从房价、房贷利率及库存看中美楼市差异，还是有一个共同的小规律

前程无忧

周末，我们对比中美楼市变化时发现三个明显的差异，我们觉得有必要罗列出来，供大家参考。为什么疫情严重的美国，房价节节攀升。经济增长稳健、实施动态清零措施的我们，今年以来还出现了超过60个城市实施“救市”行动。
在此，我们从商品房待售库存、房贷利率及实际的房价走势来和大家聊一聊。
先来看一看库存情况。
根据美国房地产网站Zillow报告称，美国2月的待售房屋数量已经降至72.9万套，同比下降25%，较2020年2月下降了48%。库存的下降是因为，美国从去年开始不停“放水”之后，买房成为大多数美国人保值增值的有效手段。
按美国3.28亿人口来计算，每亿人拥有的新房库存仅仅为22.2万套。



根据国家统计局公布的数据显示，2月末，中国商品房待售面积57026万平方米，为便于计算，按套均100平米来计算，库存商品房约为570万套。
按全国人口14.12亿人口来计算，每亿人拥有的新房库存约为40.36万套。
按人均来算，咱们的新房库存约为美国库存的1.82倍。
正是因为商品房库存的不同，房价的表现也是差异明显的。
根据2022年1月的全美标普/凯斯·席勒房价指数显示。全美整体房价较去年同期增长19.17%，目前仍然表现出上扬的走势。



从国家统计局公布的2月份房价数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有46个和30个，同比下降城市分别有24个和39个。

其中一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，二手住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.1%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.5%转为下降0.1%；二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6个百分点。

当房价出现大幅度的变动之后，房贷利率的调整便开始悄然登场。
随着美国房价的不数上涨，美国房贷利率开始持续上升，想通过房贷利率的上升来形成对房价的遏制，目前美国30年期固定利率抵押贷款合同的平均利率跃升至4.67%，达到2018年12月以来的最高水平。



因为楼市差异，房贷利率走势同样会出现差异。
2022年3月，监测的100个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%。和上一个月比较平均减少了约15个基点。以广州、苏州、常熟、成都为代表的城市，房贷利率按4.6%的基准利率开始执行，下一步就进入了打折区间。
回顾近二十年房贷利率的变化，尽管在楼市过热之时，银行在LPR基础上加点，但整体上个月呈一个下行趋势。这有利于买房人降低购房成本，有利于刚需增强购房意愿。



美国房价上涨的同时，PPI同样出现大幅度的拉升。这更进一步刺激了美国买房人加快买房的步伐。
美国劳工部发布的数据显示，美国2月PPI同比增长10%。这已经是美国PPI连续第21个月环比上涨。



作为美国的铁杆兄弟，欧盟也好不到哪里去。
据欧盟统计局(Eurostat)的估计，欧盟2月PPI同比飙升31.1%。其中能源部门同比大涨83.6%，中间产品同比上涨21.1%。不含能源的全行业商品价格同比上涨12.5%。
39.9元买不了什么，
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相比之下，咱们的管控优势更加明显，经济上也更加健康。
根据国家统计局公布的数据显示，PPI同比上涨8.8%，涨幅比上月回落0.3个百分点。从环比看，PPI由上月下降0.2%转为上涨0.5%。



现在，我们按照一城一策的模式保障商品房的合理自住需求，房贷利率下行还在继续，楼市开始出现回䁔迹象，售楼部的看房人也多了起来。美国在库存不足，买房情绪高涨的情况下，房贷利率的上升也还会继续。
这样的差异化的表现其实表明一个相同的楼市规律，库存与房价负相关，房贷利率与楼市温度正相关。