从融资看楼市3 年一个小周期，房价周期可能重回第一个阶段

arrarpetahack

房地产业的发展是由整体经济社会发展决定的，经济发展强劲，大众收入高涨，改善性居住需求也会大幅度提升。从一个较长的历史时期来看，经济运行周期与房地产发展周期相辅相成，房地产业的发展会紧随经济周期进行循环。
从历年房价的变化来看，完整的房价周期分为四个阶段。即，房地产价格同比增速分为上行期和下行期。上行期为：第一个阶段房价减速下跌；第二个阶段房价加速上涨。下行期为：第三个阶段，减速上涨；第四个阶段，房价加速下跌。

在上行期,房地产价格会经历减速下跌和加速上涨两个阶段;
在下行期,房地产价格会经历减速上涨和加速下跌两个阶段。

既然完整的房价周期分为四个阶段，买房人更多的会关心，现在的房价处于那一个阶段。
大家别急，我们今天从融资的角度来和大家聊一聊。
根据未来智库发布的研报显示，房地产融资的债务周期主导了 3 年小周期规律，其给出的理由是，房地产融资的来源中，开发贷、债 券和非标等的融资期限平均为 2-4 年，随着融资的增长与还款高峰期的变化，就形成了房地产的3 年小周期规律。



图片引用于未来智库
从未来智库发布的研报看，房地产行业在过去一年的开发贷呈连续三年下降，不管是同比增速还是开发贷获得的额度，均处于三年小周期的底部。



图片引用于未来智库
虽然在资金不得违规流入房地产的要求下，房企开发贷减少了，通过加大境外债的发行，弥补了部分融资缺口，但房企整体的融资量还是同比降速明显。



图片引用于未来智库
所以，在房企融资减少及销售遇冷之后，房地产开发投资及土地购置面积也出现了同比下跌。
房地产作为国民经济的支柱之一，对相关产业的带动性强，目前，还没有一个新的行业能够完全替代。
根据国家统计局最新数据显示，1-2月份，房地产开发投资增幅仅为3.7%，土地购置面积同比下跌42.3%，房企到位资金同比下降17.7%，创两年来新低。少数房地产公司资金周转明显遇到了难题。



而房地产调控的重点便是促进楼市长期持续健康的发展，楼市过热与过冷显然不是健康的发展。因此，新的楼市定调来看，政策底已经形成，开始陆续出现积极的信号。
在众多楼市积极的信号之中，要数国家金融委新的要求及财政部暂停房地产税增加试点来得更为明确且重磅。
国家金融委定调：积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策，及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。
财政部表示：房地产税改革试点今年在一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
所以，大方向上，这是楼市完成政策底的重大标志。
现在，再回到房企融资周期上来。
融资额度的增加，需要一个基础，那就是货币供应量。
根据央行公布的数据显示，2月末，广义货币(M2)余额244.15万亿元，同比增长9.2%；流通中货币(M0)余额9.72万亿元，同比增长5.8%。这显然为房企的融资打下了坚实的基础。



作为正面临资金周转难题的房企来说，也迎来了并购重组的机会。不仅仅是银行大量开启了并购贷的发放，全国性资产管理公司（以下简称“AMC”）也加快了金融债券获批的速度。
从二月以来，截止3月18日，包括浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行等在内的多家银行分别公布了规模50亿-100亿不等的房企并购债券发行计划。
中国长城、中国东方资产管理股份有限公司先后已获批发行约200亿元金融债券，募集资金将主要用于房地产行业风险化解。
39.9元买不了什么，
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楼市所需的“水源”打开，有利于促进房地产行业良性循环提供长期限、低成本的资金，也有利于促进房地产金融市场保持稳定。
在前面我们说了，在楼市上行期,房地产价格会经历减速下跌和加速上涨两个阶段。现在，我们来回答一下，现在的房地产价格进入了那个阶段。我们认为，楼市有了政策和“水源”的支持，现在正进入了减速下跌阶段。这一点，准备买房的你，还得多多留意。
文章的结尾，用一句诗来形容吧。
半亩方塘一鉴开，天光云影共徘徊。
问渠那得清如许？为有源头活水来。