2022，小心楼市的“二八定律”

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文/张岳
2022年，降准+降息之后，高层对房地产的最新表态也有了明显好转。

很多人认为现在是买房抄底的好时机，但请注意，调控频发的中国楼市即将进入残酷的“二八定律”阶段。

20%的资产稳步升值，剩下的80%成为接盘侠，如何成为升值的那20%，是我们接下来重点讨论的问题。

01

20%背后的秘密

刚刚过去的2021年，是中国房地产大变革的一年，购房者，房企和这个18万亿销售额的市场都遭受了严峻考验。


进入2022年，随着政策纠偏和信贷宽松，一些城市开始发布政策刺激住房消费，如降低首付比例、取消“认房又认贷”、放松对新房的限价等，这是明显的“托市”。


与此同时，全国率先回暖的城市却稳坐钓鱼台，依旧延续2021年的严厉调控政策，似乎没有放松的打算，这又是明显的“抑市”。


“托市”和“抑市”的背后，反映出城市资产的抗风险能力。当潮水褪去，哪些是真金，哪些是石头，已经非常清晰。


现在，我们最好远离靠政策“托市”的城市，布局靠政策“抑市”的城市，实际操作中需要注意以下几点：


第一，投资紧跟政策，在中国，看懂了政策也就看懂了财富的未来，那些享有政策红利、肩负时代使命的城市片区，更有机会实现经济、人口和产业的跨越式增长，同时带来不动产的价值提升。


第二、占有稀缺资源，土地资源的稀缺自然推动剩余的有限土地价格上涨，但是不得不承认，当下中国许多城市不缺土地，却人为营造出假稀缺，那些真正面临土地瓶颈，没有可供开发土地的城市才是真稀缺。


第三，寻找价格倒挂，限价明显是“抑市”的一种有效手段，值得注意的是，目前有价格倒挂的热点城市片区，普遍会受到限购、摇号等约束，而像北上广深这样的一线城市，不仅房票难求，资金也是多数家庭难以跨越的门槛。

02

下一个增长极

那么在全国范围内，有没有一个不限购，价格倒挂，住宅真正稀缺，又享有政策红利的地方？


笔者能想到的，就是位于粤港澳大湾区的横琴。


横琴，是内地与港澳陆桥相连的地方，是“一国两制”的交汇点，也是中国走向世界、世界进入中国的门户……

横琴，内地与港澳陆桥相连的地方

更形象地讲，横琴的作用和地位与深圳前海一致，它们一个挨着澳门，一个对着香港，其肩负的时代使命，是为港澳长远发展注入动力，推动港澳长期繁荣稳定和融入国家发展大局。


在过去十年，深圳前海引领了城市“一路向西”的发展轨迹，现如今，新一轮造富效应和楼市增长极就在横琴。


横琴的住宅已经形成价格倒挂，据链家数据显示，横琴十年楼龄以内的二手住宅，挂牌均价5.6万/㎡，在售套数仅174套，而横琴在售新房价格约5万/㎡。

数据来源：链家

在过去一年中，横琴共成交二手房约150套，去化速度接近挂牌数（十年楼龄以内住宅），成交价格80%在5-6万/㎡。

成交价破6万，成交周期不到20天

有人可能会问，既然横琴价格倒挂，大家为什么不去买价格更低，品质更新的新房？为什么横琴二手房都如此热销？


原因就出在新房供应上，横琴的住宅是真正的稀缺。


根据公开资料，横琴新区现有面积为106.46平方公里，70%以上的土地被划为禁建区和限建区，生态用地比例超过50%，可供开发建设用地现约为33平方公里，住宅用地占比仅为8%。


据统计，自2013年以来，横琴一共只卖出了6宗二类住宅用地，2019年仅有1宗宅地出让，还是人才租赁用地，只租不售。







因此在横琴的新房市场，写字楼和公寓可能随时可以买到，但住宅大部分时间是断供的状态，而横琴又拥有不限购的特点，外地客户可以买一套，在全国的投资需求下，横琴的住宅变得供不应求。


去年9月，中共中央、国务院印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》（下称《方案》），给本就火热的横琴楼市再添一把火。


这份《方案》让横琴成为中国最特殊的一个片区，代表了中国政策红利的天花板。


横琴对企业、人才和资本的吸引力有多大？


横琴的制度创新是中国最高水平，将逐步构建民商事规则衔接澳门、接轨国际的制度体系，建立完善国际审判、仲裁、调解等多元化纠纷解决机制。换句话说，横琴生活、生产和营商环境将趋近澳门化、国际化。


