楼市释放三个“好消息”，让人心酸的是，有人开始“弃房断供”了

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压抑了近一年的楼市，让开发商、投资客、房产中介等几乎都迎来了“至暗时刻”。开发商层面，从2021年9月份开始，销售业绩一直不理想，尤其是今年前两个月，百强房企业绩同比下滑近5成。值得一提的是，行业优等生万科，2021年净利几近腰斩，3月31日在万科2021年度业绩会上，郁亮公开向股东道歉；



投资客层面，中指研究院数据显示，2021年百城房价同比仅上涨2.4%。不仅如此，统计局数据显示，2021年全国平均房价重回万元以内，今年前2个月，房价整体跌幅超过10%。对照经济学家李迅雷“房价年均涨幅不低于7%，投资房产才能保本”的理论，2021年投资炒房的群体，大多颗粒无收。当然，投资房产亏损的也不在少数；
房产中介层面，伴随着楼市持续低迷，房产中介也迎来“关店潮”。机构统计，2022年2月底，深圳、哈尔滨、沈阳、郑州、南昌、西安、广州等中介门店数量较去年同期减少15%以上。尤其是深圳，9个月关店642家。
如果以上事实，仍然不能说明楼市“惨淡”之状，那么近期楼市在土地出让金收入、居民购房预期、房贷总额出现的“三降”，则无疑坐实了房地产黄金时代渐行渐远的事实：



第一，统计局数据显示，2022年1-2月份，国有土地使用权出让收入同比下降29.5％。其中，住宅用地出让金约1671亿元，同比下降近七成。此外，今年前两个月，全国300城住宅用地成交面积锐减六成，共流拍地块199宗，流拍率为33%，这一数值比去年第二轮22城集中土拍的流拍率32%还要高。专家分析，土地出让金大幅回落，反映出目前房地产市场需求仍然偏弱；
第二，房价大数据平台调查数据显示，2022年二季度居民购房预期不足18%，同比去年同期降低5.3%。此外，3月28日央行发布的调查数据显示，对于下季度房价，有16.3％的人预期“上涨”，环比来看，“看涨”的比例又下降了0.5%；
第三，今年2月份，房贷总额同比去年同期（4113亿）减少4572亿，15年来首现“负增长”。居民中长期贷款首次负增长说明什么？不言而喻，就是申请房贷的人少了，直白点说就是大家都不买房了，房子不好卖了。



楼市“三降”出现，其实我们一点也不意外，这种趋势我们在去年发布的文章中就已经预测了。这其实完全应验了曹德旺此前对房地产的评价：房地产带来的繁荣是短暂的，是不可持续的，全世界没有任何一个大国是靠搞房地产成为世界强国的，未来随着各项指标达到天花板，房地产逐渐回归理性是必然趋势。
最近半年以来，房子之所以会卖不动，总结起来无非是三方面原因：其一、城市化进程处于末期，属于房地产的红利期所剩无几——有能力的早就进城买房了，留在农村的2亿多人口，基本上都是老人和儿童，购房需求微小；其二、人口红利逐渐消失，人口负增长趋势明显，最主要的是人口结构大幅调整，购房主力群体锐减。易居研究院的丁祖昱曾经预测，到2030年，我国的购房主力将减少6100万左右，这是房子卖不掉的重要原因之一；其三，房产税等长效机制的震慑作用，这个税种一直未落地，所以一直都是悬在炒房客头上的一把刀。受征税影响，很多投资炒房客已经不再盲目投资房产了。



当然，不得不提的是，近两年来，楼市还出现了让人心酸的事：有人开始“弃房断供”了——国家金融与发展实验室发布的《2021年度中国杠杆率报告》显示：从近两年看，银行起诉房贷违约断供的案件大幅增加，法拍房数量也暴涨，从2019年的50万套，增长至2021年的超过160万套。
其中3月24日，第一财经报道，杭州以5.16万套法拍房位列全国首位。而这仅仅只是在阿里拍卖上的数量，如果再加上其它平台，杭州法拍房数量将会更多。当然，法拍房不一定就是“断供房”，根据法拍网专业人士透露，法拍房中断供房的比例或达到35%以上，这意味着近一年，全国就出现了超过25万套“断供房”。换言之，这25万人都是由于各种各样的原因还不上贷款，而主动弃房断供。



