绷不住了！苏北楼市的高光时刻湮灭，让人担忧的事情还是发生了

前程无忧

来源 | 黄汉城财经（zgtrendPlus）

作者 | 夏虫

今天的苏北人，直接经历了从天堂到地板的极大落差。



苏北城市群，过去几年简直逆天而行：


盐城，人口严重外流，房价涨幅却高居全国第一，秒杀省会南京；


淮安，人均收入水平低于全国，却冒出10万元/㎡的天价学区房，看齐北上广；


徐州，房价连涨58个月，创造了跨越周期的惊人记录，视市场规律如无物.....


然而，长达几年的楼市神话背后，酝酿着一场“大地震”。


去年下半年开始，苏北楼市连连告急：


二手学区房10万单价直崩至4.4万，工抵房频频出现，地方不得不亲自出手叫停降价......


有业主的财富瞬间缩水三分之一。


暴涨与陷落，仿佛就发生在一夜之间。当初有多么高光时刻，今天就有凉得有多彻底。

靠近山东的苏北五市（徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城），由于经济发展垫底，而长期处于内部的歧视链底端。






但是你绝对想象不到，这几年它们的楼市有多么疯狂：






过去五年里，苏北五市房价居然全面碾压苏南。


如盐城，房价从2016年的五千，直接翻了两倍，冲到了1.5万元/㎡，一个月调价三千的楼盘比比皆是。


淮安，是出了名的学区房炒作之城，顶配学区房直奔五六万，叫嚣着要超过南京。


就连宿迁和连云港，房价涨幅都超过了100%，把南京和苏州都甩在了身后。


徐州，新房房价曾经连续上涨57个月，二手房价格连涨61个月，时间之长，涨幅之大，举国罕见。


2020年，苏北五市全员成交同比大涨，盐城的住宅成交面积甚至创下了6年新高。


少有的几个苏南城市，如常州，勉强跟大家伙站在了一块。






那几年，苏北的楼市奇观让人恍惚——


彼时，徐州每条大街小巷，老大爷们见面第一句话，不是国际形势也不是下棋，而是聊买房。


开盘即售罄，茶水费抢破头也要交......都不是什么新鲜事。


耸动的热土，才是人们不顾一切也要奔赴的“确定性”。


2020年下半年起，苏北五城“地王”频出。徐州、盐城和宿迁土地最高成交楼板价分别达到1.69万元/㎡、1.58万元/㎡和1.56万元/㎡。


地价，已经超过当时的房屋均价。


每一次拍卖锤落下的声音，都是金钱落地。


手握一日一个价的房产证，苏北人迎来了他们此生少有的高光时刻——


到苏南扫楼。


这几乎是苏北人的执念。


前段时间，江苏淮安的一个边缘小镇，一个村民在苏州出现新冠疫情的情况下，依旧悍然赴苏买房，冒着感染的风险也要办理按揭。


最离谱的是，村民张某竟然还是该村的防疫负责人之一。知规犯规，这种买房的执着着实让人“佩服”。






果然，没有什么能够阻拦一个苏北人携巨款到苏南买房。


南京也没能躲过苏北人的钱包。毕竟，自家小城市动辄两三万的房价，已经能在南京买上一套还不错的小房子了。


有网友感慨，每天起码能听到两个盐城人卖掉盐城的房子去苏州/南京。如果不是因为上海买房难，盐城人倾家荡产也会去上海买房。






南京的江北新区，更成了苏北人投资的热土。


彼时，江北的售楼处门口，会被各种各样苏北车包围，有销售透露，自家的项目有一半被苏北人买走了。


管你是六朝古都还是地表最强地级市，进了售楼处，有钱的就是大爷。


不巧，苏北人成了那几年的大爷。

然而，今天的苏北人直接经历了从天堂到地下的极大落差。


继长三角的淮南楼市出现白菜价的“鹤岗化”现象后，这种房地产的颓势已经迅速蔓延到邻近的苏北楼市了。


以淮安为例，这座城市从去年8月份后，就开始了明显的转凉。


据克而瑞数据，今年1月，淮安的新房成交面积仅为14.21万㎡，相对去年八月的最高点下降了足足57%。






为了卖房，已经有不少开发商降价促销。去年国庆，淮安金樾府项目从开盘均价1.5万元/㎡，直降至1.2万元/㎡，相当于打了九折。


气得高价买贵了几十万的业主们纷纷抗议，在春节期间也不忘到售楼高喊退房，甚至是直接抢开发商的生意——


现场降价大甩卖。






代表市场真实情况的二手房，情况则更为惨烈。


据克而瑞报告，曾经叫价到10万元/㎡天价的学区房荷花池花园，现在已经暴跌至4.4万元/㎡。甚至乎，还出现了“砸盘”的业主，直接降到2.9万元/㎡。






