天壤之别。


盐田区房价为什么跑输全深圳，十多年了，有些海景房为什么不涨反跌，究其原因，总结起来有几点原因：
1、因为深圳的城市发展方向是一路往西走！往东是背道而驰！


2、最早的CBD在罗湖，后来到了福田，现在到了南山，随着去大梅沙海边玩耍的人流也越来越多，交通也越来越堵塞，尤其是节假日必塞车，相当于一年就有一百多天不能正常通勤，周末去住也很痛苦。
而这种豪宅，非常依赖于高端产业人口的购买力，而这种人群又集中在福田和南山区，要他们跨过罗湖过来接盘有毒资产实在是异想天开。
因此盐田海景豪宅就失去了居住属性，平日里只有保姆住，再好的海景资源房没有人接盘，也没有任何价值！


3、海景相比地段来说只是附加值，海景房起价太高，透支了利润空间，而且很多都是户型大，总价高，接盘人少。


深圳未来的五大总部基地:
福田中心、后海、留仙洞、深圳湾超总、北站。南山占了三个，福田的建设基本完毕了。
这五大基地没有包含前海和科技园l，前海的地位毋庸置疑，科技园已经相当成熟。未来十年，深圳70%以上的甲级写字楼会在南山建成。
未来中心一定在南山!


想买房，一定是围绕南山去布局，实力雄厚买深圳湾、香蜜湖，一般土豪买宝中、前海，普通中产买碧海、北站，刚需去沙井、光明。
按人群集中度：科技园、超总、后海、几乎是连成片的，不管是现在还是未来，最高端、最强大的购买力都集中在这里。




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