楼市上涨已至临界点，房价虚高已至天花板，内忧外患下自我救赎

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2021年楼市以“疯牛”行情开局，以“熊市”收尾，在其过程却是“调控猛如虎”。
从房企的“三道红线”到银行“两道红线”，从土地“双集中”到买房“限购限离限贷”，从严查”资金来源“到痛打“学区房”，从执行“二手房指导价”到实施”房地产金融监管，今年累计调控超400次，已由一二线城市逐渐扩展至三四线城市，而且还在继续。
一路不停地按龙头、按苗头、按念头，只因楼市上涨已至临界点，房价虚高已至天花板，已到了不得不打压与调控的地步了，尤其是内忧外患下国民对房地产的“负向”情绪已经到位，而且80%以上人群无购房需求，因此整个行业也该到了“自我救赎”的阶段了。



一、疫情不止，楼市不兴

一年前经济学家马光远认为，中国的城市和房地产格局可能会因为此次疫情而“重新洗牌”。
事实上确实如此。
疫情期间首先是各城市的成交量迅速下滑，楼市迅速呈现降温与低迷状态，然后南北城市分化，涨跌不一，一二三四线城市与板块轮动，再就是房企暴雷，破产与倒闭频现，加速了开发商淘汰与洗牌。
因为疫情的爆发，是只“黑天鹅”，对于全球经济增长、资产价格构成利空影响，而中国房地产一直是经济增长的助推产业，是“国之重器”，可说是牵一发动全身。



房地产本身的弊端其实早已产生，只是在疫情期间更加明显地暴露出楼市已经进入瓶颈期：
1、想要买房自住的因为高房价却买不起，想要卖房换房的因为虚高房价而卖不掉，整体卖价太高。
2、楼市在“资格+资金”双限下已然不能进，不能退，却又不能原地呆着，整体骑虎难下。
3、房企与房客债务与杠杆高，而老龄化日趋严峻，年轻人的置业动力与需求却又大幅减少，导致应对杠杆黑天鹅（当下现实危机）与防范人口灰犀牛（未来潜在危机）的“预期管理”开始透明化与常态化。
有鉴于此，面对疫情的影响与地产的弊端，高层高瞻远瞩，把地产与城市“投资”、“消费”、“民生”、“发展”深度捆绑，其实对楼市泡沫有一种无形的“保护”。与此同时，经过这次疫情影响，整个房地产行业开始在自我调节中休整，而楼市也在调控政策中自我稳定。
风雨过后必见晴天。



二、危机不灭，楼市难逃

经济学家马光远近日说过，经济通胀、能源短缺、巨额债务是当前全球面临的三大灰犀牛。
由此带来的经济危机、能源危机、金融危机三大叠加隐患，也深远地影响着楼市，会造成社会资产的价格下降，造成资产泡沫的破灭，而2008年席卷全球的次贷危机就是一个典型的例子。
有鉴于此，国家分别在金融信贷、土拍制度、楼市限价、放开生育、城市更新五个方面进行积极应对，让房子去金融化，回归居住。
对此，我在6月份就已作出分析，回顾之后发现，现实情况正如当初预判一样。



尤其是近期央行货币政策委员会罕见首次提及“两个维护，让楼市信心大振。
与此同时，面对三大危机，房地产也积极投入共同富裕的“三次分配”环节：
第一，市场初次分配：调整住房供应结构，重要城市保障性租赁住房占比达到30%以上。
第二，政府再次分配：出台房地产税，作为“直接税”给地方补贴财政收入，并调节不动产收入差距，以达到“均贫富”之目的。
第三，财富三次分配：鼓励公益与慈善，引导先富帮后富。当前中国家庭资产配置中有79%投资于房地产，因此必须打压投机“炒房”赚差价，把粗放式赚钱的路给堵上。同时，鼓励企业家回馈社会，比如雷军和董明珠他们都在为员工盖房子。
从土地改革到楼市变革，地产似乎一直与国策共生，未来向好，一定可期。



三、炒房不除，楼市无好。

楼市“反炒房”、教育“反内卷”、电商“反垄断”所形成的新时代“三反”政策，都是对资本市场的垂直打击，也是国家政策对投机分子的零容忍，同时传递了一个信息：绝对不会任由资本垄断市场、恶性竞争、内幕交易，以此掠夺居民财富、社会价值。
自“房住不炒”大方针执行以来，首冲其冲剑指房企“美元债”与个人“经营贷”，企图打掉资产的资本化、内卷化与违规经营贷。
因为美元债与经营贷或已成为楼市信贷市场的两大“暗雷”。
如果说房企明面上的融资债券到期债务是“三道线红”，决定了房企融资通道的开关，那么隐形的明股实债到期债务就是“阿克琉斯之踵”，决定着房企信用的生死，近期的花样年美元债到期违约事件就是例子。
与此同时，炒房客无法续期的经营贷也成为潜在的风险雷。因为经营贷大多数是两三年一签，买房属于“短贷长投”，如今楼市下行，二手房换手率极低，要想尽快套现极其困难，如果明年经营贷到期申请续期 而受阻的话，基本上只能是法拍房见了。
另外，“棚改”改“旧改”，楼市更稳定。
棚改本质上是在消灭供给，增加需求，有利于开发商去库存，更直接拉动了房价的上涨；而旧改则是增加供给，抑制需求，而且完全以绝大多数居民意愿为主的原地改造完毕后，实际上有利于老城区经济活力提升，可谓一箭双雕。既能实现老旧小区居民的改造意愿，也能顺应国家“房住不炒”精神，有利于稳定房价。
自2021年开始可以买房，但千万别炒房。



四、结束语

地产大而不倒，楼市调而不压，本轮史诗级的拨正与跨周期的休整，意在供给侧改革，杀融资、去杠杆，必将引发一系列连锁反应：
1、留给炒房者的时间与机会都不多了，炒房即将成为过去。
2、刚需、刚改依然是买房的好时机， 若没有变现的急迫要求，可以守到房子盈利才卖。
3、五大城市群崛起，一线城市置业做资产，二线城市买房居家，或将成为趋势。
4、城市商品房租售并举，保障房、安居房供应要爆发。
5、城市副中心增多，地价与房价开始分化，人口、产业将成为最终决定力量，好地段的本质是城市活动的时间效率。
6、城市落户或将不再受限制，租购房者享受同等对待。
最后，2021年楼市已正式觉醒，在“房住不炒”方针指导下开启“自我救赎”三大之旅与新的纪元！