前后总价价差，已经去到了惊人的数百万。不知道高价买入的家长们，会不会已经哭晕在了厕所。






还有更多小区，房价正在加速滑落——


短短一年的时间，生态新城的梧桐公馆从3万元/㎡的价格跌至2.1万元/㎡，业主财富瞬间缩水三分之一。中南世纪城和星雨华府等项目同样迎来了大滑坡。






降价抗议潮，传导到了盐城。位于东台的某楼盘，从8500元/㎡降至6800元/㎡，同样引来了业主们的抗议。


更骚的操作是，尽管没有官方文件，但盐城的各大售楼处都摆上了“限跌令”的字样，表示成交价不能低于备案价85折。


在一些内部项目群里，有销售恶狠狠地念叨：“这个价还不卖（完），都完犊子！”


但红彤彤的海报上，大家依旧维持着乐观和体面——


“稳字当头，信号积极。”

被誉为“苏北荣光”的徐州，有部门直接发文件叫停某项目以“工抵房”的名义宣传降价。

徐州，是真的急了。


因为，截至今年2月，徐州市区的新房库存，已经一路高攀至369万方，同比大增57%，去化周期翻了一倍。






这张“整改通知书”，背后的焦虑已经呼之欲出——


你们再降价，房子就真的卖不出去了！


房子卖不出去，就意味着土地也卖不动了。






据CRIC数据统计，2022年2月江苏土地成交面积环比下降72.87%，13市中，要数苏北凉的最彻底。


去年9月至今，淮安市区都没有再增加新宅地供应，最后出现的三宗宅地，竞得方是——


本土城投公司。


我上次看见这样的调控手段，还是在东北楼市。


苏北，何以沦落至此？

从2019年的一个深度报道，或许可以窥见一二。


2019年，有媒体深入苏北调查，并且抛出了“苏北贫困县房价上涨之谜”的疑问。






你敢想象吗？当时江苏的一个省级贫困县，房价会从2017年的3500元/㎡飙涨至2019年的7127元/㎡，不到两年，房价翻倍，当地不得不对新房进行限价。


而这一招，往往常见于楼市活跃的一二线城市。


最吊诡的是，跟很多地方有价无市的情况不同，当地部分二手房甚至直破万元。


当然，这一价格对于大城市的打工人而言或许不算什么，但要知道的是，当地2018年城乡居民年人均可支配收入仅为21815元。


这意味着，想在这里买一套100平方米的房子，当地人不吃不喝工作都要30多年——


堪比中国房价第一城深圳。


让小县城房价飙涨的其中一个重要原因，就是当地的创造性政策——“集中居住”政策。


这一名词虽然很陌生，但说白了就是把农村的房屋大量拆除，让农民们集中迁到县城居住。简单来说，就是拆迁。


房地产的游戏，有些手段是共通的。


我们来说一说盐城。这座城市过去五年，有两拨明显的上涨行情。






第一波行情，是2016-2017年，盐城积极响应中央“去库存”号召，大力补贴新房购买。

当时，就连投资房，都明确规定：“对投资房产用于出租的，租赁税收由属地政府按照地方留成财力的50%进行补贴”。

直接给钱，真的是太凶了。

楼市迎来一波飞涨。


这段时间，来自上海和苏南的投资客络绎不绝，房子成栋成栋买入，房价涨到约8500元/㎡。

土拍中，甚至出现了楼面价高达1.3万元/㎡的地块，一时轰动全城。






2018年，房子供大于求的情况已经持续两年，盐城楼市的需求被严重透支，进入横盘回调阶段，房价一度跌破8000元/㎡。

但是，新的炮弹很快又来了——棚改货币化安置。

《盐城市区棚户区（危旧房、城中村）改造整治三年行动方案》指出，至2020年底，改造住宅总户数约5万户、住宅总面积约570万平方米。

彼时，50-100元就可以买到一个棚改户看房的号，售楼处的中介们都为此争破了头，希望让这些“香饽饽们”进来选盘。就算不买，看看也极好的。

第二波行情，从2019年开始就没停过。这得益于大量棚改利好的爆发。

2019年至今，盐城的棚改货币化还在继续，且每年维持在在10000万㎡左右的水平，稳定地释放出大量需求和热钱。


其他城市也不例外。苏北五市，过去的楼市热火朝天，背后就有棚改的影子。






除了大规模棚改，地王频出，还有部分区域发展利好，共同造就了过去几年苏北楼市的荣光。


但这已是强弩之末了。兴奋剂的药效过后，颓势尽显。

现在的苏北，人口流失加剧，高房价透支购买力，已经蹦跶不动了。

它的明天，会是怎样？