楼市风向：房企预测“楼市黑铁时代”来临，2022年房价能涨吗？

sanasnoz

最近，“楼市黑铁时代”这个词频频刷屏，引起了市场的关注。
这个词，出自万科集团2022年会上的总结发言。“春江水暖鸭先知”，房企作为房地产市场其中的一员，他们总能敏锐地捕捉到楼市的趋势、楼市的局势、楼市政策等信号。早在2018年，万科那一句“活下去”就引起市场的共振。
那么此次“楼市黑铁时代”的判断，又有哪些值得我们关注的呢？

黑铁时代下，楼市趋势如何？

中国房地产行业发展出现三个阶段，从黄金时代，到白银时代，再到黑铁时代，预示着楼市高增长、买房躺赚时代已经过去。



万科对“楼市黑铁时代”总结出三个特征。
第一，房地产行业进入缩表出清阶段。
对房地产业来说，缩表出清就是去金融化、去杠杆。在过去的2021年，楼市去金融化、去杠杆表现得淋漓尽致。
房贷“两道红线”、房企“三道红线”、严查违规资金流入楼市、房贷利率上涨......不仅限制了房企的融资渠道，也限制了不少楼市购买力。
第二，楼市进入到新的发展模式。
所谓新的发展模式，就是坚持房住不炒，解决老百姓的居住需求。
这一点，就意味着未来房屋将继续回归居住属性，炒房投机的需求或将被打击。同时，合理的购房居住需求或可能得到保护，此前过于严格的政策有可能得到放松。
另外，合理的居住属性不仅表现在商品房市场，后续还可能表现在租赁市场上。其中，租购并举可能是租赁住房的机会，刚需居住不仅可以选择“购”，也可以选择“租”，这将分流房子需求。同时，有利于推动房地产市场住房体系的搭建和健全，促进房地产市场的平稳和健康。
第三，人、地、房之间的匹配关系可能改变。
在未来，核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。
以上三点，都表明了当前甚至是未来的房地产市场或将进入到缩量阶段、市场持续承压、市场分化加剧。

稳楼市利好频频

相比于2021年楼市的紧缩，2022年一开年的政策环境呈现出宽松的迹象。
据媒体统计，1月全国累计发布政策调整66次，较2021年同期的42次上涨57%。同时，这些政策多为稳楼市为主，多着力在购房补贴、放松公积金政策、放松人才政策等方面。



除了调控政策的放松，楼市信贷环境也有改善。
对房企而言，资金流将实现松动。
近日央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。此举不仅有利于保障性租赁住房的建设，也有利于商品房贷款的适度增长。



另外，全国性商品房预售资金监管办法出台，指出当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。此举给予了预售资金更多的灵活性，也给此前部分地方预售资金监管过严的做法适度“纠偏”。
对于购房者而言，房贷利率将下调。
据最新LPR报价显示，1月份1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。与12月相比，1月LPR实现双降，1年期LPR利率环比下降10BP，5年期以上LPR利率环比下降5BP。
LPR下降意味着锚定的基础利率下跌，购房者的购房成本下降。



另外，银行执行的房贷利率有下调，同时放款速度也加快了。拿一线城市来举例。


北京首套房贷利率普遍降到5.15%，二套降至5.65%，比去年年底降低5个基点；
上海首套4.95%，二套5.65%，同样相比去年12 月下滑5个基点；
深圳首套房贷利率4.9%，二套5.2%。对比去年年底主流的首套房贷利率5.1%，二套5.6%，都有明显下降；
广州春节刚过，5银行房贷利率再下调，有银行最高下调30个基点。

对此，房贷利率下调最直接的影响就是贷款支出减少，对购房者来说是莫大的“利好”。
从以上可以看出，当前楼市调控主要以稳定楼市、宽松政策为主，当中不难看出支持合理的住房消费、政策纠偏的意图。

2022年房价还会涨吗？

尽管当前的楼市环境被房企称为“黑铁时代”，但现在楼市调控适度纠偏、宽松，意味着“政策底”或将接近。
这对于购房者而言，在众多利好之下，可能现在就是较好的购房时机。同时，合理的刚改住房需求可能后续还会受到政策的倾斜。



但对于房价而言，却难言大涨。
首先，当前“房住不炒”依旧为主基调，房价大涨或大跌都可能会受到政策的“敲打”。
其次，信贷作为楼市的七寸，资金的水龙头仍在收紧，当前房贷两道红线+房企三道红线依旧存在。
另外，近年来房地产住房体系也不断完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将有利于加大市场供给，分散购房需求。
基于以上三点的考虑，房价并没有大涨的基础。所以，各位买房人千万不要再抱有房价大涨大跌的心理。