虽然我国营商环境已有明显改善，但与国际先进水平相比还存在短板弱项。怎样才能实现“竞争中性原则”，打造内外资企业一视同仁、公平竞争的营商环境，横琴将率先成为突破口！


横琴的市场开放是中国最高水平，《方案》的产业准入政策，可以概括为“市场准入承诺即入制”，非禁即入。只要不违反国家安全、公序良俗等法律、规定，各类行业都可以进入。


这项政策含金量很高，比如一个商人发现一个全新的不违法商机，但按照法律，他需要提交申请逐级申报，等得到许可后，这个商机可能早就过时了。但在横琴，只要这个商机不违法，商人就可以立即去做，快速抓住商机抢占市场，这项政策可以最大限度激发市场活力。


横琴的免税优惠力度最大，在企业所得税方面，将有利于澳门经济适度多元发展的产业全部纳入企业所得税15%优惠税率的政策范围；在个人所得税方面，对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才，其个人所得税负超过15%的部分予以免征。


值得注意的是，避税的空壳公司在横琴已经行不通。自去年9月17日开始，横琴鼓励企业落地横琴实际办公，涉及横琴虚拟地址不再提供新设立企业使用，已使用虚拟地址企业不能再续期。越来越多企业、人才将实实在在地在横琴落户办公。


横琴相当于一个小型自贸港，货物“一线”放开、“二线”管住，国际上的人流、物流、资金流、信息流将更加自由地进出横琴，生态资源丰富的横琴将成为旅游度假和休闲购物的天堂，可以和香港和海南媲美。


横琴有望成为世界级融资中心和跨国总部基地集聚区，《方案》中最重要一点，是支持横琴打造中国－葡语国家金融服务平台。同时，横琴发展现代金融，正是澳门多元发展所需，也会获得澳门的大力支持。


金融业最高开放水平叠加税收优惠政策，这套组合拳下来，横琴对金融企业吸引力大增。据统计，2021年横琴金融业增加值162.07亿元，同比增长10.3%，占合作区整体GDP的35.6%；金融业税收102.28亿元，首次突破百亿元。（来源：横琴金融）

来源：横琴金融

目前已有光大银行、交通银行、中国工商银行、兴业银行等银行以及金融、实业集群进驻岛内，IDG，高瓴资本等私募巨头也纷纷瞄准于此……


横琴窗口一旦打开，你能感受到资本汹涌而来的力量，很多人对这种力量一无所知。

03

抓住布局横琴的窗口期

横琴留给购房者的时间，已经不多了。


一方面，横琴在全国的知名度和热度越来越高，但横琴在售的住宅项目却只有五个，而且货量已经不多。在售项目分别是：华发广场(II)期横琴府、华发广场(II)期横琴湾、IFC | 琴澳湾1号、中冶逸景公馆。


华发广场(II)期横琴府，占地面积约7.5万㎡，容积率低至2.6，是横琴岛唯一的纯住宅大社区。项目卖点是一线澳门海景、烟花景，在售户型约101-192㎡两到四房。

华发广场(II)期横琴府实拍图

华发广场(II)期横琴湾，该项目是2021年上半年的横琴销冠，可瞰一线湾景、金融岛+澳门城景、园林等多重景观，目前在售建面约135-240平的4房，房源也所剩无几。

华发广场(II)期横琴湾效果图

横琴IFC位于横琴金融岛岛尖，高度约339米，是珠澳第一高楼，正对澳门，远眺香港，与澳门塔、珠海中心两大地标遥相呼应，不远处就是世界第八大奇迹港珠澳大桥。

横琴IFC实拍图

项目集高端商业体、会展中心和甲级写字楼等多元业态于一身，46层至68层拥有国内唯一可售的IFC70年产权住宅——IFC | 琴澳湾1号，185㎡和245㎡两款主力户型，目前仅剩约90席。

IFC | 琴澳湾1号 室内实拍图

中冶逸景公馆，目前仅剩建面约171平的4房在售，货量也不太多。

中冶逸景公馆区位示意图

另一方面，横琴距离全岛封关运作可能仅剩不到1年时间，早在去年9月，广东省召开新闻发布会称，加快建设一线和二线通道基础设施，力争2022年实现全岛封关运行。后续如果出台相关限购政策，购房者将失去购买横琴的资格。


最近，许多城市开始对放松调控做出试探，如降低首付成数，大幅降低利率等，到目前并没有出现政策“一日游”的现象，这说明国家对刺激住房消费持一种默许的态度。


同时，北上广杭等“楼市风向标”，其二手房市场已经由冷转热，这种热度从头部传递到全身只是时间问题，面对楼市的“二八定律”，现在就是我们置换房产、布局横琴的最佳窗口期。