中国楼市要变天？该如何理性看待冲上风口浪尖的“学区房利好”？

arrarpetahack

这是熊猫贝贝的第992篇原创文章：


这篇文章，回归我的本行房地产，和大家聊一聊2022年3月当下的楼市动态。
客观来说，最近写房地产写得少，原因并不复杂，不是不想写，是真的没什么可以写的。
没有利益驱动，市场情况，经济环境，现实压力等等的综合因素之下，有一说一，这并不是一个谈论房价楼市的好阶段：在市场缺钱，经济承压，收入受损的背景下，生存和保障是第一关注要素。
再加上该死的疫情反复，老百姓和真正的基础市场，经不起折腾。
其实挺反感那些抓着一些政策动态和个别行情就大吹特吹的营销号，当然，要说利益管理我能理解，毕竟也是在房地产这口锅里面吃饭，行业受到冲击，收入艰难的现实情况也是感同身受。
但是总是要讲点体面的，真正的营销，不会带来后续纠纷和市场抱怨的鼓励和宣传，一定是站在市场和需求群体的角度去考虑问题的，而不是只为了带货，提升销量，吸引关注和流量，没有底线，不讲武德，甚至夸大其词。
这和保险公司业务员只管卖不顾后续理赔服务，把保险行业搞得稀烂，有什么区别？
既然要谈，就要有依有据，就要经得起推敲，就不要遮遮掩掩的夹藏私货，虽然理性客观的表达并不一定有很好的流量，但是一定能收获更多的信任和认可，路子才走的宽，走得远。
2022年3月底，关于中国楼市，又有一股歪风开始吹，别的不说，这歪风还挺邪乎，因为是拿学区房说事，经过一番鼓吹和营销包装，各种标题党，一惊一乍的忽悠内容炒作以后，把学区房又一次推上了风口浪尖。
给大家看一个比较具有代表性的：



图片来源：网络
惊不惊喜？刺不刺激？教育局管房价！也不知道这人和房地产行业有多大的仇，要这么恶毒的将依然低迷的房地产经济，往火坑里面推？
先给个结论，这就是典型的一场炒作而已。
真实的情况是这样的：把最近两年，教育部和地方上同期，关于中小学招生入学工作的文件翻了一下，和2022年几乎没有什么出入，这几年一直都在强调“免试、就近、划片、分配”的原则，没有新的精神。
和什么学区房稳了，学区房要涨价，没有丝毫的关系，当然，这篇文章也不仅仅是正面辟谣，以正视听，更重要的是，还是借这个舆论事件，结合现实情况，和大家就当下中国房地产经济和楼市房价的一些真实情况，有深度的聊一聊相关的内容。
内容硬核，错过不再。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



图片来源：头条图库
1

2022年，中国房地产经济和楼市，走到了一个关键节点？



时间已经正式进入2022年的第四个月，而对于中国房地产经济和楼市而言，有好几个维度的信号和动态，都在证明，房地产这个行业，包括市场，甚至是经济逻辑和循环模式，都走到了一个非常关键的节点。
什么节点？极限承压，生死考验！
这种描述，并不夸张：
1、哈尔滨，郑州，福州这样的省会中心城市，已经率先开始从调控层面进行放松，刺激当地楼市，但是实际效果并不理想，不能说完全没有效果，但是要说楼市回暖，达到预期，那是没有的，个别楼盘的热度上升，并不能说明什么。
2、3月份是上市公司的财报季，4月份截止，但是大量的房地产上市企业的年报都延迟了，稍微有点金融常识的人都应该知道这种现象意味着什么。
这是典型的进退维谷，业绩越好，底气越足，年报就越早发布出来，给资本市场交代，也给投资群体信心。
反过来，能拖则拖，各种离谱借口其实都不重要，如果报盈利，那么讨债的就必然上门，如果报亏损，那么资本市场马上就用脚投票，大量抛售，踩踏反应不带商量。
2022年，中国上市房企财报季大量滞后，其实已经说明了这个行业现实的很多情况。
3、利益关联的很多自媒体，营销端口，中介群体，对于政策的风吹草动，极度敏感，稍有利好，便大肆包装宣传，甚至不惜冒险夸大其词，可见市场冷淡到了何等程度。
这次的学区房政策炒作，就是一个很好的示范案例。
还有深圳二手房指导价要上调的网传消息，其实本质都是一样的，捕风捉影，见缝插针。
这就是典型的市场下行，情绪预期无法充分被调动，要换做是前几年，哪里来的这个积极性？不过现实就是，这些曾经有效的手段，对于当前的市场和情绪面的效果，越来越差。
真的是王小二过年，一年不如一年。不用不好意思，现实什么情况，大家心里都有数。
从一个行业终端的市场转化端口，能真实地感受到这个行业的兴衰起落。
……当然，这里没有丝毫看空唱衰楼市的意思，只是实事求是地将当前的真实市场和行业运行情况，摆上台面来说。
正视现实，接受现实，才能谈得上说点靠谱客观地分析观点。
几个重要的维度和动态，释放出来的信号，都指向了中国房地产经济和楼市，在2022年第一季度以来，并没有实质性得到恢复，但是也要看到一些明显的政策态度转变。
救市已经全面开始，先行几个省会城市的调控放松并没有被撤回，没有遭受敲打教育；
上游房企，特别是民营房企，普遍日子过得并不好，债务风险和杠杆压力，并没有得到缓解，这就意味着烂尾楼风险和关联金融的信用暴雷风险，依然没有解除；
当下的商品房房价不具备暴击和反弹的基础，不是不想拉行情，是经济基本面拉不动，有心无力。
关键阶段，也是一个僵持，寻求破局的节点，这就是中国房地产经济和楼市最真实的当下情况。



