房贷政策放宽，首付比例下降，今年楼市“金三银四”能否到来？

arrarpetahack

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在房地产销售界很多人都说有一个金三银四，什么意思？以往每年的三月份、四月份刚好开春，房地产业也能迎来一个销售旺季。然而今年情况有些变化，三月份已经过去了，很显然刚刚过去的三月份算不得金三，虽然说各地稍微迎来了一点小阳春，但是房地产销售业希望的那种热卖的景象显然没有出现。
实际上这样的冰冻期从去年下半年就已经开始，以往的节目我们跟大家聊过，去年上半年的时候因为担心未来全世界都会遭遇到大通胀，所以很多人把投资的目光投向了房地产。大家觉得是不是持有房产能够度过通胀？然而很多城市经历了多轮的政策调控之后，从去年下半年开始房地产慢慢进入到了冰冻期。
我记得当时最严格的一个政策是某个地方推出来的二手房指导价，什么意思？咱们清楚以往二手房是随行就市的，你房东想卖多少钱你就可以挂牌多少钱，只要有人愿意买就可以。但是为了抑制房地产无序上涨这股虚火，有的城市人家就推出了二手房的指导价。道理很简单，一手房你要卖之前你要到政府的去备案，所以相对而言这个一手房的价格是比较容易把控的。二手房的都是个人报，你愿意报多少就报多少，所以二手房的价格经常是无序的。甚至有的小区人家业主心还很齐，哪一个业主把自己二手房的价格报的比较低的时候，这个邻居群还有讨论，大家说你不要把你的房子价格报这么低，你报的这么低会影响到我们其他业主的权利的，会拉低我们整个小区的平均房价的。
针对这个情况，去年下半年的时候某个城市人家推出这个政策，这个城市的几乎所有二手房，政府给一个指导价，而且这个指导价实际上是比很多房主的挂牌价要低很多的，打了六折、打了七折的。当地政府说我们给这个指导价并不是说你非得以这个价格成交，而是告诉所有人，你这个备案价就是这样，如果你非要以备案价高的价格去买，那么你风险自担。而且当地银行在评估二手房价格的时候要以这个备案价为基准。换句话讲，如果这套房屋的政府备案价是700万，那你顶多给他放七成490万的贷款，哪怕他实际成交价是1000万，你也不能给他放700万的贷款。
于是在各种各样政策调控之下，去年下半年开始各地房价都是量价齐跌，有人说房地产进入到了寒冬。一直到今年开年以来，由于房子实在是太难卖了，所以最近两个月我们看到各地陆陆续续推出了各种各样的解冻措施。有的城市人家已经把限购取消了，在过去几年几乎所有中国城市都推出了各种各样的限购措施，你得在当地交过社保，还不能只交个一两年，你才能有购房资格。现在有的城市把这个限购取消了，还有的城市说，以往我们经常搞货币化棚改，货币化棚改可以短时间内把大量的钱给那些拆迁的房主，给那些拆迁的户，大家拿到钱之后房子被拆迁了，自然马上要去买房。于是短时间内造就了大量的刚需，所以当地房价迅速的涨上来。
过去几年货币化棚改这个词我们简直都听不到，然而现在有的城市说没办法，那我们得重拾货币化棚改了，这样才有可能挽救当地的房价。还有的城市把这个首付降下来，原来咱们知道付得三成，现在是说两成首付也可以，购房者并不需要攒太多首付就可以入场，也推波助澜。现在您去问问很多城市的首套房贷二套房贷这个利率通通下降了，甚至有的银行说这样吧，二套房我们首付比例也不要那么高了，我们利息也不收那么高了，还有的城市干脆原来在二手房政策上是认房又认贷，现在不需要，人家是可以不用认房又认贷。
总之各地最近是推出了一系列的给房地产解冻的政策，然而很显然效果不是很明显。二月份全国房地产贷款的数额破天荒的下降了，这是过往十几年所未有的现象。这说明什么？这说明买房子的人数量是在减少，所以跟银行申请贷款人的数量也在减少。为什么会这样？两个方面原因。
一方面疫情已经两年多了，尤其是过去两个月新一轮的疫情已经波及了28个省市，很多地方的经济被按下了暂停键。餐饮业、航空业、旅游业、教培业，很多行业因为疫情深受打击，所以老百姓手里没有足够的钱。而另一方面呢，由于房地产已经进入了长达半年的冰冻期，因此很多消费者是在持币观望的。
不知道大家有没有关注到这个现象，那就是我国老百姓在买房的时候，经常是买涨不买跌的。什么意思？一个时期房价越是上涨越涨越旺，反而很多人要冲到房市中去买。为什么？因为对于大部分刚需而言，大家最担心的就是我赶不上车，昨天的房价比今天低，今天的房价比明天低，后天房价可能更高，所以我得赶快上车赶快买，我再不买以后我就得花更多的钱，甚至我买不起这样的地段这样大小的房子了。
所以以往房地产一旦进入到上升通道之后，你都不需要动员，大量的消费者哪怕借很多钱也要涌进来。可是反过来讲，当房地产进入到下行通道之后，那很多消费者就会持币观望。去年下半年以来，很多房地产商为了迅速回笼资金，人家打折，甚至号称不光是打七折打八折，甚至有的地方号称打骨折。对于房地产商而言，咱们也清楚人家建房是有成本的，几乎现在每一个楼盘我们去查查资料你都可以查到，他这片楼盘的地当年是多少钱招拍挂来的，折合楼面价是多少，我们再加一下他的建安成本、销售成本、银行利息，我们就能大概知道他的成本有多少，利润有多高。
对于有的开发商而言，现在人家考虑的根本不是我这个楼、这个小区赚不赚钱，我要考虑的是我整个资金链会不会断掉的问题。所以它以低于成本价销售是有可能的，但是对于消费者而言，这个时候反而大家变得更加理性了。因为我们考虑昨天房价比今天高，今天房价比明天高，那么明天有没有可能降的更厉害呢？当整个房地产进入到下行通道之后，大家就要考虑了，说我别现在买房买在顶点、买在山峰，明天我就损失了十几、20万块钱呀。
所以越是整个市场环境不好，越是开发商狂打折，反而大家的购房意愿是大大降低的。这样一个恶性循环导致金三银四这个成色不再，而且说实话我们也真得提醒广大购房者，当房地产处于上升通道之时，往往我们并不太担心人家资金链断了，因为它的销售形式很火爆，大家唯恐买不到房，开发商能迅速的回笼资金，他赚到了足够的钱，所以不会出现烂尾。而且工程品质相对也能得到保证，有的开发商为了赚更多的钱，他会用更好的材料建楼把小区建得更漂亮，这样才能卖大价钱。
可是一但房地产进入到下行通道之后问题可就来了，最小的问题是开发商赔本卖，他为了迅速的回笼资金，哪怕打折、哪怕赔本也得卖。但是你想他赚不到足够的钱，有的开发商有可能就在建筑的过程中偷工减料，本来应当是干挂石材的外界面，给你搞成这个涂料的，本来小区应该栽很多树搞绿化，干脆给你搞应付干就得了。说实话这还只是小事，消费者更担心的是开发商千万不要因为资金链断裂停工了，最终形成烂尾楼了。
说实话，现在已经有好几个头部房地产商出现资金链问题了，有的欠人家的理财款还不上，有的业绩太差，这个公报都不敢出，以至于被人家停牌。所以现在这样一个状态之下，去买这个期房或多或少都有点赌的成分。尤其在这个状态下我们真得提醒大家，你千万不要只看到人家的打折，而看不到其中的风险。所以您觉得现在这样一个状态之下是购房的好时机吗？