楼市四项政策：降息、首付、利率、货币化一块来了，风向变了

前程无忧

楼市开启四项政策：降息、首付、利率、货币化一块来了，风向真的变了
为什么房价会上涨呢？很多人认为是“刚需”，换一种说法就是人口因素。其实这个观点在8年前还有人认为，有机构研究指出，城镇化每提高1个百分点就会有1500万人进城变成工人；根据最新的第七次人口普查显示，现在城镇化率是63.89%，也就是说过去有2.36亿人变成城镇常住人口，目前城镇常住提高了14.21%个百分点。这些人群中最多的就是大学生、农民工，他们来到城市想扎根，因此住房是最先要解决的问题。



基于这个变化，城镇化带来巨大的人口流入，不仅仅推动了房价的上涨，也让房价频频涨价，全国平均房价突破万元。现在全国有23个城市平均房价超过2万，103个县城房价超过1万，很多一二线城市部分区域均价超过60000元每平米，因此出现了很多人抢着买房的现象。
但到了2022年，楼市似乎正在发生变化。随着房子自住率、刚需占比、买房率等来看，楼市似乎正在变冷，刚需也变得越来越少。
其一、90%居民有房
根据央行统计数据显示，目前我国城镇居民个人资产70%在房产上，其中住房拥有率达到了96%，这是什么概念？



等于居民所有的财富都在房产上，在“有房有家”的观念促使下，很多人就算是老家有几套房子，也会选择在城市买房。因此很多人并不缺房子。
其二、新出生人口减少，“接盘侠”少了
人口是各行各业发展的必要支撑，房产更是需要人口，但从2021年全国楼市来看，人口出生率和增长率持续走低。2021年全国人口达到了14.12亿，相对2020年只增加了48万人，人口出生率已经连续5年走低。



对此有人假设，在每年人口死亡一样的情况下，我国的人口老龄化正在加速，未来买房人口必然会减少，这对地产行业的打击是必然的，有人才会有购买力，房价才会上涨。但目前的楼市是房价高，库存多，买房人减少，未来一旦没人接受地产，那么整个楼市会发生巨大的变化，楼市发展也会难以为继。
其三、不敢贷款买房了
根据央行统计数据显示，居民短期贷款在2021年2月份减少了2911亿，同比减少220亿；其中居民中长期贷款减少了459亿元。为什么双双都在减少呢？从表面看问题不严重，毕竟2022年1到2月居民新增存款5.12万亿，这些减少的钱不算什么。但在楼市中，这些表现很明显：居民变得理性，不敢买房，都在观望不愿意买房了。



但从政策来看，自从2021年10月份以来，开发商贷款恢复之后，地产利好政策不断，到了2022年3月份，各种“救市”政策：降息、降首付、降利率、货币化。货币方面，连续两个月降息，银行机构不再抠抠索索，开始大批量的贷款，这也导致利息下降；从全国来看，2月份全国103个城市中87个城市利率下调，比如广州、苏州降到了4.6%；此外就是降低买房门槛，截止到3月1号，全国有16个城市累计降低收入，比如驻马店、菏泽等，直接20%首付。郑州直接开启了货币化安置，重新去走去库存的道路，由此可见，很多地方都坐不住了。
根据以往的经验来看，这个四个手段一起使用，楼市早就开始回暖了，但实际情况很不乐观，这么大的动静，对楼市来说似乎热度不够。2月份商品房成交面积减少了27.3%，全国百强房企销售额普跌40%以上，全国平均房价也跌到了9845元/平米。
为什么会出现这种景象呢？很好理解，有的是收入受到了影响，有的是买房计划被搁置。很多人担心买房之后会延期，甚至会碰到烂尾楼。越来越多的人似乎想到了一块，继续观望，等楼市回暖的似乎再买。其实这种观点是错误的，秒懂认为，现在对自住的购房者来说是好机会，房价都在回调，这个时候买房会降低一部分的成本，并且房贷利率一直在下调，这也算是买房的机会。



未来，如果楼市回暖之后再买房，那么成本肯定会增加。从楼市情况来看，当楼市真的回暖的时候，意味着房价也开始高了。但这不是说所有的房子都能买，一定要有选择性。对此，马光远给出了3个20%的定律，20%城市、20%房企、20%楼盘。
那么该怎么理解这个20%呢？其实从目前60%以上的城镇化率来看，未来房价能继续上涨的城市有限，只可能会存在长珠三角、京津冀等热门区域出现，未来大量的中西部的三四线城市，房价大概率会横盘，甚至一些城市的楼市会崩盘，破产。比如鹤岗类型的已经开始出现了。