2022楼市四大预判，改革下的楼市怎么走？这四个底层逻辑要搞懂

前程无忧

还有10天，2022正向我们走来。

这一年，每一个从业者，经历了太多艰难时刻。
无论是房企，还是购房者，还是中介，都深刻感受了前所未有的冲击，不确定性与时时焦虑成为常态。
如何把握2022楼市趋势？房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为：
1.普涨时代结束，全面分化来了
2.因城施策，调控或将逐步放松
3.降准、降息，还会进一步上演
4.房企促销，新房捡漏机会不少
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预判一
普涨时代结束，全面分化来了
首先，城市分化。
上一轮楼市大涨启动于2015年，楼市去库存运动+连续降准降息点燃市场，货币+棚改的风向将火势吹到二三线城市以下，最终实现全国房价翻倍。
然而这种局面很难再现，未来的楼市结局，已经写在人口数据里。
可以预见的是，2022年全国一盘棋的格局势必被彻底打破。县城房产率先出局，优质都市圈房价继续上涨。



日本出生率超低，但东京永远不缺人；美国高度城市化，但纽约依旧繁华；中国走向老龄化、低出生率，五大优质都市圈永远不缺人，房产依旧保值。
其次，区域分化。
城市内部房价也有分化现象，好地段的房子会越来越好。中心城市、优质片区、核心板块的房子依然热门，而县级城市、偏远板块、郊区楼盘将彻底进入寒冬。
以深圳为例，核心区域明显比非核心区域更热门，西部比东部热门。今年深圳有29个楼盘32次日光。从区域来看，南山、宝安的日光次数有绝对优势，合计占比超56%；光明位于第二梯队。东部区域推盘量大，但日光盘并不多。



最后，产品分化。
今年深圳卖得最好的是豪宅和刚需上车盘。32个日光盘中，均价6万以下新盘占据13个席位，价格10万以上的占12个席位。
明年或延续“两头热、中间冷”局势，豪宅依旧红红火火，低总价刚需盘卖得也不错。
有一点要注意，老破旧、楼梯房价值会越来越弱，出手越来越困难，建议尽早卖掉置换。



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预判二
因城施策，调控或将逐步放松
前不久召开的中央经济工作会议，为明年经济发展定调，这四点必须要引起重视。



1.坚持房住不炒
这是从2016年开始执行的政策，也是楼市红线。
“买房短炒”的侥幸心理必然碰壁，长期持有才是上策。
2.加强预期引导
翻译过来就是：市场情绪不要过度悲观，直白点说就是房价地价不会继续下跌、房企不会持续大面积暴雷。
一方面意味着官方可能采取一些新措施来缓解市场负面情绪，另一方面也意味着旧的发展模式已经难以为继，房地产行业需要探寻新的发展模式。
喊了好几年的“房地产行业拐点”，真的来了！
3.满足合理住房需求
房住不炒是一条刚性原则，但不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。合理住房需求主要分两大类：
a.刚需上车的首套房，满足无房户的基本需求。
b.改善置业的二套房，对更高生活品质的需求。
如何维护？信贷和税收等方面的利好可能性较大。
4.坚持因城施策
各地楼市调控分化越发明显，一二线城市政策趋严，深圳、广州、西安、成都等多个城市推出二手房指导价，直接从源头管控房价；热度不高的弱二线、三四线城市，已经开始救市，哈尔滨出台救市十六条，岳阳、唐山等城市发布限跌令，限制房价下跌。
城镇化进入后期，楼市分化在所难免。因城施策，更有利于房地产行业长远发展。



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预判三
降准、降息，还会进一步上演
降准降息之后，楼市环境逐步宽松化。
☉ 12月6日，央行宣布全面降准，降低存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿。
☉ 12月20日，央行宣布降准，1年期LPR为3.8%，较上月下降0.05个百分点；5年期LPR为4.65%，连续第21个月保持不变。
央行的两个动作之下，加之同在12月的中央经济会议之上确定“房地产为支柱产业”，12月政策暖风不断，利好信号频出。
有专家预测，2022年楼市或将迎来“双重降息”——房贷“加点”降息和5年期LPR降息。



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预判四
房企促销，新房捡漏机会不少
今年下半年以来，房价上涨城市数量均创下历史新低值。9月70城新房和二手房下跌城市分别达36个和52个，10月更是增加到52个和64个，楼市市场底初步亮相。
在这场博弈中，不少房企为了尽快回笼资金，选择降价出售，如特价房、工抵房、节日房等。









央行加强楼市资金监管，短期内房企的资金压力不会消失，此前还有不少房企因拿地花费大量资金，后期或将更看重现金流。
对购房者而言，市场暖风不断，房贷利率有下调可能，房企开始打折促销，是个实实在在的买房机会。
不过有一点要注意，传统的闭眼买房思维已经行不通了，2022年买房，有新的选盘逻辑：



1.核心地段
只有选择核心资产，才不怕站岗。房价下跌时，更抗跌。
哪里是核心地段？这轮行情下，还能涨得动或价格坚挺的板块，就是核心区域。非核心地段，自住没问题。
2.稳健房企
以往总说要选择大品牌房企，但在三道红线下，裸泳的一览无余。大品牌已经不再是购房者参考的重要指标，稳健这一特性后来居上。一批央企/国企脱颖而出，成为今年市场的香饽饽。
3.成熟配套
配套越完善的地方，居住舒适度越高，楼盘越热门。
对购房者而言：
完善的商业可以满足日常购物需求，同时提升楼盘整体价值。
优质的教育资源可以为业主的小孩提供良好的教育环境。
便捷的交通可以加速区域发展要素的流通，加快区域发展的步伐。
写在最后：
2022年，遇见新楼市，新趋势，新逻辑。
楼市调控延续“房住不炒”主旋律，但目标不是“硬着陆”。
对有合理住房需求的人来说，这个时期内的价格、信贷、税费都会比较友好，不失为一个上车的好时机。
此外，对楼市也要有清醒的认知，普涨时代已过，房价触底反弹现象可能性不大，未来的楼市，“稳”字当头。