救市与自救，楼市拒绝躺平

前程无忧

最近，楼市动作频频，新一轮救市潮来了！


高层，多次公开喊话，明确房地产是国民经济的支柱产业。


要支持居民合理购房需求，鼓励金融机构有序稳妥推进并购贷款，促进房地产市场良性循环和健康发展。


就连一度被认为是箭在弦上的房地产税试点改革，也因为年内不具备扩大条件而难产。


地方政府，超60城加入救市大军。

从菏泽部分银行下调住房按揭贷款比例到最低2成，打响救市第一枪；


到郑州发布楼市18条，再次祭出棚改大旗，成为全国第一个公开救市的国家中心城市、中部强省会城市；







再到全国各地大幅降低房贷利率，济南、东莞、中山增加公积金贷款额度，福州放宽限购，兰州放松限贷和限购，浙江衢州全面取消限购限售，以及苏州放松限购限售……楼市地方调控，全面由紧转松。


房企，资产重组。


有人壮士断臂，卖优质项目、卖商业、卖物业；有人缩表出清，向管理要红利；有人以价换量，保证现金流……


毫无疑问，本轮救市是大尺度的，且是自上而下的。

NO. 1｜壹

纵观中国楼市发展史，如此救市，还是在8年前的2014年和14年前的2008年。


2008年，受金融危机外部冲击与内部危机叠加，政府开启了救市，那年的四万亿我们至今记忆犹新；


2014年，楼市遭遇高库存之忧，全国房价罕见下行，部分房企面临资金链危机。为解决高库存，一系列松绑政策纷至沓来，20%首付、7折房贷、5次降准降息、去库存、棚改货币化……





时隔8年，房地产再次迎来救市潮。


为什么救楼市？


最根本的原因是，经济增长面临很大压力。


不用多说，我们每个人都身在其中，深有体会。疫情下，国内外经济都受到了冲击，外部环境不稳定，内部经济也面临一系列的调整，比如这几年对房地产、互联网大厂、教培行业的管控，叠加疫情及行业本身存在的问题，才导致了当下的经济现状。


就拿楼市来说，客观来讲当前房地产市场的严峻形势，既有长周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企业自身因素；是长短期、国内外、政策企业等因素叠加的结果，仅归因于任何一方面均有失偏颇。


然而，无论如何，当下的中国经济，需要更多的对冲手段来稳增长。


最直接的原因是，房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。


在全球经济史中曾有这样一句话，十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。


我们都知道，房地产是支柱产业，差不多占了GDP 5%到10%的份额，它增长可以影响10%，负增长也影响10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业，要稳定；

第二，房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%是房产，也该稳定；

第三，房地产是半金融企业，里面有大量的融资、贷款，一旦崩盘会对金融机构造成很大的冲击；


第四，房地产是龙头企业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品。

所以，当下房地产必须救，这也就有了我们开头所说的来自高层、来自地方政府的一系列救市政策。


不过，从目前的情况来看，政府对这些困难房企不是简单地去救，因为一旦它要崩盘，它的债务实际上就要进入破产重整的保全，但它的资产不是房企自己的，而是债权人的。这个债权人包括银行、非银行，包括贷款买了期房还没拿到房子的购房者，也包括上下游的供应商，还有许多没拿到欠款的施工单位。


对这样的资产，现在最迫切的是提振行业信心。而提振信心，不仅需要政策加持，更需要房企自身努力。

NO. 2｜贰

事实上，自去年房地产陷入危机以来，为了活下去不少房企都在寻求自救。


总结起来，无非以下几种：


1、以空间换时间，出售资产。


出了问题的大型房产商要自救，需要有壮士断臂的勇气，保存最主要的一个肌体，不使得整体上瘫痪。


一句话，卖卖卖。前几年最大的出售资产事件就是“断臂求生”的王健林。


如今，曾经靠卖资产活下来的王健林转身成为白衣骑士，4月初分别和建业集团、鑫苑集团签署战略合作协议。


其中，和建业的合作是其旗下商业项目的运营权，也就是说万达商管将凭借其专业的运营经验，全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。据说，建业的几个凯旋广场项目都在推进合作。


而鑫苑集团与万达集团的合作则比较深入，除了商业管理、资产管理，还涉及到了产业地产和科技研发等业务领域。







当然，除了建业、鑫苑，还有更多的房企在卖项目、卖商业、卖物业等资产。


比如，世茂去年12月出售香港项目股权，今年一月又相继以10.6亿元出售上海北外滩核心区一项目公司股权和18.445亿元出售广州亚运城项目26.67%股权；中国奥园今年也出售多个境外项目，其中加拿大项目回笼资金2.15亿加元（约10.78亿人民币）；1月融创将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价14亿元。


华润万象生活收购禹洲物业代价确定为10.58亿；中梁、花样年、富力、蓝光旗下的物业公司都卖身给碧桂园。


显然，出售资产是降低负债最直接最有效的方式，也是处理资产时的常规操作了。


2、寻找合作，收购兼并。


从目前市场上收购兼并的主体来看，这类合作也可以分为两种形式：


一是，国有资本运营公司也可以拿出它的资本金，成为战略投资者入股到那些优势房产商，去收购兼并。


比如，建业集团与河南省机场集团签署战略合作，双方将在物业管理、酒店管理、园林景观、地产开发项目等方面展开全方位、多层次合作。而河南省机场集团的背景是河南省国资委直属国有大型航空运输服务企业。







