中国房地产经济和楼市中，一个至关重要，值得关注的风向信号出现

arrarpetahack

这是熊猫贝贝的第984篇原创文章：


#深圳二手房成交参考价#
中国的房地产经济和楼市，经历了2021年整整一年的捶打教育，约束管理的高压氛围，终于在2022年的3月底，迎来了在政策和规则层面的关键风向转变信号。
2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的参考价。深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳住宅小区二手住房成交参考价格。深圳二手房正式步入价格管制时代。
绝大多数人，其实在这个新政刚刚出台的时候，对于这个具有时代意义的关键政策调整，并没有什么敬畏之心。
只是没有想到，这个政策，从根本上真正地实现了对炒作热情高涨，金融活跃度极高的深圳楼市和房价行情的压制和有效管控。
被市场称为“官方定价”的“二手房指导价”政策，给深圳楼市和房价最大的教训，其实是让所有市场参与群体，真正意识到中国房产的金融属性和行情表现，其实都是国家可以控制的货币现象，指导价成为银行的评估放贷标准以后，就凭市场上的流通货币，是完全没有能力支撑房价泡沫和为房价上行提供支持的。
所以，不管是行业内部，还是楼市，包括整个关联房地产经济的方方面面，绝对说得上是通过“指导价”这个政策的实施，重塑了对深圳房价底层逻辑的认知和看法。
毋庸置疑，这就是决定行业走向，甚至是生死的关键因素。
从指导价新政出台，到持续执行的整个2021年，深圳楼市一路下行，交易锐减，价格横盘，成为了常态：



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2021年中国城市二手房价同比跌幅TOP100中，令人意外的是，跌幅最大的城市竟然是深圳，同比下滑了19%！
想当年，深圳一直是全国房价的标杆，单价和涨幅都领先，但这一次神话却被打破了。
这也是作为房地产行业政策研究中，必然高度重视的关键政策：能够直接对行情造成冲击影响，并且能把一切利益驱动和炒作情绪，按在地上摩擦而丝毫没有反抗之力。
指导价不仅仅是在深圳发威，有了成功的市场检验和效果经验以后，2021年全年，在中国还有其他11个城市，也先后加入了指导价调控的行列，无一例外，实施了指导价的城市，二手房挂牌价格下降，楼市成交活跃度下降。
关键政策，不是什么行政管理，而是从市场信心和预期上面，实现了精准打击：
国家定价告诉所有人，房住不炒，不是说说，随便去炒，没有意义，国家出手，什么市场行情都没有任何意义。
2021年下半年以来，中国经济因为内外环境的变化，明显承压，所以在2021年年底，各地政府和金融机构也对房地产经济和楼市的态度发生了转变，各种宽松，各种金融支持，进入2022年，步子越来越大，力度也越来越强，但是效果并不是很好。市场依然比较冷淡。
二手房指导价的威力如斯，其实已经不用过多赘述，基本上有点想法的群体和资金，管你如何放开调控和银行支持贷款，指导价存在的震慑，彻底改变了中国房产的价值预期。
说白一点，房产保值增值也是刚需，但是只要指导价存在，就算好不容易涨起来，是市场行情说了算？还是指导价稳健上面白纸黑字说了算？
这似乎并不值得讨论。也因此，二手房指导价，堪称中国楼市调控的致命杀器，毫不为过。
而这个大杀器，终于在2022年3月底，迎来了全新的动态消息：
情绪的修复，不仅仅对于深圳当下的楼市，对于全国的楼市，包括整个中国房地产经济领域，都是是政策取向的优先级。
2022年3月29日，深圳终于释放出要启动修复市场情绪的发令枪的动作。
那就是：二手房指导价确定要调整了。



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深圳官方采取了对多家媒体采访回应的方式对外释放了“二手房指导价即将调整”的消息。
这篇文章，既作为本人以房地产行业从业者身份的政策关注和分析记录，也当做对当下中国房地产经济和楼市风向的分析内容，将从中立，客观，专业的角度出发，和各位读者朋友有深度，有态度，有依据的进行关于这个重要政策风向的讨论和分析研究。
内容硬核，错过不再。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。



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1

深圳的二手房指导价政策出现新动向，释放了什么重要的信号？



首先要明确，目前深圳的二手房指导价，并没有实质性变化，一切以后续官方公布和调整的结果为准。
不过在这个时间释放动向信号，对市场的预期拉动，化解调控压力，所对应的意义，非常重要。
被“指导价”按在地板上摩擦了一年的深圳二手房市场不能再低迷下去了，这是业界共识。
国家统计局最新公布的数据，今年1、2月份，北京、上海、广州的二手房价环比都在涨，只有深圳在跌（不过跌幅在收窄），而且已经跌了9个月，根据目前深圳官方的统计，3月份的数据也会很难看。
从中国炒房第一城，体验了全年成交低迷，价格横盘的境遇，深圳绝对说得上是以身作则，给全国各地的楼市起到了带头示范作用，当然，深圳家大业大，城市地位和经济实力摆着，也有这个资格。
很明确的一点，那就是深圳此番的动作，并不是如外界所调侃的“憋不住了”，而是按照深圳的节奏主动施策。
因为尽管疫情反复，遭遇冲击，但是深圳强大的经济底子还在。
当然，这一次深圳封控，包括经济冲击造成的损失，还真不是其他城市能够承受得住的：一个3000万人口的经济发动机停摆，开什么玩笑？
所以，房地产市场作为深圳经济提振的重要一环，在政策转向的大背景下，深圳肯定会出手。
刚刚从疫情冲击中缓过来的深圳，客观的来看，刺激楼市并不是深圳的优先选项，而应该是徐徐图之的恢复元气，先恢复，再谈成绩，这谁也没有办法强求。
但是，总的来说，这次深圳释放出来的信号，对鼓励市场回暖是一个大大的好消息。
不仅仅是深圳，作为中国房地产经济和楼市风向标的深圳对指导价的动向，对于全国楼市来说，其实都是有着重要的趋势引导意义。
牵一发而动全身，这种政策风向很微妙，但是对于当下中国楼市最重要的预期和信心的恢复，至关重要。
在信心比黄金重要的中国楼市当下，最缺的，不就是信心么？



