春节过后，楼市将迎来“升值潮”？住建部定调，无房人迎来好消息

前程无忧

春节前的楼市，颇不平静。用业内人士的话说，近期的楼市伴随着暖风频吹，“触底反弹”的迹象非常明显。尤其是央行降准、高层时隔十年再次喊话“房地产是支柱产业”等消息释放后，很多人又信心倍增。特别是一些知名开发商，竟然又开始宣传春节后会“涨价卖房”。



不仅如此，有专家甚至预测，春节过后，楼市将迎来“升值潮”。理由是，“返乡置业”大潮下，购房需求将集中释放，叠加传统的楼市“小阳春”营销旺季，很多城市的房子都将迎来价格上涨，“升值潮”将如约而至。



事实上，最近一段时间，为了提振市场信心，不少专家也跟着急了，提出了很多“荒谬”的观点。比如一向“看涨房价”，坚定不移认为“唯有房地产才能救中国经济”的北师大教授董藩，近日接受记者采访时不仅呼吁全面放开限购、限售、限价，而且建言应该将首付比例降低到15%，拉长贷款年限到40年或者50年。在业内人士看来，董教授这样做的目的只有一个：给楼市源源不断输送新鲜的购房需求，支撑房价继续向上涨，实现楼市稳定增长。
再比如国家小城镇专家李铁，多次发表言论认为，未来还有2亿农民进城，房地产还有至少15年的红利期。在李铁看来，“房地产是万能的”，既能实现拉动经济稳增长的目标，又能帮助数亿家庭实现财富积累，还能同步带动消费，有助于经济实现内循环——买房后要装修、买家具、买车、结婚，所以同步会对家具、家居、汽车、家电等数十个行业有带动作用。
春节过后，楼市真的将迎来“升值潮”吗？对此，知名经济学家马光远予以否认了，在马光远看来，2022年的市场再也回不到过去了，归根结底是因为这次调控放松和过去不同，市场环境也大为不同，不要对市场反弹有幻想。此外，马光远还直言指出，2022年开发商的危机还会持续。换言之将会有更多的开发商挺不住而倒下。



事实上，我们也不止一次提醒大家，楼市降温周期，任何微小的利好消息，都会被别有用心者放大利用，这是典型的“趋利”行为。房地产最典型的特点就是信息不对称，很长时间以来，购房者都是被误导，被煽动情绪，甚至是被牵着鼻子走。在我们看来，当下购房者最应该做的是坚定立场，同时对市场形势有清晰的认识。
当前的市场形势到底如何？用房产专家刘博的话说是，楼市确实已经“入冬”了，短期市场的“降温趋势”难以扭转。这体现在三个方面：其一、截止到目前全国有23个城市出台了“限跌令”，“限跌”的本质是市场向下走的压力很大，已经到了不得不通过行政手段来进行干预的程度了。那么“限跌令”能阻止房价下跌吗？专家直言，机会渺茫，23个城市发布限跌令，本质上说明地方产业和经济撑不住房价了。直白点说，出台“限跌令”的城市，未来房价下跌是趋势使然；



其二、在刚刚过去的2021年，全国住房平均价格迎来了6年以来的首次环比下跌。根据国家统计局发布的数据，2021年7-12月份，不管是新房还是二手房，70城中房价下跌的城市数量都在逐月增加，12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势。此外，数据显示，2021年全国二手房成交金额、成交套数、成交面积分别同比下降6%、9%、9%。
值得一提的是，去年1-12月份全国商品房销售均价降到了9697元/平，较2月份最高点时的11030元/平，足足下跌了1333元/平。用专家的话说，当前时期，购房者普遍都“不看好”房价，所以持币观望者居多。这一点，央行发布的《2021年第四季度城镇储户问卷调查报告》可以证明——对下季房价，只有16.8%的居民预期“上涨”，较上季度下跌4%；