有人开始“弃房断供”说明什么？在房产专业人士刘博看来，有三点非常明确：其一，“断供房”的出现，本质上其实是还贷能力低于实际背负债务的表现。持房者的资金出现了重大问题，否则谁也不会弃房断供，因为断供意味着要同时承担征信进入黑名单的风险，若非经济问题，谁会轻易断供；
其二，过去一年多，楼市处于“降价周期”，不排除其中有一部分是投资客主动断供，这么做的目的很明确，及时止损——持有房产可能面临不断贬值，未来更不可能有人接盘，现在及时断供，能最大程度降低损失；
其三，有些人之所以会断供，归根结底是资金配置极其不合理造成的。前几年楼市火爆时，所有人都想从中分一杯羹，购房时疯狂加杠杆，潮水退去后，谁在裸泳一眼便知。
“断供房”的大规模出现，说白了是市场回归理性的体现。这同时也在不断提醒后来者，要合理配置资金，尤其是最近两年，不要背负巨额贷款购房。



凡此种种，有人问2022年适合买房吗？对此我们的回答是因城而异，按需行动：大中城市，刚需自住购房，可以看看房，观察一下市场行情了，但是中小城市我们建议大家再等等，因为这类城市市场的底部还未出现，未来房价下行的压力仍然很大。
不过当前时期，对于购房者而言，楼市确实释放了3个“好消息”：利率大幅下调且放款周期缩短；利好购房者的政策也集中出现了；“捡漏”的机会出现了。
1、利率大幅下调且放款周期缩短：据贝壳研究院统计，3月103座城市中82座城市房贷主流利率下调，首套房贷款利率将至5.5%左右，较之前的5.88%下降不少；放款速度大幅缩短，由之前的平均58天，降至现在的不足30天，部分城市1-2周就能放款。以纯商业贷贷款100万，贷款30年计算，每月少还241元，利息减少近7万元；



2、松绑调控的城市越来越多，购房者跟着受益：据中原地产研究中心统计，今年以来，不到3个月时间，全国已经有超过60个城市发布了稳楼市相关政策超70次，叠加部委发布的政策更是近百次。主要政策内容以各种商业贷款、公积金、人才购房补贴为主，整体看，房地产政策宽松成为市场趋势，“稳”成为关键词；
3、二手房市场降价甩卖潮涌现，购房者“捡漏”的机会出现。截止到3月底，全国二手房挂牌量超过10万套的城市有11个，其中杭州挂牌量首次超过17万套，高于常年居于榜首的重庆。卖房的人增多了，割肉降价的情况自然也会增多，在深圳有些总价4000万的房子，直降500万；在广州，有网红盘单价降低5000元/平，120平的房子总价直降超60万。二手房业主急着降价套现，对于刚需购房者而言，意味着“捡漏”的机会也来了，不过大幅降价卖房的房主往往都要求全款，这对于普通刚需来说，还是有一定的门槛的。



最后我们想说的是，房地产正在回归合理稳定，这是大势使然，更是房地产发展到一定阶段的必然结果。对于刚需来说，这是好事。因为未来房价会逐渐回归理性，最重要的是，不可能再像前些年那样短期大幅度上涨。
所以在这种市场环境下，刚需买房就可以从自身需求出发，有条件，选择在具有潜力的大城市买，资金不允许当然也不能疯狂加杠杆买房。换句话说，楼市“三降”出现，对于购房者而言，市场也释放了3个“好消息”，但大家一定要学会量力而行。事实上，现在的购房者确实比前些年更理性了，一个例子管中窥豹：今年以来，很多城市降低首付比例至20%，而且房贷利率下调至5.5%左右，但仍然未能激起市场的信心，新二手房成交量仍然未有起色。