图片来源：头条图库
2

学区房不会消失，但是学区附加价值炒作的行为，已经没有生存土壤。



回到文章开篇的学区房话题来看，直接一点，两个问题：
1、未来学区房会完全消失吗？
2、学区房未来还有价值成长的想象力吗？
先说第一个问题，学区房不会消失，因为学校不会轻易搬迁，而房子也没有长脚，这是物理层面的必然规律，但是在“教育公平”这个方向上，国家层面一直在努力。
即使有些政策和意志传递有个过程，不容易被关注，或者被刻意隐藏，但是趋势就是这样的。
几个动向大家体会一下，一个是民营学校转成公办学校，一个是教师轮岗，还有一个是指标生招生模式强制推行。
教育资源越不平均的城市，越发达的城市，人口聚集度越高的城市，从2022年开始，要么都能遇到，要么有一到两项，反正总是会有。
说明了什么问题？任何的管理不可能通过加大过程成本来实现管理目的，房子学校不会动，那就让人动起来，就近入学符合人性和低管理成本，那么就让教育资源流动，很简单的逻辑，老师的工资也是市场经济纳税转化的吧？
拿了老百姓的财富，听从国家的安排，一方讲台，流动作业，雨露均沾，不搞垄断，这就好理解了吧？
别说不现实，更不要说有什么困难，和公平主旋律作对，都是既得利益群体和垄断思维做崇，没有例外。
举国体制的力量之下，开什么玩笑？


第一个问题想明白了，那么第二个问题其实已经有答案了，那就是没有想象力了。
实际上，在2022年这个节点，炒作什么学区房，无非就是想最后搏一搏，把自己的学区房尽早在一个相对高的位置变现，这无可厚非，人之常情。
不过对象搞错了，以前学区房有学区这个看不见的附加价值存在，刚需裹挟着炒作群体，购买力足够支撑想象力，但是现在买学区房的，基本上都是真正的刚需了，刚需购买力，是国家保护的，也是国家关注的，为了孩子上学，透支杠杆，变成老赖，引发金融风险，这是炒学区房的群体能够高位解套的基础，那大家说，从国家的角度，能允许这样的事情发生吗？
少拿学区房说事，真的缺德。真的炒高了，逼着刚需家庭高位接盘，有那个命赚这种缺德的钱，就不要抱怨后面必然会来的铁拳。
有一个很重要的信号，就是户房一体，就近入学的管理，以云南昆明2022年的小学招生为例：

昆明的招生政策是市统筹，区为主的原则和公、民办小学同步招生的政策，公办小学继续实行“依据户口和实际居住地，以实际居住地为主，免试、免费、就近或相对就近报名入学”政策，“人户一致”优先入学；民办小学实行自主招生。

一个家庭一旦孩子就近入学，那么这个房子6年之内，除了家庭二胎三胎入学，不再具有给其他家庭（通过房产转让的模式）儿童办理优先入学的条件。
这就很明显，是杜绝学区属性炒作，买学区房，为了上学，堵不如疏，但是既来之，则安之，是不是？
炒什么？某些自媒体，故意把政策原文说一半藏一半，不是坏，而是非常坏！
都什么时代了，少玩点套路，多一份真诚，实事求是，求真务实一点，不好么？
不为自己，为了下一代，积点德，做个人，很难吗？



