11天内，高层两次表态2022年楼市，房地产迎来新旧模式切换之年

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#你觉得什么时候买房合适#



经历了20年的扩张进程，房地产市场靠着“成交量”和“房价”长成了年销售18万亿的庞然大物。在楼市气氛高涨时，高价地频出，抢房成风，此时的成交量和房价如同百米冲刺般奔跑，这就是我们平时所说的量价齐升。就拿2018年来说，中指院百城房价涨幅5.09%，97城上涨，其中涨幅在15%以上的城市有14个，成交量也纷纷创出新高。
但是，一旦到了冷清阶段，整个市场行情就突然180度大转弯。成交量方面，公开数据显示，1-2月商品房销售面积下降9.6%，销售额下降19.3%，整体市场尚且如此，房企的业绩下降得更为惨烈，1月百强房企销售额大降40%以上，其中万科-50.19%，融创-20.6%，奥园-74.7%。不仅如此，房价步入“阴跌”的城市越来越多。国家统计局公布的70大中城市房价指数，二手房上涨城市10个，而降价城市有57个。中指院数据指出，2月百城房价下跌城市52个，比1月增加了6个，说明多数城市“样本”呈现下跌趋势。
面对成交量和房价都“走不动”的现实，不少地方开始加入“营救”楼市的行列
从1月中旬开始，三线以下部分城市首付有所降低，北海、自贡、南宁、温州等地增加公积金贷款额度，首付比例降低；菏泽、驻马店调整商贷首付比例，最低可至20%。随后的2月下旬，以广州、苏州等为首的热门城市降低房贷利率，最高下调20个基点。到了3月，郑州放松限购，允许投亲老人家庭新购一套房，已结清贷款的一套家庭再购改善房的可首套执行；青岛即墨区放松限售，网签后满5年，二手房满两年即可交易。
短短两个半月，全国就有55城出台楼市松绑措施，大多存在于提振购房需求的行动，为了让房地产回温，降息、房贷、首付，“救市”3大手段都齐备了，很多人不禁担忧，如此密集的松绑房地产，会不会重复2015、2016年的大涨，让房地产重走老路？



高层2次表态告诉了我们答案：不会
第一次：3月5日的工作报告中，除了继续强调房住不炒定位，针对房地产提出，因城施策，促进房地产业良性循环，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展租房市场，推进保障性住房建设。
第二次：3月16日的金融委会议上，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，央行、银保监会、外汇局、证监会都接连开会，一并发声强调要促使房地产行业的健康稳定发展和良循环，向新发展模式转型。
高层11天内两次表态，房说君认为至少传达两重信号。其一，继续强调房住不炒，虽然在很多人眼里没有任何意外，但这却意味着降息降房贷和首付，跟房价上涨没有任何关系，只要这个定位没有变，房价没有大幅上行的基础。其二，两次强调新发展模式，不难看出“新的发展模式”是关键词，那么该怎么理解呢？结合一句话来看：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展租房市场，推进保障性住房建设。所以重点就是“租赁房”。
为什么此时强调“租房”？
值得一提的是，与新发展模式对应的，当然是旧发展模式。自从98年房改以后，买房成了大家选择居住的主流方式，不仅房子能用钱买到了，而且资金实力不够也能向银行按揭，最大程度改善了人们的居住条件，那时候，房子在人们眼里不过是一个居住的场所，实在买不起的话可以租房，也可以回老家盖房，总之有一个遮风挡雨的地方就够了，不求多。
但随着住房市场发展迅猛，人们越来越爱买房，提起租房更是一脸鄙夷，不能怪老百姓势力，只能说商品房捆绑了太多附加属性，房价上涨倒是其次，关键是上学、落户、医保等一系列权利，都是租房市场无法成为主流的关键所在。更重要的是，过度依赖房屋买卖，使得楼市长期一条腿走路，开发商、地方、银行、购房者，整个链条上的参与者，一荣俱荣，一损俱损。公开数据显示，过去3年超过1000家开发商宣告关门，多是因为债务扩张引发债务危机，居民杠杆率高达62.2%，过去半年因为市场下行，开发商、购房者逾期没还贷款的情况比比皆是，地方土地流拍比例增多。
楼市迎“转向”？2022就是新旧模式转换的关键年份



原因大家也知道，表面上看，人们爱买房-土地财政-房企高周转-房价捆绑银行与购房者-房产击鼓传花流动，一旦房价下跌，房企大面积爆雷烂尾，土地卖不出，期房没人买，房地产行业硬着陆，将会导致不可承受的系统性风险，所以，这一套“重销售轻租赁”的旧模式越来越不灵了，只有“商品房+租赁房”两条腿走路，才能走得更远。
01租房群体有多大规模？
在央行和银保监会发布的通知提到，本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。
02措施端也开始大力扶持
2月25日，银保监会和住建部联合强调，国开行要加大对保障租赁房的中长期贷款支持；央行、银保监会发通知，明确保障租赁房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；去年底住建部明确，防止出现租赁市场供需失衡，城市房屋租金年涨幅不超过5%。同时，各城市也确定到2025年前的租赁房建设计划和目标，每年建设体量都在新房规模的40%以上。
综上，对于当前楼市，2022年如果不买房，5年后房子将会是“黄金价”还是“白菜价”？复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆在不久前的专访中给出答案，他表示：拐点过后，是房产商良性循环的开始。不难发现，当前楼市已经进入拐点，年销售18万亿但房价下跌规模连连扩大，意味着市场发展已经不会有更好的数据了，接下来就会触顶反弹。
我们不妨再看看央媒的表态，经济日报3月20日提到近期多部门相继释放积极信号，同时探索房地产新发展模式，坚持租购并举等措施，对平稳市场预期有十分积极的作用。
房说君有话说，无论高层、央媒还是专家，给出的意思其实很明显，商品房和保障房缺一不可，在新模式带动下，即便今年不买，5年后住房既不可能跌至“葱价”也不会进一步上涨变为“金价”，而是平稳进行。
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