未来10年，房价跌至一线3万，二线9000，三四线4000吗？高层表态

前程无忧

几个月以来，房地产市场表现出持续“下滑”的态势，虽然在一季度的几个月里，市场上有不少的积极因素出现，然而依然没能够彻底拯救“下行态势”。

就2022年1-3月份房地产各项数据来看，可以总结为4个字：量价齐跌。

根据中指研究院发布的2022年房产分析结果显示，近几个月，在A股的64家房企，出现损失的达到了27家，占比42.2%，这也就意味着，2022年开年之后，接近一半的房地产企业没有盈利。

当然，也有人说，房地产企业出现亏损，可能是正常现象，毕竟这是企业经营在所难免的事情。然而从主要城市的房产销售而言，同样不太乐观，销售无论是同比还是环比，都有所下滑，29个重点城市的新房单月成交总面积只有1429万平方米，环比下滑37%，同比下滑46%。单月TOP100的房企中，销售额同比回落了23.1%。

这一点，似乎有点出人意料，毕竟根据前些年的经验，年初都是一个“回乡置业潮”，受此影响，房市或迎来一波购房销售热。

根据克尔瑞数据，单月百强房企大部分销售未达预期，比2021年同期明显回落。90%以上的房企单月销售额同比出现下滑，大约有20%的房企销售回落幅度为30%至40%之间，还有40%的房企销售额回落幅度超过40%。

其实，这个结局一点也不意外，2016年开始，房地产就有“回落”的迹象了，当年房住不炒正式提出，从高层到地方城市，一系列围绕“限制价格、抑制炒房”的举措开始落地，2017年全年调控200次，2018年达到400次，2019年500余次，2020年至2021年都在年均600次左右。有专家认为，按照这个节奏发展下去，那么2022年的房产调控次数必然直冲700次大关。

对于房产回落起到直接作用的，属于“央行的3+2”限制要求，在2020年至2021年，一方面央行要求各大房企开始降低负债率等指标，监控的3项指标需要限期降低至红线标准以内，否则未来房企融资幅度将受到限制；与此同时2021年之后，央行再度加码了“双上限”，为各类金融机构设置向房企和个体购房者的贷款最高比例。

结果显而易见：金融机构不给房地产“金钱”了，房地产还如何蹦跶得起来？这一点其实黄奇帆早就说过，黄奇帆说，如果真的想要摁压住房价上涨的势头，方法很简单，只需要停止银行给房地产企业贷款就可以（不允许房企背着银行买地皮），在黄奇帆的眼中，银行源源不断的资金，才是过去20多年房产腾飞的根本动力，几十年下来，房地产已经被牢牢地打上了“金融”的属性。

而随着房地产的“金融属性”被剥离，尤其是在“3+2”限制要求下，房地产“断流”了，还有多大的起飞空间呢？现实而言，黄奇帆的这个建议正在成真。房企账面上没钱了，为了挽回资金面，应对到期债务，只能采取降低成本、打折销售的方式获取更多的销售客源，于是乎：一轮折价促销潮迎面而来。

根据房产机构统计数据，在2022年首月，万科单月实现销售面积210.6万平方米，销售额只有356亿元，同比下滑达到了50.19%；碧桂园单月销售额363.6亿元，同比下滑9.81%，销售额为462万平方米，同比提高1.32%；融创中国的销售为279.2亿元，下滑20.6%；奥园销售19.2亿元，同比下滑80.99%。

为啥？因为在房地产“平稳”期，一方面购房者纷纷隐遁，不愿意继续买房了；另一方面开发商开始“内卷”式折价促销。所以直接表现为单月销售额和销售面积的回落。

在这些“下滑”的信号下，有人给出了预测，未来10年，房价下跌至一线3万，二线9000，三四线4000，可能吗？高层已经表态了。

首先，咱们看看按照当前的房地产价格水平，如果想要达到一线3万，二线9000，三四线4000的水平，房产价格要回落多少才可以。2022年，一线城市（主要是指北京、上海、广州、深圳这几个一线城市）的房价平均为6.6万元-8万元。如果按照均值7万元计算，10年后要下滑至3万元的话，那就有7万元的回落空间，基本上每年回退7000元/平米，如果分解到每个月的话，基本上每月回退680元/平米。有没有可能呢？想一下都认为不太可能。

对于二线城市（主要是所谓的新型一线城市和一般二线城市，例如南京、济南、武汉、合肥、成都、天津等城市），这些城市的房地产在近10年获得了突飞猛进的增长，不少城市的房产价格在10年前3000元/平米，现在已经达到了2-3万元/平米。就均值而言，二线城市的房产价格应该在2.5万元-4万元，所以要想回退至9000元，回退的额度为1.6万元-3.1万元。虽然二线城市的潜力没有四大一线城市雄厚，但是新兴科技企业、新产业、新基建等基本都部署在这些城市，随着人口的涌入，回落至9000元不太可能。

那么，三四线城市有没有可能达到4000元的状态呢？笔者认为，这个概率很大，不过需要区分看待。社科院财经战略研究院在发布的《住房分析报告》中认为，失去了棚改的支撑之后，不少三四线城市的房地产或进一步进入衰退区间，过去的10多年，三四线房地产高歌猛进，然而这种“繁荣”是有特殊的政策支撑的，尤其是棚改货币化安置，释放了大量的购房需求。随着棚改的结束，三四线高度依赖棚改的城市没有产业基础，或回退存在可能。

其次，对于房产价格增长还是回落的事情，高层已经表态了。

根据《21世纪经济》的报道，在2022年初，住建部组织了新一年的工作部署会议，围绕今后房地产发展的各个方面进行工作安排。一方面坚持房住不炒的基本调子不变化，另一方面支持住房消费，再者要增加保障房和多种住房形式的实现，保障城市居民的购房与住房需求实现。统计局局长宁吉喆表示“2022年房地产有望平稳健康发展”。

用直白的话来说，保持房产“平稳健康”发展，其实就是不允许房地产过热，但是也不允许房产过冷，忽冷忽热都处于不健康状态，在社会的三百六十行中，每个行业需要保持齐头并进和相互适应，不能顾此失彼。

所以，从这个层面而言，还指望一线3万，二线9000，三四线4000吗？不太可能。

最后，人口的动向，也是房地产变化的依据。2021年底，我国的城市化率为64%，距离发达国家的75%以上水平还有不小的空间，按照过去每年增加1个百分点的比例计算，至少还有10-15年的提升空间。甚至有专家表示，未来10年还有4-5亿人进入城市，所以城市住房需求缺口量很大。

从这个角度而言，北京大学国家发展研究院院长姚洋教授给出结论，姚洋教授认为，未来的城市各句中，至少9大中心区域的房地产还有发展余地。分别是北京、天津、上海、广州、成都、重庆、武汉、郑州、西安这几个。而对于区域区块而言，教授表示存在潜力的京津冀、长三角、珠三角、长江中游、四川盆地、西安咸阳、郑州开封等。

所以，基本清晰了。