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3

在稳增长，共同富裕的基调之下，要对中国的房价和楼市，有哪些理性的认知？



该说的也说得很清楚了，炒作什么学区房稳了，学区价值即将爆发等等言论，非蠢既坏，要不就是心思龌龊，当下中国现实经济承压，充满不确定性的环境背景之下，还想着敲骨榨髓和哄抬炒作，去牟取利益的生意，都很缺德。
生意要做，营销要推，业务要拉，越是困难，越需要有底线和原则，坑人忽悠一时爽，报应来了别后悔。
几个理性的认知，和大家交流交流，当然也欢迎自媒体同行，房地产同行朋友多多指教：
1、大环境不管如何变化，也不会改变房产在中国价值语境和经济环境中的底层价值，对于绝大多数个体和家庭来说，房子永远是安身立命，扎根一个城市稳定生存发展重要的基础生活资料，这个本质，不会因为房价有没有泡沫，楼市温度高低而发生变化。
2、对于绝大多数普通个体和家庭而言，房子承载财富，保障资产的能力，是第一位的，什么股市，金融，投资，时间拉长，能和房子比的，基本没有。
看看2022年的股市行情，问问身边搞钱生钱生意的亲朋好友，是不是房子最香？
3、房地产是中国国家当之无愧的核心资产，听话听音，国家要保障GDP总量，就不可能让房价暴跌，对于很多三四线房价泡沫充盈的城市而言，会拉长周期来实现价值回归，也就是持续慢慢跌。
4、一线城市，大城市，核心城市，房价行情在稳字当头，共同富裕的基调下，也不能有太多不切实际的想象，特别要警惕很多对房价暴涨的鼓吹论调。
5、绝大多数人不能理解这么一个道理：即使房价跑不赢通胀，对于绝大多数行业和投资领域来说，就连跑赢房价都是奢望，甚至保本不亏就是胜利。
在中国，跑赢通胀，是一个最毒最坏的混淆视听的说法，撑住通胀和GDP增长率的国企，民生经济，拿什么去比？
真的要比，和固定存款利率比，最靠谱，首付多少，对照相应的定存利率。
6、房价高不高的讨论意义不大，买得起的，合适就买，买不起的，就是不要首付，白送也供不起，事实就是这样的，与其跟风被带节奏，挑拨情绪做无用功，不如多花心思搞钱，多搞钱是增长智慧开拓眼界最好的方式，不要把精力和情绪浪费在和买不起的群体共情这种事情上面。
7、用需求心态去看待楼市和房价，而不是拿着盈利躺赚的思维去考虑，对生活的稳定有追求的人，才能获得真正的资产回报，而这样的红利，永远不会属于炒作投机的群体，因为炒作投机，整天想着赚轻松钱的群体，输一次，就再也没有下一次了。
如果有所共鸣，认同以上认知观点，还请点赞分享。



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写在最后：

分享几点从行业角度出发，对中国未来房价和楼市的思考观点



文章最后，给当下有购房需求，或者计划买房群体谈几点行业角度的良心观点（当然良不良心，我说了不算，大家说了才算）：
1、从现实使用需求出发，是当下面对楼市和房价最重要的基础，肚子饿了，饭菜贵一点能接受，这才是刚需，但凡是因为顾及房价下跌难以承受的，这种下行承压阶段，直接一点，不要买了，也不用问了，等行情上行的时候去追高，体验感更好。
2、2022年，不买期房，和是不是国企，多大品牌没有关系，现在行业承受的压力和杠杆出清的风险，或许比很多人认为的要严重的多。
做人要讲良心，不要拿自己来之不易的财富，去和行业兴衰趋势去对赌。
3、当前最大的楼市风险，其实是购房者的杠杆维持能力，2022年经济大环境不确定性和波动冲击，不用多说，真的需要买房，在行动以前，必须要仔细审视自己的收入水平，还贷能力，不要因买房而导致吃饭出问题，甚至出现断贷的悲剧。
4、不要相信任何房价还会暴涨的论调，什么时代说什么话，涨的起来，温度上来，指导价不是假的，国家定价，谁说了算？
就算短期获得纸面财富增长，也不能重现过去高速增长的资产红利时代了。
万物有周期，天道有轮回，任何资产，都逃不出均值回归的必然过程。


大概就说这么多吧，有感而发，说点实话，和各位读者朋友分享交流。
房地产经济和楼市维度，只要关注的朋友，都应该能够认可我的专业水平和眼光判断。
明人不说暗话，如果觉得内容靠谱，还请各位多多支持。[灵光一闪]



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