超65个城市“松绑调控”，为何开发商和购房者开始“摆烂”？

sanasnoz

据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至4月5日，年内已有超65个城市“松绑调控”。盘点各大城市给楼市调控政策松绑的方式，不难发现，各大城市最热衷的政策松绑内容无非以下几种：降低首付比例至20%、下调商业银行贷款利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低开发商预售门槛、放松限购、取消限售等。



以哈尔滨为例，过去半年已经“二度”松绑调控，第一次是2021年10月10日，第二次是2022年3月23日。对比两次调控政策调整，不难发现，哈尔滨“松绑”的尺度真的是越来越大了：第二次直接废止了2018年出台的调控文件，其中就包括取消限售。
媒体所谓的“松绑调控”，其实在明眼人看来，就是实打实的“救市”举动。至于今年以来，为何全国超65城松绑调控，我们不说，大家也都知道是什么原因——房地产市场行情很差，开发商销售端、融资端双双遇冷：一季度百强房企销售额下滑近50%，百强房企中有6成在降价卖房。值得一提的是，截止到3月底，全国已经有近130家开发商宣布破产了。



超65个城市“松绑调控”，到底管不管用？不能说不管用，只能说效果不佳。
事实上，从今年前3个月楼市的各项数据来看，开发商和购房者已经开始“摆烂”了：市场预期严重不足，开发商躺平的很多，最直接的体现就是不拿地、不卖房、消极对待债务。前面提到了，一季度百强房企销售额近乎“腰斩”下跌，尤其是3月份百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5%。
开发商“摆烂”还体现在拿地不积极：克而瑞数据显示，1-3月份新增货值百强门槛仅有19.7亿元，同比大降46%。投资金额、建面百强门槛分别为5.4亿元和16.7万平方米，同比分别下滑50%和41%。销售TOP50房企单月拿地金额不足400亿元，同环比分别下降84%和28%。准确地说，除了前10强房企仍然在积极拿地之外，其它房企基本都已经“无动于衷”了。



开发商为何开始“摆烂”？专业人士分析主要是两方面原因：一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响。换言之，大环境决定了，无论开发商做何努力都是白费力气，所以索性就不争不抢了；
另一方面受融资政策收紧影响，企业自身的债务问题很严重，尤其是中小房企，基本上没有融资的渠道了，叠加市场不景气，所以推盘及营销积极性也普遍不高。拿地需要充裕的现金流，而这部分开发商恰恰都有资金流动性问题，所以少拿地或不拿地，也就很好理解了。



和很多开发商一样，即便很多城市松绑调控，释放了利好信号，但购房者也开始“摆烂”了，有三点为证：首先，中介平台发布的一季度新/二手房带看量较往年下滑了20%，尤其是二三线城市的二手房带看量，跌幅最大。买过房的人都知道，带看量意味着市场的活跃度，这一指标的降低，意味着买房人兴趣不高；
其次是房贷增量，也就是大家买房贷款所增加的额度，这个数据直接体现了大家买房的积极性。牛市时，新增房贷额度会大幅增加，市场行情惨淡时，新增房贷额度就会大幅下降。2022年2月新增房贷首现负增长——按揭房贷为主的住户中长期贷款减少459亿元，为2007年有数据记录以来的首次负增长，引发市场担忧；



再者是2022年大家不仅不买房，而且都在加速卖房。58同城、安居客发布的报告显示，2月以来，多数城市二手房新增挂牌房源量明显回升。3月份，全国65个主要城市总体新增挂牌房源量环比上涨64.0%。一线城市中，广州新增房源量环比上涨95.6%，北京新增房源量环比上涨66.4%，上海和深圳分别环比上涨48.6%、41.9%。贵阳、秦皇岛、衡阳、九江等城市二手房新增挂牌房源量甚至环比涨了超过1.5倍。



据杭州日本报道，今年一季度杭州二手房挂牌量已经近17万套。这个挂牌量甚至超过了人口和面积都是杭州几倍的重庆，而重庆的二手房挂牌量之前经常是全国最高的。此外，不得不提的是，截止到3月底，全国有11个中心城市的二手房挂牌量超过10万套。
中心城市挂牌量激增，说明什么？过去一年多，这类城市的房价并无大幅波动，刚需购房者自然不会卖房，那么真正急着卖房的一定是那些有资金需求的投资炒房客。当然，市场逐渐趋稳，换房族也开始行动了，这部分购房者的占比也不低。



看到这里，有人可能不解，今年以来全国有超过65个城市“松绑调控”，具体内容包括放松限购、取消限售、降低房贷利率、加快贷款审批、真金白银补贴购房者等，对于购房者而言，这些措施都是实打实的利好，不仅取消了购房限制，还大大降低了购房成本，比如哈尔滨和郑州，各种利好叠加，对于高学历刚需购房者而言，可以节省20-30万购房成本。既然如此，为何购房者还是开始“摆烂”？面对种种利好，不为所动呢？除了经济收入导致的购买力有损伤之外，还有其它原因吗？
对此，马光远一席话说透了：房地产整体的信心仍然没有恢复，预期已经和过去完全不同，再次出现快速上涨没有任何支撑，即使政策像过去一样刺激都不可能了，毕竟房子够了，手头的房子已经很多，而且价格已经处在高位。看懂了这些，我们也就能理解为什么购房者面对种种利好政策，仍然能无动于衷了——说白了就是，大家的预期不足，信心不足，过去投资买房确实是赚取财富的一门好生意，但随着房地产投资的黄金时代的谢幕，很显然越来越多的人都不热衷于投资买房了。



房产专业人士刘博分析认为，马光远的这席话说透了购房者开始“摆烂”的本质：首先，大家不买房，并不是因为没有需求，而是因为市场没有回到原来的状态。直白点说，当下购房者都认清了一个现实：政策的刺激没有使市场恢复到可以疯狂购买的地步，这种情况下，进场买房无异于高位接盘。换言之，当下购房者缺的不是首付和利率，而是对房地产未来的信心。
其次，房价处于高位，现在不管是刚需还是投资，买房都不是最佳时期，尤其是以获利为目的的投资，要考虑资金成本、房产升值预期，在楼市仍然处于“下行通道”的当下，这类人不是不明白，其中的利害关系。尤其是那些房价仍然在阴跌的城市，即便当下有最好的购房环境，但是对于买房人而言，他们只考虑买过后自己能不能获得益处。