果然是宝安！均价9.2万/平！网友：价格太高，建议赶紧打折

顺势而为47

入市名单里的老常客，玖玖颂阁也来了。


昨天（10月25日），宝安新安片区的玖玖颂阁获批预售，推售379套住宅，面积83-133平3-4房，均价9.2万/平。


出证的第一时间，报哥就在粉丝群内分享了消息，群友的一致反应是惊讶。“均价这么高”“果然是宝安”...

图片截自深圳楼市情报粉丝群

均价9.2万/平，放在去年可能还说的过去，但今年这个市场，土拍限价再调低、新房遇冷、二手房价格整体回调，新房如果没有明显的倒挂优势，想去化真的挺艰难...

价格硬伤

玖玖颂阁的地段其实不差，属于宝安新安片区，距离宝中2.6公里，前海3.7公里，留仙洞5.3公里，科技园7.6公里...驾车都不远。（注：以上距离来自百度地图直线测距）


距离在建地铁12号线上川站600米左右（预计2022年通车），出行便利；商业上，自带8千平的商业，周边有宝立方、天虹、沃尔玛、万达广场等商业。

玖玖颂阁周边环境实拍

玖玖颂阁地段、交通、商业都不弱，最大的问题是，价格太高。


去年8月，一路之隔的招商臻府开盘，均价8.8万/平（带装修），与之对比，玖玖颂阁高了4千/平！


今年入市的新盘，宝安片区内，比玖玖颂阁位置好，价格香的比比皆是。


7月，万科大都会入市，均价9.3万/平；
9月，玺玥华府入市，均价8.87万/平；
9月，宏发QCC前城入市，均价8.5万/平；
11月，榕江壹号院入市，均价7.8万/平。


除了万科大都会比玖玖颂阁的均价略高，其它几个盘价格都低于玖玖颂阁，尤其是还在处于开盘中的榕江壹号院，两者价格对比，榕江壹号院显得更香了。


再对于周边二手房价——


流塘阳光花园，二手房指导价7.52万/平；
中粮锦云，二手房指导价7.15万/平；
华盛盛荟名庭，二手房指导价7.37万/平。


其中流塘阳光花园和华盛盛荟名庭都是属于2015建成，中粮锦云是2012年的小区，3个楼盘的实际报价相近，为8-10万/平。


无论是新房，还是二手房，玖玖颂阁在价格方面都不占有优势。对此有网友调侃，这个价格转介都不好使了，建议赶紧打折。

户型优势

玖玖颂阁的价格是看得见的，当下这个市场确实是偏高了，但话又说回来，它也有自己的优势，主力户型83-89平的3房2厅2卫放在同片区比较，绝对是值得多看几眼的。

新安片区内都是以大户型为主，比如招商臻府，一共只有两个户型，118平4房、156平5房。


万科大都会，只有少量92-100平的3房户型，115平4房占比也不多，且都是以122-125平的3房为主力户型。


玺玥华府，95-99平2房、120-128平4房、156平5房，也都是以大户型为主。


以此对比，玖玖颂阁83-89平3房显得非常实用，而且在总价上也占有优势。


招商臻府，118平4房，以均价8.8万/平计算，最低总价1038万起；
万科大都会，92平3房，以均价9.3万/平计算，最低总价855万起；
玺玥华府，95平2房，以均价8.87万/平计算，最低总价842万起；
玖玖颂阁，83平3房，以均价9.2万/平计算，最低总价763万起。


从户型的层面来看，玖玖颂阁是具有竞争优势的，户型实用，总价低，对于预算有限的刚需，可以考虑。

旧改红利

早在今年初，报哥曾去考察过新安，新安整体的面貌偏老旧，没有多余的空地可供开发，几乎全部是靠旧改来支撑。


因此，这里的旧改规划非常密集。现在已经有15个明确的旧改项目，包括新安安华工业区旧改、中粮69区工业园旧改、凸版印刷工业区旧改、中粮大悦城25区旧改、宝城34-2片区旧改、宝城43区碧海花园旧改等。


玖玖颂阁就是旧改项目之一，隶属于宝城34-2片区城市更新单元，34-2片区分为东、西片区分别实施，其中西区是玖玖颂阁，东区是去年开盘的招商臻府。

图片来源于网络

据网友透露，距离玖玖颂阁不远的黄金台小区目前已经启动更新意愿征集，由心海集团操刀，根据官网显示，未来将打集商业办公于一体的商业服务中心，与12号线上川站地下商业街无缝对接。


新安片区旧改红利多，待所有旧改项目成型，届时的新安的面貌与价值将会抬升，只是这个时间可能会比较漫长。

结

最近，报哥发现，深圳的几个旧改项目如今已经面临入市，与此同时，他们的备案价都不低，普遍高于周边新盘价格，比如福田的富通上舍、龙华清湖的盛璟润府、新安的玖玖颂阁。


照这样的趋势，一二手房价差不断缩小，打新套利也就不存在了。

清风吹袭断

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