明年，将是楼市出逃的最后一次机会

前程无忧

1

人们总是喜欢拿夜壶来形容关于房地产的一切。


在经济需要拯救的时候，房地产是夜壶；然后在房地产需要拯救的时候，中介又成了夜壶。


之前左晖形容中介，市场降温的时候用，市场好则弃之。


这句话应该分开看，市场好的时候，新房中介最无用，但二手房会很好；市场不好的时候，二手房中介又会失业，但新房会迎来高光时刻。


所以，没有一个门店会将自己做成单项中介服务，一定是新房和二手兼容的风险分散。


但是，这个在过去几年非常适用的手段，在过去半年内已经全部失灵。


一二手行情共振下行，房地产中介直接被打残。


西安中介门店关了15%；杭州关店比例在20%。


第三季度，入驻贝壳平台的经纪人数量为51.55万，二季度为54.86万；一个季度减少了3.31万人。


第三季度，房多多的营收1.692亿元，环比大降57.8%；净亏损3.55亿，环比大增155.4%。







红绿线之间，从8月开始，就是老虎钳一样的剪刀差。


在新房二手房量价齐跌的时刻，中介已经无计可施。


在这个国家的楼市中，中介是一个很好的切片，春江暖寒，最先知的就是中介。


这说明的一个事实是，看空楼市已成全民共识。


但不一样的是，这次的看空，是决策者的强力引导之后，最终达到的预期效果。


在政地博弈中，民间的看多信心终于被彻底打破。


从2016年实行房住不炒，到此刻已经整整5年。尽管政策步步紧逼，但楼市从来都没有消停过。一直以来监管层如同打地鼠一般，全国巡察监督，但一道又一道的紧箍咒，也总难消除跳涨的行情。


不管是民间投资还是资本流动，无不是如此。


正是不相信政府会放弃楼市，恒大在最好的窗口期2017年放弃了难得的转型机会，从而坠入深渊。


正是相信了大而不倒论，导致资本从来都不相信政府会对恒大弃而不管，从而加大对恒大的对赌，最终自陷牢笼。比如说很多人都在调侃的苏宁为救恒大而亡，以及许家印香港牌友们的接连出圈。


在过往20年的楼市行情中，一共有四个楼市大周期。当每一次的周期结束，下一个周期开始时，地产资产都会迎来爆发性增长。


这是在国内楼市的各方博弈中，各方选择下注时一直参考和遵循的路径依赖，也是对于楼市最坚固的信念根源。人们习惯于相信芝麻开花节节高。


而四面八方围堵房地产，就是要彻底刺穿这种信念，最终用的全部是重火力。


就算行情冷成这样，楼市的法拍房漏洞也被毫不犹豫的给补上了。







结果显而易见，除去北上广深、以及少数重点核心城市之外；大多数城市已经彻底扭转了坊间对于房地产的预期和认知。就像你和10个人说明年楼市会有一波大行情时，有8个人会指着鼻子骂你一派胡言一样。


但这个结果却正是决策者最愿意看到的，这预示着调控预期已经达到，从民间信念到政策法规，房地产已被全盘掌控。


所以，接下来，我们可能看到的任何松动，不管是二手房指导价边际放开也好，金融放松也好，限购限贷放松也好，都已经不用过分解读，因为都已经无伤大雅。


高层遗弃房地产已经深入人心，成了另一种信念，并且已经不可能再有大规模逆转民间对于楼市信心翻转的机会。


甚至因为看空情绪有些过火，已经影响经济增长，有关部门不得不重提房地产依然是经济支柱产业，这一老旧话题来提振信心。

2

在彻底控盘之后，一些关于楼市的新思维被及时提了出来。


比如说刘鹤说的高品质住房；比如中央经济会议提出的住房良性循环。


中国的很多决策，从来都是明牌，都是摊开打的。


在高层对于楼市的预期中，一而再、再而三提出的是租赁房、共有产权房、商品房三位一体的架构。



这个住房结构三角模型，是一个循环上升的置换渠道，也就是良性循环的底层逻辑。


我们用了16个字进行概括：


基本需求政府保障（租赁房、共有产权房）
改善需求市场调节（商品房）


你可以将这个结构理解为：计划经济+市场经济多维集合。


计划经济范畴的保障房属于民生地产；市场经济之下的改善商品房则会面临各种高税、高交易费、高持有费之类的奢侈品型消费成本。


这个时候，税将成为主力，在税的掌控下，各种限购政策会逐渐边际放松，一直到退出市场。


在整个十四五规划中，这是一个很核心的任务。


这也是在12月份的中央政治局会议，中央经济会议——两次最高级别的会议中，重复提出将保障房建设列为头号事件的根本所在，也是下一步全力推进建立住房良性循环的根基所在。


所以，下一步的住房结构大转型，将直接冲击现有的存量房产结构。


所有违背住房结构三角模型的持有住房，都要谨慎。


小户型将不可避免的受到最直接的冲击，之前70/90政策下出现的大量小户型，将来大概率将成为重灾区；


不管是老破大还是老破小，凡是不具备改善属性，除了某些挂着学区的功能性住房，将基本成为沉没成本。


但是在长远住房趋势已定的情况下，又会根据经济运行情况，出现结构性机会。


比如说，明年的工作重心，中央明确指出：以稳为主，并再次强调要回归到经济增长的主线。


这时，作为占比GDP总量1/3比重的房地产，作为经济支柱的口号又被重新提了出来。叠加美国加息下的国内货币宽松窗口期；以及消费、出口、投资集体萎靡，难以拉动经济；


在召开二十大的求稳第一之下，明年很可能出现楼市行情的最后一波机会。


这时，对于三四线来说，无疑是出逃的最好机会。毕竟在棚改货币化结束后，目前的三四线又迎来了五年来最高的库存周期。


但不论是县城、三四线，还是一二线核心市场，有一个共性特征是，富人区的品质改善将成为每个城市的最有价值的存在；甚至在县城和很多三四线几乎是唯一有价值的存在。


无论如何，明年将是一个难得的楼市资产调整期，也可能是大多数人最后的一次资产调整机会。