华南城引入深圳特区建发集团成为大股东，成功染红。而国有资本的背书，就让债务缠身的华南城成功展期两笔美元票据债务。


更值得一提的是，华南城还与深圳能源集团子公司签订了合作框架协议，试图在新能源赛道进行转型升级。


如果不是国资入主，华南城走出债务泥潭都很难，更别说合作开展新业务了。


二是，优势的房产商、没出问题的房产商去收购、兼并、重组出问题的房产商，目前来看这类房企主要是央企和国企。


比如，爆雷的佳兆业，清明节最后一天，和招商蛇口双双发布公告，双方将携手长城资产在城市更新、商业综合体和文旅等领域展开战略合作。







显然，这种“出险房企+国企央企+资管公司”共建合作平台的模式，一方面可以发挥各家优势，另一方面，也做到了风险切割。


但是，从行业视角来看，这种自救模式能成为大部分爆雷房企的“参考答案”吗？


答案不是绝对的，毕竟，想被选择前提得是好资产。


从另一个角度来看，该出清的就会出清，不是所有民营房企，都能得救的。


3、交换要约求展期


众所周知，今年依旧是房企还债的高峰期，债务得到展期，也就意味着房企能获得更多的时间处理债务，缓上一口气。

丨2022年地产美元债

比如，荣盛曾为两支存量合计约8亿美元债券发起交换要约和同意征求，获得了持有人超75%的支持，成功交换。


今年二月，禹洲完成了2022年部分票据的交换要约。


今年年初，大发地产征求修改违约条款的两笔美元债，均获得了受托人的同意。


最近的展期，就是4月1日，融创“20融创01”债券展期方案顺利通过，40亿元债券余额成功展期18个月。


不得不说，融创是房企自救中最积极、坚决的企业之一。自2021年下半年以来，公司通过两次配股、资产处置及大股东无息借款等措施，回笼资金近400亿元。


4、老板输血，股票增持


毫无疑问，老板输血最能让大家看到老板挽救企业的决心；股票增持，则能够彰显对企业未来发展前景的坚定信心，改善基本面。

去年9月，富力执行董事李思廉及大股东张力给富力地产提供80亿港元股东资金。


去年10月，当代置业控股股东张雷以及执行董事张鹏“自掏腰包”，向公司提供8亿元的股东贷款，以帮助公司度过危机。


去年年底，旭辉发布消息称，旭辉大股东将最多投入16.73亿，增厚资本金。


去年，2021年杨惠妍增持碧桂园29次，平均每12天就有一次增持。增持总量达3.28亿股，累计耗资约31.37亿港元。


而今年，三月初，碧桂园获得了招商银行提供的融资额度，共计150亿元，用于地产并购业务。


目前，能够获得银行融资，还能够开展并购业务的，发展绝对还算稳健。


当下对于房企而言，依旧是现金为王。这也就为何碧桂园发布年报时，碧桂园内部就调整了今年考核目标：“前期市场上行时候以销售额作为考核目标，在市场平稳过程中，以现金流回款作为考核目标，现在市场下行时，以可动用资金作为考核目标。”


5、节衣缩食，向管理要红利


从节流方面入手的，当属地产圈的焦虑大师万科了。


去年，万科发布《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》。


又一次在地产圈引起大规模的讨论。


从内容来看，其核心思路是提成管理和工作效率，提高自身技能，减少不必要的费用支出。


今年，万科的业绩发布会上，郁亮对万科利润大幅下滑做了检讨，在他看来下滑的原因：







一是分布式的管理模式呈现出离散度大的问题，这种模式在行情非常好时能够贴近市场，快速反应抓住机会。但行情下行时，就会暴露问题，比如单一公司单一区域不具备赢得竞争所需要的的全部能力，少数项目会在投资上出现高估和冒进，从而拉低公司业绩；


二是多元化探讨付出的成本比想象中大。


所以，还算稳健的房企，正如万科，今年会向管理要红利。


怎么做？比如降本提效、不盲目追求规模，比如采取轻土储战略外，会管控投资风险：


第一，拿地集中管控；
第二，提高投资要求，强调投后管理。


面临行业危机，尽管有一些房企选择躺平，甚者摆烂，但依旧有一大批房企齐刷刷地前赴后继，或提前偿还债务，或增持新股，或出售资产，或寻找合作……他们都想传递同一个信号，楼市还有希望。

NO. 3｜叁

其实，无论政府的救市，还是房企的自救，都说明了政府、房企们不愿躺平的态度与坚守的决心。


三十年，中国房地产行业经历了黄金时代、白银时代、黑铁时代，有过风光无限，也有过至暗时刻。


如今，楼市正在经历寒冬，也许我们无法确定寒冬什么时候结束，但有一件事是确定的——当你穿越了周期，你就不再是原来那个人。







你会积累经验，逐渐迈向理性，成长为真正健康的房企。


所以，不妨给行业一些信心。不可否认，过去有太多的开发商，嗜赌成性，狂加杠杆，拿信心赌明天，产品还粗制滥造，德不配位。但也同样，还有一些稳健的，用心做产品的开发商，我们需要用心甄别 ，他们值得，也一定能穿越这个周期。