其三、房企的债务危机并未结束，相反2022年会愈加严重：一方面“三线四档”房企融资管理在2022年是关键之年，另一方面2022年房企的还债压力更大，再加上当前时期购房者观望情绪浓厚，预期普遍下调，这决定了开发商2022年的销售业绩只会更差。同时意味着，过去20余年房地产行业高杠杆、高负债、高周转的发展模式难以为继。
事实上，易居房地产研究院就预测，2022年的楼市会出现“三降”：1、全国商品房销售面积，下降5%左右；2、全国房地产开发企业土地购置面积，下降8%左右；3、全国开发企业房屋新开工面积，下降8%左右；
其四、从历史规律来看，房地产一旦开启“降价通道”，持续时间短则半年，长则12个月以上，所以明年楼市迎来“升值潮”希望不大，尤其是人口流出严重、产业单一、经济欠发达、远离区域中心的城市，房价回调的压力很大。



事实上，易居房地产研究院的专家也预测，2022年的房价将超出很多人的想象——11月份，70个典型城市二手房下跌数量为63个，到明年可能70个城市将全部下跌，这将是我国房地产市场从未发生过的场景。基于此，专家提醒，近期要注意“御寒”的操作。
此外，经济学家汪涛根据当前的形势分析认为：2022年，楼市调控将保持紧绷，再加上明年房地产税试点会落地，这在一定程度上会对投资炒房起到震慑作用，会拖累市场情绪走弱。凡此种种，2022全年房地产活动将会持续下跌。



对于2022年的房地产走势，住建部一个字定调了：稳。经济日报解读，经历了2021年房地产市场的风云变幻，不管是房地产企业还是广大购房者，想必稳定的市场预期，稳定的信贷环境，都是大家共同的期许。
至于如何实现2022年房地产市场稳定发展，住建部部长王蒙徽在接受记者采访时，给出了4方面的工作计划：1、保持调控政策连续性稳定性。即调控不松懈，2022年更不可能发生重大转向；2、保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求；3、持续整顿规范房地产市场秩序，完善市场监管机制，维护群众合法权益；4、坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。
基于住建部对2022年的“稳”定调，房产专家卢骏认为，2022年房价大概率整体会维持“稳中微降”的走势，但同时城市间的分化会非常明显，头部少数大中城市，人口、产业、经济等支撑因素强硬，房价稳中微升是大概率事件，而更多的中小城市以及县城，房价会继续向下回调。这意味着，很多人预测的“春节后楼市将迎来‘升值潮’”，是不可能出现的。



此外，结合住建部近期发布的重要文件，我们认为未来5年，无房人将迎来好消息——近日，发改委等21个部门联合印发了《“十四五”公共服务规划》，明确了住有所居领域的公共服务项目，包括公租房、棚户区改造、农村危房改造，以及保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金等。
为什么这个文件的发布，对于无房人来说意味着将迎来好消息？原因很简单，文件强调，为了切实增强困难群众的获得感、幸福感、安全感，未来5年将实施一系列的惠民安居政策，预计将直接帮助1300万新市民、青年人等无房群体缓解住房困难。具体而言包括四大方面：其一、加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。未来5年计划将在40个重点城市新增650万套(间)，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难；
其二、全面推进城镇老旧小区改造。大力改造提升2000年底前建成的城镇老旧小区，加快改善居民居住条件。“旧改”的好处，我们在之前就已经说过很多次了，不管是改善居住环境，还是实现楼市大局稳定，都大有裨益；
其三、持续做好农村低收入群体等重点对象住房安全保障工作。对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保；
其四、多种手段扩大住房公积金制度覆盖范围，让更多就业群体享受住房公积金服务。比如适当提高公积金贷款额度，扩大公积金贷款使用范围，用于偿付房租、老旧小区改造加装电梯等。



央行此前的报告显示，2020年末我国的城镇居民住房拥有率已经达到96%，换句话说，全国尚未拥有住房的群体仍然有4%左右。这个时候，国家出台“5年力争解决1300万人的住房困难”，可谓把“保民生”放在最前面。还是那句话，房地产虽然是国民经济的支柱产业，但未来不可能再靠房地产野蛮发展拉动经济增长，房地产要做的就是“不拖后腿”。而对于解决无房者的居住问题，从文件释放的信号来看，未来更倾向于走“国家出面”解决的方式，即通过保障性住房的途径，解决最后那一小撮人的住房困难——保障性租赁房、公租房、共有产权房、旧改房等，多条腿走路。
所以对于无房人来说，这是实打实的好消息。