“救市”第一枪打响，释放什么信号？专家：房价下跌或成为常态

银鲜目江探

今年的“金九银十”刚刚过去，在以往这个时期是开发商和中介大展拳脚的时候。各种营销也是层出不穷，每到这个时候，很多楼盘开盘看房者也是人来人往如集市般热闹。但今年却感受不到过去“金九银十”的那种氛围，冷清得让人感觉到好像和平时并没有什么区别。

而在今年的11月1号中指院第一时间公布了我国前100城新房和二手房价格的涨跌情况。其中在100个城市中有59个城市的二手房价格出现了下跌，1个城市横盘，只有40个城市的房价还在上涨。而且我国前100个城市的二手房平均价格也是自从2020年6月份以来首次出现下跌。在这种情况下很多购房者都持观望态度，很多房企爆发债务危机，为回笼资金发愁。很多专家也认为我国楼市的“拐点”已经到来，其主要有以下几点原因。
第一：我国的住房资源已经过剩
我国房地产行业经过20年的发展，也建设了无数的房子，我国的住房资源也从过去的供不应求，变成了供大于求。根据相关数据显示，截止到2020年我国前100城的新建商品房库存量达到了5.7亿平方米，基本和2014年库存量的最高点相持平。除此之外我国商品房最大的库存量还在投资炒房者手里。根据2018年西南财经大学发布的数据显示，在2017年我国的商品房空置率就达到了21.4%，也就是说我国的商品房每5套里面就有一套是空置房。而且这还是4年前的数据，在这4年中开发商还在马不停蹄盖房，如今我国的住房空置率只会更高。我国住房过剩，未来住房供大于求，所以楼市出现拐点并不奇怪。

第二：住房“抛售潮”来袭
我们知道最近两年国家对楼市的调控政策不断收紧，再加上房价处于平稳，甚至很多城市的房价出现了下跌的趋势，因此很多投资炒房者对楼市的信心开始动摇。因此很多投资炒房者开始抛售自己名下的房产，这也是很多城市二手房挂牌量不断增加的主要原因。根据相关数据显示，截止到今年的第一季度末，重庆、天津、济南、青岛、郑州、武汉等城市，二手房挂牌量均已超过10万套，其中重庆的二手房挂牌量更是超过20万套。二手房挂牌量的增加，但成交量却没有明显的增加，造成房子的流动性越来越差，甚至很多城市二手房面临有价无市的局面。
除了二手房以外，新房市场也不容乐观，在“三道红线”、“两个集中”压力下，很多房企为了快速回笼资金，也出现了降价抛售的情况。这也是最近很多城市都出台了“限跌令”的主要原因。
第三：人们购房观念的转变
在2016年我国就提出“房住不炒”的政策理念，经过5年的教育，再加上这两年楼市遇冷，很多人的购房观念开始发生转变。现在越来越多的人以居住为目的买房，投资为目的买房的人越来越少。

第四：我国的住房需求在不断减少
李嘉诚曾经说过，未来几年我国的住房需求将面临“枯竭”，笔者认为也是有一定道理的。首先来说我国如今的城镇化率已经达到了63.89%和国际上发达国家的70%已经相差不远，所以未来基本不会再有大量的人口由农村向城市转移。其次最近几年我国的结婚率和新生人口出生率也在持续走低，在这种情况下，未来房地产行业的人口红利正在慢慢消失。没有外来人口和新生人口的支持，城市的住房需求就会不断降低。最后就是我国城镇家庭的住房拥有率已经很高，达到了96.86%，户均拥有住房达到1.5套。所以随着人们买房观念的改变，未来城镇家庭对住房的需求更少。
楼市遇冷，“抛售潮”来临，楼市迎来救市
楼市遇冷，特别是年底，各大房企回笼资金压力巨大，很可能迎来债务危机。而现在房地产行业依然是很多城市的支柱产业，影响着城市的经济脉搏。所以如果城市的房价出现大幅度下跌，显然不利于城市经济的稳定发展，因此出台相关“救市”政策也就非常有必要了。例如一些城市出台了“限跌令”，截止到目前我国已经有12个城市出台了“限跌令”，明确禁止开发商“低价倾销”，扰乱房地产行业的正常秩序。其中岳阳市出台“限跌令”的第一个城市，要求中心城区新房销售的实际价格不得低于备案价的85%，也就是说降价幅度不得超过15%。
而相比一些城市单纯的出台“限跌令”，而哈尔滨的救市政策更加具体，可以说是打响了房地产行业救市的“第一枪”。哈尔滨这次出台的“救市”政策，主要从两个方面进行调控：①帮助房企脱困，重点是减轻房企的资金压力。②进一步促使住房需求的合理释放，加大对刚需购房者的补助力度。另外为了留住人才，哈尔滨给予不同学历的刚需购房者2～10万的购房补助。

多个城市出台“限跌令”，“救市”打响第一枪释放什么信号？
很多人看到很多城市出台“救市”政策，认为国家对楼市调控开始“松绑”，未来房价还会反弹。而事实真的是这样吗？未来房价走势到底如何？这里我们可以看一下我国经济学家马光远是如何解读各城市出台的“救市”政策的。
首先马光远认为，各城市出台“救市”政策，说明我国房价下跌已成为常态。在2021年10月11号，经济学家马光远对于哈尔滨打响楼市救市第一枪表达了自己的观点。马光远认为这次哈尔滨出台救市政策可视为中国对于房地产行业调控政策的一个转折点。马光远认为楼市因为疫情和调控政策不断收紧的原因已经很冷了，不宜再继续泼冷水，否则就会被冻住。另外他还指出未来除了少数仍然有上涨压力的城市外，会有更多的城市加入稳楼市的行列。但是，我国房住不炒的基调不会变和动摇，未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态。
通过马光远的这一段话我们可以得出两个信息：01，未来可能会有更多的城市会跟随哈尔滨的脚步，加入到稳楼市的行列，可能出台“救市”政策。特别是一些三四线城市，因为这些城市的楼市已经很冷到地方政府不得不管的程度，否则楼市很可能进一步降温，房价下跌更加严重。这时会影响购房者的权益，造成房地产市场纠纷不断，更加混乱。02，尽管楼市遇冷但我国“房住不炒”的主基调不会变，这种情况下不同城市的楼市会出现不断分化的情况，一些人口不断流失，经济发展落后的城市，房价下跌会成为常态。

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