国常会重磅定调稳经济！降准、降息要来？楼市会如何？

sanasnoz

据央视新闻报道，国务院总理4月6日主持召开国务院常务会议，决定对特困行业实行阶段性缓缴养老保险费政策，加大失业保险支持稳岗和培训力度；部署适时运用货币政策工具，更加有效支持实体经济发展。

从此次国常会释放的政策消息看，最受金融市场关注的，莫过于会议提出要“适时灵活运用多种货币政策工具”、“加大稳健的货币政策实施力度”，不少分析人士认为，这意味着，4月新一轮降准或降息有望实施，甚至不排除降准降息双双落地的可能。

政策工具选择上，可能包括扩大支小再贷款规模等结构性工具发力，降准或降息。从时间点上看，结合当前形势，支持政策早出快出的可能性较大，效果更好。

从针对性、有效性上看，当前降息的迫切性大于降准。降息既可激发贷款需求，又可有效遏制楼市下滑势头。估计本月中期借贷便利（MLF）操作时点有可能降息，或待中下旬政治局研究经济工作会议后出台。

金融贷款是影响房地产市场很重要的一条线。降准意味着未来贷款的额度和投放贷款的能力将会放宽。银行的资金配置能力提高了，对于房贷投放的力度可以增强，包括按揭贷款、开发贷款等方面的资金难题都会缓解。

而降息则可以直接降低企业居民终端贷款利率，威力更大。房地产行业对利率向来都是十分敏感，历史上降息能明显带动地产销售回暖。

对于房地产市场来说，很可能会更加乐观一点
3月全国楼市调控政策全面转向，累计全国发布了各种房地产调控政策次数高达56次，从部委到地方，从公积金到首付成数，房地产调控宽松成为了2022年一季度来特别是3月份的政策主题。
叠加1-2月份的101次，2022年一季度各种房地产调控政策次数高达157次，2021年同期是135次，也就是说，2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期记录。
与2021年开年一季度房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松。
今年以来超60城出台稳楼市新政，包括福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。
整体看，2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松，人才补贴，购房补贴。2022年一季度从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。



此类政策方向大致上可以分成5类：
1：是中央部委维持房地产市场资金链稳定：中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，3月份还有多部委发布针对房地产的维持政策。
在“稳”的目标下，中央对以往过度执行的政策进行纠偏，强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持。地方全面落实因城施策
2：是直接给予购房补贴，包括三胎政策购房优惠等。比如惠州、莱西、肇庆、泸州、合肥昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及泸州等都有不同力度的补贴购房政策。
补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等。放宽落户限制，落户门槛持续放宽，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。
3：公积金宽松成为市场趋势，福州、株洲、北海超过10几个城市都调整了公积金政策。
公积金政策是各地地方可以执行得最没有成本的救市工具，除了受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以各地出台政策执行。公积金额度不高，不会影响购房者投机，大部分公积金使用都是刚需和改善购房者，对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号，
4：吸引人才，直接放松落户限制，比如绍兴、嘉兴和中山等城市。
5：除了菏泽、重庆、江西赣州等城市开始首套房首付20%
6：部分城市的限购、限售政策也开始调整
截止日前，全国在2022年已经累计出现了接近20个城市发布了不同内容的降低首付政策，其中有山东菏泽、重庆、江西赣州、广东佛山、河南驻马店、蚌埠、温州。提及或者部分提及商业贷款调整首付，另外还有北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市提及了公积金首付成数的变化，另外也有安徽等发布过相关首付变化的政策。
叠加最近很多城市出现了商业贷款首付降低、公积金首付降低。整体2022年一季度全国已经有超过60个城市发布了不同程度的楼市宽松政策，其实包括信贷宽松、吸引人才补贴购房、减免补贴契税等政策。但从政策力度看，信贷政策相对影响更大。
相比吸引人才、减免购房契税等宽松政策，信贷政策的宽松对于房地产市场的影响更大。整体看，2021年下半年楼市进入调整期的最重要原因是因为房贷额度收紧，房贷利率提高。随着最近几个月政策的宽松，额度排队已经结束，购房者可以顺利按揭贷款，随着额度充足，各地房贷利率下调将成为趋势。
特别是2022年1月份5年期信贷利率的降低，房贷利率已经全面降低，叠加很多城市因为信贷额度宽松，房贷利率平均明显下调。但是市场需要针对卖一买一，和部分二套房真实改善需求有政策扶持。
第三： 楼市政策不断宽松，小阳春出现有望
相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。但随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度来，信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，有望逐渐企稳，政策见底后，2022年1-2季度市场底部有望加快出现。
虽然信贷政策的持续宽松，放款难已经全面缓解，但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格，楼市的整体热度上升非常缓慢，市场依然期待更多的稳政策。预计将有更多城市加快政策调整节奏。