楼市，全面救市去库存开始了

前程无忧

作者：子非鱼

01

进入2022年以来，楼市利好，似乎已经目不暇接。但最新传来的两个利好，意义不一般。
第一，楼市利率继续走低，且降幅达到了2019年以来最大。
第二，广西防城港、北海、南宁三个高库存城市，同时宣布降首付。南宁二套房商贷降至30%。防城港与北海，首套首付降至20%。
防城港是全国商品房消化周期最长的城市，超过了90个月。这意味着，中国楼市消化周期第一城，终于降首付了。
这两个消息先后到来，同时释放了两个明确信号：
1、当前楼市已经到了需要加大力度拯救的时候，需要大力度去库存的时候。
君不见，二月份整个楼市的成交量一片惨淡。国家统计局数据显示，前两个月住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中住宅销售额下降22.1%。
如果说，二月份有春节因素，那么进入3月份，这种成交量冷场的局面依旧，就足以证明当下的房产成交市场，需要一场全面调动需求的行为。
Wind数据显示，上周32个城市新房成交面积为244.2万平方米，环比下降7.4%，同比下降52.7%， 其中样本一线城市的新房成交面积为45.4万方，环比-9.6%，同比-50.0%；样本二线 城市为129.1万方，环比-12.5%，同比-50.3% ；样本三线城市为 69.7万方，环比5.9%，同比-57.9%。



持续羸弱的需求，加剧了楼市库存的积压。这一点放在后面讲。
2、全面去库存救市已经开始了。
广西一天三个城市同时降首付去库存，足可见，当下去库存需求有多迫切。
包括广西今天降首付的三个城市在内，截止到目前，今年已经有70个左右的城市开启了救市模式。其中还不乏郑州、孝感这样的发布系统性救市文件，打出组合拳去库存的城市。
几乎是一场全面的救市行动。
02

降利率方面，虽然早就预料到的不会下调的LPR，确实维持不变。
但正如本号在之前的文章中说到的，LPR降不降，对楼市利率的下行没有阻碍，因为各个城市可以随时下调加点数来降低房贷利率。
过去几个月，各城市对楼市降息，都是这么做的。
贝壳研究院最新披露的数据显示，全国103个重点城市3月房贷环境持续宽松，房贷利率创2019年以来月度最大降幅，接近2020年三季度水平，放款周期也缩短到1个月左右。
目前，苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%，也即接近4.9%的基准利率。
遥想去年三季度末，是各城市房贷利率最高的时候，当时苏州的房贷利率突破了6%，其他主要城市的房贷利率也基本在5.6%上下。
也就是说，去年三季度至今，大部分城市的首套房房贷利率下调了60个基点左右。60个基点意味着什么，意味着贷款100万的成本（30年等额本息），可节省13万左右。
降利率，其实就是降低钱的价格，让更多的购房者成本降低，从而调动消费者的购房积极性，反之亦然。
所以，利率沉浮一直被视作楼市调控的有效手段之一。
调动积极性的第二个更为有效的手段，那就是降首付。
降首付，其实就是加杠杆。上一轮牛市的推动力之一，便是降首付。
降首付，可以降低购房者的上车门槛，让购房者拿出更少钱付首付。当然，同时也意味着需要向银行贷更多的款，付更多的利息。
但是，在降首付的同时，利率也下降，于真刚需来说，还是不错的消息。可以让更多的刚需，快点拥有自己的家。
虽然降首付对真刚需有帮助，但防城港、北海、南宁这三座广西城市，一起降首付的目的，绝不止于此。
财联社最新消息：
广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。



南宁已经是第二次降首付。第一次是一个月前，降低了公积金贷款首付，首套降至20%，二套降至30%。
这次直接降低了商业贷款的二手房利率。降低二套房，其意图显然不仅仅是为了支持刚需和改善型需求群体买房这么简单，更大的目的是去库存。
毕竟这座城市由于过度依赖房地产，大量卖地建房，积累的库存已经非常高。
南宁的二手房挂牌量已经超过10万套。此外，新建商品的去化周期，已经高达23.6个月，远高于住建部划定的12个月安全线。



二手房卖不出去，新房库存积压，这意味着南宁房价有相当大的下行压力。更为关键的是，像南宁这样一个极度依赖房地产的城市，被戏称为产业只有传销和房地产的城市，楼市冷场对于其经济增长压力非常大。
所以，才有了两个月里两次降首付的举动。
与其同处广西的防城港、北海又何尝不是？
防城港目前的商品房去化周期超过90个月，是全国商品房去化周期最长的城市。
90个月是什么意思？也即便现在不再建设新房，按照目前的速度销售，需要近8年的时间，才能卖完。
北海的去化周期接近50个月，也即约4年。



03

库存积压，目前已经是普遍性问题，尤其是三四线。
克而瑞披露的最新数据显示，截止到2022年1月份，被监测的100个城市库存量达到了6.2亿平方米。



三四线城市目前库存消化周期平均值达到了21.09个月，远高于12个月的安全线。30个二线城市的消化周期平均值为15.99个月，也高于12个月。
目前只有一线城市的消化周期平均值低于12个月。



库存高企，最关键的是，当前的房产销售依旧不景气，这意味着后续消化周期还会继续延长。
这就是本号为何说，当下已经到了需要加大力度拯救的时候，需要大力度去库存的时候。
在这种背景下，除越来越多的城市加入到救市行列中来外，管理层也在上周出手了。
上周，国家六部委同一天出面表态。其中财政部还明确表示，今年房地产税试点城市，暂缓。



六部门表态的整体意思是，目前稳定经济、稳定资本市场、稳定楼市是头等大事，要尽一切可能维持稳定，后续宏观政策的支持力度会更大，货币宽松的口子，也会适当开大一些。
然而，中国目前的人口拐点正在到来。
本号近期梳理的已经公布人口数据的17个省市中，有6个省市人口通缩，4个自然人口负增长。



数据：各省市自治区统计局
人口正在转向的当下，城市化放缓的当下，再叠加当前疫情的背景，即便调动需求，也调动不了多少。
因此，本号对于当前宏观环境放松，越来越多的城市开始救市模式，能够达到多少效果的观点是：
第一，对于大多数库存高企，人口流失的城市来说，效果着实有限。多数三四线城市和部分弱二线城市，房价该跌的还是会跌。
第二，对于有人口增量、经济活跃的城市来说，比如一线和强二线城市，会逐渐企稳并进入慢涨模式。
国家统计局公布的数据显示，四个一线城市中，北上广已经先涨为敬了，深圳如果不是受疫情影响，也应该会在其中。



此外，发布救市组合拳、尤其是开启棚改的郑州，成交量也开始回暖。
央视新闻披露，郑州二手房与去年12月周均相比，3月前两周周均带看量提升38%，而成交增幅则更明显，提升70%。