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房价下跌的城市，正在增加。
最近，国家统计局照例公布了9月份70城房价涨跌数据。
新房价格环比下跌的城市，超过30个。
二手房价格环比下跌的城市，超过50个。
房价下跌的城市数量再创新高！
这是新房市场自2015年5月以来，出现的首次普跌现象。
也是二手房市场自2015年以来，下跌城市数量最多的一次。
下跌城市中，既包括四大老牌一线城市，也包括不少强二线省会。
即便是房价涨幅排名靠前的城市，环比涨幅也非常微弱。
同时，全国的平均房价也在下降。
根据国家统计局的数据，9月全国新房均价降至10050，马上要跌破万元线了。
还有全国住宅成交量也是下降的。
克而瑞数据显示，9月一线城市总成交250万方，同环比分别下降35%和22%。
这是过去六年都不曾发生的。
此外，土地市场的第二轮集中供地，开发商拿地积极性普遍降低。
注：图片来源同水印
市场预期不断下降，成交量持续低迷。
现在的市场，确实冰冷。
2
前几天，国家统计局公布了今年三季度的 GDP 增速。
初步核算，今年三季度GDP同比增长4.9%，相比于二季度增速放缓3个百分点。
这是去年三季度以来的最低季度GDP同比增速，当时也是4.9%。
在今年“两会”上，政府提出2021年中国GDP预期增长6%以上的增长目标。
尽管三季度仍在增长，但4.9%的增速显然不及预期。
牵制经济增速的因素有很多，仔细看一看清单，还有这两个行业拖了后腿，建筑业和房地产业。
三季度，建筑业同比下跌1.8%，房地产业同比下跌1.6%。
两个高度关联的行业都是负增长。
如果建筑业和房地产业是正增长，哪怕增速是0，三季度GDP增速也不至于回落到5%以下。
其实，房地产业一直是我国的支柱性产业。
在2020年近101.6万亿元的GDP中，房地产业增加值贡献了近69632亿元，占比7.3%。
这个数字超过建筑业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业等多个行业。
在2019年的财政收入中，土地出让收入占比28.34%。
也就是说，土地出让为政府带来超过四分之一的财政收入。
2020年由于税收收入略微减少、土地出让金收入增加，土地出让收入占比可能会上升到30%以上。
这些收入又被用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建和公建项目，持续助力GDP增长。
这是IFinD产业链中心曾整理过的一张房地产产业链全景图。
注：图片来源于IfinD产业链中心
可以看到，房地产跟多个行业高度关联，带动了几十个行业的发展。
根据发达国家的城市化经验，城镇化率在30%到70%之间是加速城镇化时期。
国家统计局数据显示，到2020年末我国常住人口城镇化率达到63.89%，仍有一定的城镇化进程加速发展空间。
特别是今年，堪称史上最严调控年，楼市调控次数有望突破600次。
但，根本目的并不是要阻止房地产发展，而是纠偏。
纠正房价过快上涨，纠正楼市过热行情，纠正市场过多乱象等等，把房地产拉回到平稳发展的道路上。
是纠偏，是维稳！
3
就在国庆前，央行例会首次提及房地产，强调“两个维护”。
维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。
几乎同一时间，央媒发文提出不要误伤刚需。
也许，针对刚需，后续会有一些利好政策出来。
接着，中国房地产业协会召集了10家开发商，对近期房地产运营情况发表观点。
这10家开发商包括保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城及旭辉等。
旨在希望调控政策在坚持房住不炒的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。
再结合2021金融街论坛年会上，高层提出——
房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
此言一出，备受关注。
就在前不久，央行召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上，提出了一个非常重要的信息。
把部分明年的额度调整到今年下半年。
这，很可能意味着对房地产的融资调控会有所微调。
这两天，就有不少好消息传来。
贝壳研究院发布的数据显示，10月份全国平均房贷利率下降了。
首套房（5.73%）和二套房（5.99%）都较上月下调了1个基点。
这是今年以来全国平均房贷利率首次环比下降！
注：图片来源于中房俱乐部CREC
从下调城市名单看，除了广州、深圳外，大多都是三四线城市。
鉴于库存压力较大，三四线城市下调房贷利率的积极性更高。
最猛的洛阳，首套房贷利率较上月下调25个基点。
在房贷利率下调的同时，一些城市的放款速度也开始加快。
进入10月份以来，包括上海、郑州、南宁、烟台、株洲、芜湖等城市，放款周期相比9月都有缩短。
看，越是接近冰封，越有可能出现拐点。
4
进入四季度，全国大部分城市都将进入楼市调整周期。
可以肯定的是，房价下跌还是会持续一段时间。
在楼市基本面即将触底的四季度，如果你考虑买房，其实是个机会。
从目前的政策来看，开发商普遍面临现金流紧张的状况。
我们已经看到不少开发商的打折甩卖，接下来的四季度一定会有更多开发商推出更多的楼盘特价、促销优惠来跑量。
特别是那些销售任务重，全年目标完成率垫底的大开发商。
因为业绩压顶，他们必定要使出浑身解数卖房子。
趁着政策利好，可以把握住双十一前后十几天、双十二前后十几天的关键节点。
重点关注那些资质好、现金流稳健的大开发商，国央企背景优先，比如说“招保万金中华龙”。
不过，也一定要注意。
尽管房贷利率微调的信号已经出现，但多地利率水平依然居于高位。
比如有些城市的主流首套房贷利率还是高达6.37%；
比如有些城市的主流二手房贷利率更是高达6.86%，惠州是6.80%。
四季度信贷政策宽松的动作会比较多。
大概率会以小幅放松为主，短期内按揭贷款额度、放款时间等会有一定的改善。
房贷利率再上升的可能性不大。
毕竟，楼市最坏的时间点，差不多快要过去了！ |
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发表于 2021-10-25 21:03:12
