楼市奏响“四部曲”，降息、首付、利率、货币化一并袭来，风变了

前程无忧

#现在在三四线城市买房还有升值空间吗#



在很多人眼里，房价上涨的动力是因为“刚需”，准确点说是人口。这话放在十年前确实没毛病，有研究指出，城镇化比例每提高一个百分点，对应着约有1500万人口进城转入非农生产；按七普数据63.89%的城市化率，过去十年城镇常住人口增加2.36亿人，常住人口城镇化率提高14.21个百分点。农民工和大学生来到城市，想扎根，想让小孩上学，住房就是吃饭之外首要解决的问题。
基于此，城市化带来的刚需，不仅是推动房价上涨的核心动力，去年第四季度全国新房成交均价9920元/平，目前有23城房价超2万，103县城过1万元，一二线住房价格超过60000元/平的情况随处可见，同时也造就了过去楼市中，我们经常看到的“争先买房”的现象。
但是，时间到了2022年，随着现在住房自有率、刚需占比、后续购买力等角度来看，楼市顿时感到“背后一凉”，刚需越来越少了。
首先，9成居民有房
央行数据指出，城镇家庭户均资产317.9万，主要以实物为主，住房占七成，住房拥有率达到96%，对应的金融资产近占比20.4%。这是什么概念？几乎所有中国家庭都把房子看作是珍贵财产，在“有房才是家”的心态促使下，很多人就算老家有自己的一栋房子，也会想要在城市里有一套属于自己的住房。基于这样的执念，住房拥有率达到了96%，这意味着100人里有96个都有房，房子无论是大还是小，是高层住宅还是多层老房，是安置房还是商品房，总之大家都不缺房。
其次，“接盘者”变少了



我国是人口大国，各行各业都需要劳动力的支持，所以人口数据是很重要的，比如去年三孩措施，就是根据人口增长率和出生率持续走低作出的调整。数据显示，2021年我国共14.12亿人，比2020年增加48万人，同时人口出生率为7.52%，已连续5年走低。
假设每年死亡人数相等的情况下，出生率走低对应着人口增长率也下行，进而说明我国老龄化在逐渐加重，对房地产来说，必然导致后续的楼市购买力不足，但无论怎么变化，最主要关注的还是有没有人愿意买，有人消费价格才有可能回暖，所以城市人口流出还是流入，会成为房价变化的决定性因素。但是，房价基数越高，有能力接盘的人就越少，购买力透支就越严重，一旦没了接盘者，住房市场或只能变成有钱人的游戏。过去几年兴许能靠积蓄和低首付买房，但现在家里的“钱包”已经掏得差不多了，2021年房价收入比9.1，普通人想要买房可能没“十二个钱包”都很难支撑下去。



最后，购房者不敢贷款了
2月金融数据显示，居民短期贷款，减少2911亿元，同比多减220亿元；居民中长期贷款减少459亿元，同比多减4572亿元。为什么长短贷双双负增？表面上看，问题的严重性硕大不大，说小也不小，毕竟1-2月的居民存款新增5.12万亿的事实摆在眼前，人们爱存钱相对应的就是消费减少，但反映到房地产市场，就揭示了一个冷冰冰的事实：老百姓买房、看房变得越来越理性，以观望为主不愿意买房了。
要知道，从去年10月开发贷房贷恢复正常之后，房地产的利好就没有断过，到了今年更是奏响救市“四部曲”：降息、降首付、降利率、货币化。货币层面，连续两月降准降息，银行机构不再囊中羞涩，而是有更多的便宜的钱可以贷出去，这也促使利率下降；2月103城中有87城利率下调，比如广州六大行联合下调利率，苏州更是降到了4.6%。再看买房门槛降得多低，中原地产统计，至3月1日全国累计有16城发布了不同程度地降低首付措施，包括菏泽、驻马店等地都把首付降到2成，意味着100万房款按揭30年的前提下，只要交20万首付就能签合同；而郑州提出货币化措施，要重走去库存老路，看来地方也是坐不住。
降息、首付、利率、货币化一并袭来，2022年房子该如何买？
按照过去的经验，即便是四大手段用其一，楼市早该“支棱”起来了，但实际上呢，短短两个半月时间，这么多大招都用上了，对于楼市，准确点说是对购房者用处不大。一系列救市措施下，2月商品房成交面积同比减少27.3%，TOP房企销售额普跌40%以上，1-2月销售均价再次回落，降到9845元/平米。
要么是收入受冲击了，买房计划搁置；要么是担心买到问题期房，索性继续等。大家似乎约好了似的：在楼市环境不好的时候持续观望，等到楼市回暖的时候再买房。实际上这样的买房观念是陷进了误区，房说君认为，对于买房自住的朋友来说，当前市场回调很多城市的房价都出现大幅度的下降，同时连续几年的低迷行情让“卖房子的人”都把价格降到了底部，因此近几年算是刚需难得的购房窗口。



如果等到回暖再买房，普通人很容易后知后觉，房价早已先一步上调，那些等楼市回暖的人，基本上都会赶上高房价。但并不意味着可以乱买房子，对此可以参考马光远此前提出3个20%定律，即20%城市、20%房企、20%楼盘。
房说君有话说，怎么理解20%定律呢？其实从城镇化率60%以上，居民杠杆率65%以上可以看出，未来房价还能上涨的城市可能只会在长珠三角、京津冀等热门区域出现，大量的中西部三四线以下城市，大概率会步入漫长的“休眠期”。
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