地产分销，南京楼市的“毒瘤”？

前程无忧

不愁卖的河西楼盘也开分销了？2022年年初，多个中介刷屏河西楼盘高力璟华府开分销的消息，有的称“找我有优惠，能买到”，有的直接报折扣：“优惠1个点”等等……连河西都开始沦陷，疯狂的分销现象引起了各方的关注。

本报地产评论员 刘莉

分销席卷南京楼市

看完一家楼盘出来，立刻有“热心者”围堵塞传单，主动开车甚至打车免费带你去看看其它楼盘，这是不少买房人都有过的遭遇。这些“热心者”，其实就是分销大军的一员。

业内人士告诉小编，房地产分销本质上是一种销售渠道，能帮助开发商带来客源、促进成交，被称为地产市场的“反向风向标”，越是市场行情不好的时候，开分销的楼盘就越多。

在南京楼市，受史上最严调控、信贷收紧和疫情影响，市场从去年以来降温明显，分销这颗“速效救心丸”就被越来越多的开发商当做了救命稻草。知情人士透露，以前是一些新盘扎堆、去化较难的远郊板块会采取分销，现在分销已经在南京楼市遍地开花，包括江北核心区、雨花核心区这样的热点片区，甚至连“宇宙中心”河西也出现了。

分销迅速蔓延的同时，开发商选择与分销合作需要付出的佣金也越来越高，目前基本都要3—5个点，举个例子，如果分销卖出一套总价300万的房子，就能拿到少则9万，多达15万甚至更高的佣金，然后分销再把自己的部分提成返还给购房者，让购房者感觉自己得到了优惠。

野蛮生长，乱象丛生

分销帮开发商解决销售痛点，让买房人获得实惠，同时自己又赚到了佣金，看起来是三赢的局面，事实果真如此吗？“南京楼市已经被分销绑架了。”多家南京房企的营销负责人对此深有感触。

门槛低，佣金高，注定了分销大军的良莠不齐，被视为地产销售行业中的野蛮军团。为了抢夺客户，各家分销无不使出浑身解数截客，在售楼处或开盘现场发生冲突甚至大打出手的也早已不是新闻，这必然会对楼盘和开发商的品牌形象造成负面影响。

更严重的是，开发商对分销的“依赖”越来越严重。在单个楼盘的成交比例中，分销占比高的能达到70%—90%，在栖霞龙潭、江宁上坊、江北六合、溧水等片区，分销成交达到90%的楼盘比比皆是。知情人士透露，以前分销占比通常在20%—30%，正常不超过50%，达到90%显然是违背市场规律的，不排除有分销和置业顾问“合作”，把自然到访的客户变成分销客户，滋生腐败，扰乱市场。

另外，还有个别接近垄断的分销“店大欺客”，以前是分销给开发商垫资，现在反而倒逼开发商给分销打预付款，分销成了开发商身上的一颗“毒瘤”。

对于购房者来说，分销卖房自然是哪家佣点高推荐哪家，最终买到的未必是最适合自己的房子。

加强管理，让行业健康发展

分销作为开发商卖房的辅助手段，本身的优势和作用毋庸置疑，但当整个行业走向疯狂，那么未来的道路势必不会长远。

早在2014年的海南，就有万科等多家开发商联合发起过全岛范围的抵制分销行动。2019年，安徽房地产商会针对分销乱象发出通知，建议安徽省新房渠道佣金的最高点数不超过2个点（含跳点），倡议房企们抱团发展、共克时艰，实现房地产市场的长期健康稳定发展。

“在徐州房地产市场，一般品牌开发商对于开分销的态度都比较谨慎。”知情人士透露，徐州楼市一、二手联动的效果并不是很好，目前分销占比较多的主要都是单价在1.5万元/㎡以下的流量盘，目的是为了做增量，但从结果来看并不明显，去化比较好的楼盘主要还是依靠品牌的产品力和影响力。

在南京楼市 ，也有开发商开始行动起来。一家外来品牌房企的营销负责人就表示，今年公司将开始去中介化，一方面加大自查，加强案场管理和客户甄别，对于弄虚作假的要坚决打击，严惩不贷。与此同时，还要做好自己的拓客渠道，重点做好品牌，以实实在在的好产品和有诚意的价格来打动购房者。

来源：紫牛新闻