30天内，限购、限贷、限售放开，为什么买房人依然“不动”？

前程无忧

越来越多的城市开始“坐不住”了。

短短30天内，限购、限贷、限售大举放开。

其实，在指闻君看来，不仅仅是这30天，自2021年四季度开始，很多个城市就表现出了“焦躁感”。从哈尔滨到郑州，再到福州、大连，最后又到衡州、秦皇岛、兰州等，纷纷大举放开了楼市调控政策。

3月哈尔滨放开限售。

去年四季度，哈尔滨宣布楼市16条，正式打响了救市第一枪，不仅降低房企的预售标准，而且为各类人才购房者大手笔提供买房赞助。随后专家们纷纷表现出“支持”的态度，例如马光远就直言，哈尔滨的这一次放开楼市调控，是明智之举，楼市已经入冬，如果不放开的话，就可能霜冻。

进入2022年3月，哈尔滨楼市再出一记重拳，宣布彻底废弃了2018年前后发布的“限售”政策。在此之前，哈尔滨的限售期限为3年，从房产网签的时候开始计算。

不过，虽然“举措”力度看起来很大，然而现实意义却很小，毕竟当初的限售仅仅是3年，从期房的房产网签办理到房产证真正到手，前后也需要大约3-4年的时间。故而有网友称，哈尔滨的这一波限售取消，其实等于取消了一个寂寞，信心传递大于实际功用。

为什么说限售的信心传递很重要呢？主要是限售直接针对炒房客的，这一招直接冻结了房产的流动性和流动周期，使其变得无比缓慢。炒房客比较喜欢的一种交易方式就是左手拿到房子，右手就能把房子高价卖出去，炒房客们最不喜欢见到的一幕就是手中的房子买进来容易，但是长时间无法转手，这就直接导致大量的资金搁置，时间成本很昂贵。刚需的话，一套房子可以居住5-10年，有人甚至直接居住一辈子，所以限售这一招对刚需没啥大的意义。

除了哈尔滨之外，郑州也坐不住。

3月份，郑州也开始了全面“取消认房又认贷”的要求，重新启动棚改货币化，二手房的可以核定1%的个税，20%的差额税可避开了。

为什么这一次“取消认房认贷”在房地产业内影响这么大？关键是这一招传递出的信心，真的不比“取消限售”弱。“认房认贷”是指对购房者贷款而言的，这是城市限制购房者购买二套房和多套房的惯用招数，一旦认房又认贷，那么很多人就没有了购房资格，市场上再多的房子想要转手，然而没有多少货真价实的购房需求，房源再多也是一个寂寞。

那么，郑州的二手房究竟有多少呢？有机构认为近2年来的巅峰二手房挂牌达到20万套，也有机构研究认为只有15万套左右，指闻君认为，无论是20万套，还是15万套，其实都不是小数目，这种挂牌量在全国城市范围内，都是数一数二的。

郑州的二手房挂牌猛增、二手房销售不畅，直接带动新房滞销。

房子库存堆高，直接带来的结局是，开发商手中缺钱，去年至今，郑州的法拍房名列各大城市前茅，房企放假、楼盘停工的同时，土地拍卖也不断流拍，以至于在集中供地的情况下，地皮卖不出去，很多土地临时撤牌。

无疑，这是市场上购房需求不足导致的，所以要想提振房产消费市场，还需要“寻根问底”找解决方法，取消“认房认贷”，这不就可以让很多手握1-2套房子的人，还可以继续买房子了么，多好的策略。

接下来是福州，3月30日，也取消了限购。

从2022年3月30日之后，无论你有没有福州本地户口，无论你有没有缴纳当地的社保或者个税，不管名下有没有房子或者贷款。

只要你想在福州这个城市买房安家，恭喜你，都可以轻松实现了。

限购取消，主要对哪些人有用，对城市房地产究竟会带来什么影响？首先，还得从限购这条政策的本质说起，限购目的是降低购房者数量。城市出台限购的前提只有一个，那就是这座城市的购房人群太多了，买房能力太强了，所以需要用这个“扎口袋”的方式来约束一下。

那么，福州为什么要取消限购呢？因为最近这类购房者太少了，房地产太平淡了，以至于一连串的关联产业发展不动了，土地是房地产的上游活动，房地产是整个产业链的中端，围绕成品房，还涉及到建材、家居、物业、周边商业、餐饮等一连串的东西，所以房地产兴则多行业兴，就是这个道理。

公开数据显示，福州的土地财政依赖度始终很高，在32个很核心城市中，福州位列第一，占比超过53%，而数据显示，32个核心城市的土地依赖度中位数是41.9%，厦门也只有37.9%而已，然而福州如此之高，就足以说明问题了，为什么要急着放开“限购”？就是这么个理儿。

另外，根据商品房和土地的成交量显示，21年四季度之后，福州的商品房成交只有23万平方米/月，比起前几个季度接近腰斩，到2022年的2月份，福州的商品房去化周期一度达到了20多个月。所以，再不放开“限购”的话，房地产可能要撂挑子了。

可以说，当前的楼市，以及接下来几个月的楼市，基本走向是可以预判到的：会有越来越多的城市继续放开调控政策，有的甚至会加码到 “多方鼓励”。

然而，一个新现象出现了：30天内，限购、限贷、限售大举放开，为什么买房人依然“不动”？

指闻君身边就有好几个案例，虽然朋友一直想要买房，而且所在城市的调控放开了，按理来说，是时候出手了。然而，为什么买房人“无动于衷”？

指闻君认为，多方面因素，制约了楼市主体的房地产信心：

1、对于房地产开发商而言，资金依然是掣肘。

2020年至2022年，很多人都知道这是房地产新改变的一个“元年”，但是不少人并不知道这个“新改变”元年从何说起。其实，万科郁亮早就透露过，郁亮连续两次谈到了一个字“钱”，郁亮表示，今后的房地产企业，现金比任何事情都重要，尤其是房地产进入黑铁时代之后，现金流更加需要充裕。

一方面房企的“融资三红线”悬在头上，另一方面购房贷款的双条线依然存在，这就直接限制了资金流向房地产的可能性。所以，整体楼市缺钱，主要表现在开发商这方面，手中没有钱的话，你拿什么去盖房子，拿什么去买地皮？

2、对于购房者来说，预期依然不足。

根据央行在3月下旬发布的季度储户调研问卷结果显示，2万名储户对于下一个季度的购房意愿度和房价上涨的预期持续走低。而我们知道，房地产其实就是一个“高信心”影响的行业，这是过去20年里造就的结局，至今依然在影响着一轮接着一轮的购房活动。

在本季度，储户表示54.7%会倾向于进行储蓄活动，而且储户们的储蓄增加预期已经连续4个季度持续上涨。

人们不愿意花钱买房，更愿意把钱存进银行，毫无疑问的结果。面对教育、子女培养、家庭消费开支，人们不愿意在房子上花费更多钱了。

3、最重要一点，房产缺乏引爆点。

每一次的楼市价格上浮，都需要一个燃爆点，这个燃爆点从何而来，仅仅是取消调控就可以了吗？指闻君认为一般城市取消还不够，试想一下，玉门这里即便是取消了限购，而且大力度买房补贴，又能对全局起到多大的影响呢？所以，需要一个大城市作为燃爆点。而购房者们基本都有预期“一二线大城市，大幅度放松调控的可能性很低。”

一二线无动于衷，这一波楼市就不会有多大聒噪的可能性。

所以，该清晰了吧！