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2

动向预判：具有风向标意义的深圳楼市调控，会有哪些可能的变化？



当前，这次深圳二手房指导价关键政策调整，会有哪些动向，如何调整，才是最重要的，这里从行业的角度，做几点预判分析：
第一，二手房指导价政策，按照当前官方的回应，明显将成为深圳未来楼市长期存在的长效机制。
理由很明显，在官方表达里面有这么一句话：“会适时对价格做出相应调整”，而不是取消。这表明指导价将会是一直悬在深圳二手房市场头上的一把利剑。
细节可以调整，但是大框架不会取消，不会消失，从这个细节也能看出深圳的底线原则和规则意识非常明显。
想要炒作和鼓吹的群体可以歇歇了，房住不炒，不容置疑。


第二，调高和调低的可能性都有，没有公布以前，任何单边的猜测都没有意义。
政府回复里面有这么一句：“会根据近一年来二手房实际成交价格，调整对应的小区指导价格。”
所以，没有正式官方文件出台以前，警惕任何的吹涨或者看衰的言论。


第三，精细化程度提升，明确扩大指导价的管控范围的态度表达。
新公布的二手房指导价，一批三年限售期解除的、出证不久的次新房小区（去年仅公布了近3600个小区）会补充进来。


大方向上来看，无论是行业，市场，还是政策等等的维度来看，已经具备上调二手房成交指导价的基础，大面积下调是小概率，对市场打击太大，并不符合环境情况。
从行业本身的理解来看，不管上调还是下调，这波调整更应该是提高精准性：
比如对于一年内价格降幅比较大的，成交低迷的小区，或者改善型的、总价比较高的可以适度上调，降低买家首付，激活合理的购房消费。



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3

趋势研判：关键的楼市政策动态信号，后续能够给全国房地产经济和楼市带来哪些影响？



二手房指导价，这个深圳首次出台的楼市杀手锏，也终于迎来了首次重要的调整变化，始于深圳，自然用于深圳，而作为全国楼市风向标的深圳，这次重要的调整，必然给全国不同城市的楼市，带来持续而又明显的影响：
1、中国房地产经济和楼市的总基调从市场化走向行政化的大趋势不仅不会发生改变，而且会得到进一步加强。
2、官方价格的调整，基层买房难的问题并不会缓解，但心理上的补偿是会有的。
市场经济的底色还是有的，但是官方指导价的威力已经得了足够的验证。那么这个官方价格，就必然会成为未来中国楼市预期的风向标和指挥棒。
至于说这个心理层面的考量，永远都是市场上拿着定价权的人，看不见的权力和能量。
3、任何政策的推行都会有人的利益会被牺牲。
客观一点说的话，每个时代都会有一代人的利益会被牺牲。
坏的方面来讲，未来的房地产市场双轨制中，这两年买房的人、未来十年内买房的人利益受损，承担着风险分担并化解泡沫的历史重担；
从好的方面来讲，这代人的进场会为我国稳住金融系统的底线安全，那么更多人就还会有工作、还会有收入，扛到国运真正抬头，中国变成全球最大的吸金场，其他领域就还会有更多赚钱的机会，虽然依然只有少数人受益；
当然，不仅仅限于深圳，对于全国的房地产经济过去20年的参与群体来说，这都是必然的。
最后一点，那就是要看到指导价和房地产税在未来中国房地产经济和楼市中，必然存在的替换和接棒趋势。



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写在最后：

几点个人的观点和分析分享。



事情就这么一个事情，其实从当下来看，信号意义大于实际效果，毕竟深圳官方还没有正式的出台相关的调整动向细则。
不过没有必要担心，深圳速度，全国有名，这个事情没有什么悬念。
看到本质：不要把调整理解为楼市政策会转向，参考价调整的作用在于，引导房价真实反映房子本身的价值。
而从指导价的调整方向上，其实就是政策维度对后续楼市和房价的预期表达。
文章最后，谈几点个人的看法和观点，不一定对，供大家参考。
1、不要质疑国家对房价管控的决心，不仅仅是深圳，其他城市，特别是有指导价的城市，市场参与群体应该保持耐心，等待深圳指导价调整落地公布以后，再进行行动。
2、2021年全年已经给出了明证，那就是金融机构一定会和指导价挂钩，风险和压力考量，必不可少。
3、深圳关键调控政策的动向，关系到全国楼市和房价的预期和信心，当然目前还没有明确是鼓励还是打压，也没有必要猜测，这个根据个人所在城市的行情情况，包括个人的实际经济情况，等趋势明确以后，会有一个楼市窗口期。
这个窗口期不会太长，大概也就3个月左右的样子，房价又会回到正常的轨道上面去。
该跌的继续承压，该涨的保持增长。


以上，就是对2022年，中国房地产经济和楼市，一个至关重要，值得关注的风向信号进行的专题解读和相关分析。
后续等信号落地，确定性明确以后，还会有关联的跟进分析，敬请期待和保持关注。



图片来源：头条图库
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