行业观察：未来十年，楼市三大问题将逐渐显现，购房者要注意了

前程无忧

从2016年9月份开始，国家针对楼市的高房价现象开启了楼市调控模式，主要就是为了打击楼市炒作，让房价回归合理水平。并且，进一步明确了“房住不炒”是楼市调控的底线。在调控层层加码之下，楼市整体趋势回归到以“稳”为主。
从当前的调控力度来看，在未来十年，全国楼市总体依然会趋于稳定，虽然房价可能有涨有跌，但市场回归理性已成必然。未来，购房者虽面临的最大问题或许不再是房价，而是以下这三大问题，有购房打算的应该做一个提前的了解。
1、房屋质量、烂尾楼纠纷难以避免
楼市调控期间正是行业内大洗牌的时候，房企之间优胜劣汰。据人民法院公告网显示，2022年不到3个月时间，已有101家地产开发企业宣布破产，平均每天就有1.2家企业倒闭，它们没有等到楼市“暖春”的到来。
众所周知，开发商修房子的钱并不全是自己的固有资金，而是银行的钱、融资的钱、业主的钱，在楼市疯狂扩张的那段时期里，很多小开放商都凭“空手套白狼”的手段转的盆满钵满。
但随着“三道红线”、贷款集中度管理等调控措施的深入，房企出现负债规模加大、房子去化速度慢、风险预测能力不足、资金难以回笼等问题，不少企业不得不面临业务转型和资金流变动，因此有专家曾预言未来十年内将会是房子烂尾、延期交付和质量维权的高峰期。
2、三四线城市楼市分化加大
伴随着调控的深入，国内三四线城市商品房销售整体表现较为低迷，土地市场持续回落，且不同经济发展水平的城市表现出明显差异化。简言之，三四线城市楼市的分化正在逐步加大。
一二线城市的楼市热度已不必赘言，当下，很多人对三四线城市的置业打算仍然持观望态度。这其中的原因很容易理解，一是因为三四线城市潜力有限，市场动力不足；二是没有支柱性产业，导致大量人口外流；三是调控背景下，高房价地区市场已经开始透支，投机型需求所剩无几，之前靠炒房客维持的楼市假象开始现出原形。
以全国第一个推出“限跌令”的湖南岳阳为例，根据安居客APP上显示的数据来看，无论是新房还是二手房相较于去年都有了不同幅度的下跌，尤其是二手房，下降幅度达到了15.45%。



（图据安居客APP）
据某研究机构专家表示，发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北区域等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则会持续大幅净流出，导致需求持续萎缩。我国城市化发展也依循国际发展路径，近年来人口持续向一二线城市人口流入，三线城市基本维持平衡，四线城市则在持续净流出，这也将在很大程度上影响市场未来发展格局。
3、拥有多套住房的人持有成本上升
当前，我国楼市已经出现明显过剩，据有关机构估计，目前我国的空置房数量已经超过1亿，空置房足够3亿人居住，但是还是有很多刚需购房者买不起房子。
楼市从来都是伴随着炒房客而生的，很多炒房客不惜增加金融杠杆来买房，但最近几年楼市降温明显，投资房产的盈利空间在不断减小，增加投资杠杆来炒房的人承担的风险也在逐步增加，如果再遇上当地房价下跌，还将面临亏本的风险。
除了房子现有的持有成本之外，未来持房者还要面临房地产税的问题，毫无疑问房地产税的出台会进一步增加持房成本。日前，房地产税试点工作正在稳步推进之中，正式全面收取房地产税只是时间问题，到时候，拥有多套住房的人持有成本还会持续上升。
住宅市场的这三大变化，是市场调节的结果，也是政策调控的结果。在疫情影响之下的商业地产，也逐渐开始呈现出新的变化，有机构从不同维度梳理了商业地产未来的几大新发展趋势：
1、轻资产增量提升，商业运营要求提高；
2、元宇宙逐渐具象，催生更多虚拟现实融合玩法；
3、潮玩艺术主题空间成热门，效益将接受市场检验；
4、商产进一步融合，商业空间功能属性叠加；
5、品牌门店迎来场景精耕时代。
未来，无论是住宅市场还是商业地产市场，都将迎来变化的时期，无论是购房时还是商业地产投资者，抑或是经营者，都要把握变化趋势，才能避免造成经济损失。