从上海、武汉等7城楼市差异看买房时机，买房人不能“刻舟求剑”

sanasnoz

前几天，和大家聊楼市新信号的次数比较多，从政策定调到金融保障，从住房新模式到一城一策，基本上把该有的楼市信息都和大家都聊了一个遍。但是，一些买房人依然保持固有的思路不变，用我们小学课本中所学的成语来说，叫做“刻舟求剑”。
这样的认知显然要有所转变才会更好。
今天，我们换一个角度，从具体城市新房供求比、库存量变化及消化周期再和大家聊得透彻一点。基于价值角度思考，我们还是选择几个有潜力的城市和大家聊一聊。因为，对于刚需买房人来说，错过了好的时机，可能意味着一年或者几年的收入就丢进了楼市“小阳春”或者“红五月”地回䁔之中了。
话说到这个份上，只是希望大家多多思考，冷静地思考，不能有过多情绪情的表达，情绪表达过多，对你能否买房没有好的帮助。
上海：
截止2022年二月底，上海新房库存为455万平米，环比减少了11%，同比减少了22%，库存消化周期为4.4个月。这明显表示，新房供不应求了。在二月楼市整体清淡的情况下，2022年2月份上海的商品住宅成交金额为493.77亿元，同比去年上涨35.3%了。



这显然表明，上海的楼市不仅会回䁔，而升温之快，会超出很多买房人的想像。
基于上海户籍的放松，大量国内名校及海外高校学生的落户，上海的住房需求正在被 全面激活。
我们预判，上海可能会成为今年楼市的“带头人”。
广州：
在3月10日，我们在文章中曾提到，广州售楼部的人气就开始旺起来了。
今年广州的楼市，会有回䁔，但远不及上海这般火热。一方面是因为广州城市对于年轻人的吸引力和上海不在一个量级，另一方面则是因为广州前几年的土地供应满足了住房需求。
但是，作为老牌一线城市，经济活力仍然吸引着大量的人来就业、创业、落户。所以，在房贷利率下调及房贷发放加快的支持下，广州楼市会回䁔一些。但基于现有的库存，广州楼市的温度会显著低于上海。
截止2022年二月底，广州新房库存为1348万平米，环比减少了2%，同比增加了16%，库存消化周期为14.8个月。



武汉：
武汉楼市今年会有所好转，但不要过多地担心房价上涨。这样的判断基于两方面的原因，一方面是近五年武汉大量的新房供应及成交量消化了住房需求，连续五年超20万套的住宅成交及房价的上涨对购房形成了透支，这需要时间来恢复。另一方面的原因在于，武汉现在的库存量也不低。截止2022年二月底，武汉新房库存为2020万平米，环比减少了2%，同比增加了18%，库存消化周期为19.3个月，消化周期同比增加约101%。
除了上面所说的上海、广州外，楼市可能会率先回䁔的城市还成都、长沙、杭州及合肥。因为，这四个城市的库存量出现了同比减少。特别是成都和合肥这两座城市，对周边县级城市的虹吸效应仍在施展中。
39.9元买不了什么，
却可以避免花300万买房后后悔，
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当然，说到楼市回䁔，就不要马上进入精神振奋的状态。
一方面原因是：房住不炒的总基调没有变化。楼市过热之时，仍会有一城一策及时出台。
另一方面的原因则是：杠杆不可能无限制地向上加。
根据央行公布的数据显示，我国宏观杠杆率增幅总体稳定。



关于杠杆的数据比较多，我选择两个与房地产紧密一点的杠杆，供大家参考。
1、企业部门杠杆率。2021年有序恢复至153.7%，回到基本稳定的轨道。
2、企业部门表外债务持续下降，2021年末企业表外债务（如：信托贷款、委托贷款）与GDP之比较2016年低19.3个百分点。
企业部门杠杆率在央行及银保监会一系列精准调控措施实施之后，恢复到稳定的轨道。特别是以前比较担心的表外债务得到了有效的控制。
企业部门杠杆稳住了，企业风险自然也就下降了，有了企业的稳定，就业也就有了保障。在经济发展中，企业部门具有龙头作用。
3、住户部门杠杆率增幅稳定。
央行数据显示

我国住户部门杠杆率由2012年的33.8%上升至2021年的72.2%，这九年的年均增幅为4.3个百分点，且历年增幅波动不大。

关于住户部门杠杆数据，在这里用两张图片来为大家展示。
与欧美发达国家之间的比较，排名正在快速提升。



从近8年来，住户部门杠杆率的变化来看，稳步上升之后，趋于平缓。这表明，在几轮房地产发展的轮动周期之后，通过增加杠杆来买房的可能正在降低。杠杆不能再加了，这也会间接让买房人冷静下来。



聊完几个具体的城市及住房部门杠杆之后，大家应该对现在的楼市有了一个全新的认知，楼市像过去的普涨时代已经结束，但在少数城市仍有机会。