楼市进入博弈期，二手房陷入“降价也难卖”的怪圈？6点概括原因

忆困血馆闻

长期以来，随着房地产市场的快速发展，国人对于买房投入了极大的热情，再加上房地产是国民经济的重要支柱，所以房价只涨不跌的观念渐渐形成，而且根深蒂固。不过，时过境迁，本轮楼市调控持续时间之漫长，政策之密集，调控决心之大，正逐渐超出很多人的想象。关于这一点，早在2016年，调控之初，孙宏斌就曾公开判断：“这一轮宏观调控的严峻程度会超出任何人的想象，不会短期放开，会越来越严峻”。如今四年多时间过去了，回头再看看，显然被孙宏斌说中了。



随着房地产调控的不断深入，楼市热度也开始不断下滑，不少城市开始面临楼市成交量下滑的现状。
根据机构统计，2021年9月份，监测40个典型城市新建商品住宅成交约2200万㎡，是2015年以来最差“金九”。从增速来看，9月份环比下降5.7%，同比大跌32.8%。二手房市场更是如此。以一线城市为例，根据统计，9月份，北京二手房成交约1.26万套，环比下降了21%，同比下降了27%；上海成交约1.20万套，环比下降33%，同比下降61%；广州成交6198套，环比下降27%，同比下降56%；深圳成交1765套，环比下降13.6%，同比下降79%。
除了成交量下滑以外，价格也出现了明显的调整，不少业主甚至面临房子“降价也卖不掉”的尴尬。据上海证券报报道，一个月前，上海市的刘先生将名下一套房子挂牌880万元出售，可是一直都无人问津。无奈之下，刘先生便将房子的挂牌价下调到了850万元，结果终于等来购房者咨询房子的情况，但让刘先生没有想到的是，对方给出的心理价位是800万元，一下子就少了50万元，刘先生实在无法接受，由于双方都没有谈妥，所以房子迟迟没有卖出去。



无独有偶。考虑到置换需求，今年年初李女士将名下一套房子挂牌360万元出售，当时有人出价340万元，但李女士一直犹豫不决，所以最终还是选择再等一等，再看一看。可是，如今大半年时间过去了，结果发现，咨询房子的人越来越少了，而且即便有一些人咨询，最高报价也只给了320万元了，所以现在李女士悔不当初。
最近，一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者，目前买房者和房主已经进入到了博弈期，如果房子降不到心理价位，买房者根本不愿出手。不过，如果遇到着急卖房子的房主，往往可以获得不小的议价空间，但是这种情况毕竟还是少数。那么，为什么二手房挂了很久依旧卖不掉呢？“降价也难卖”的怪圈背后主要原因有哪些呢？内行人6点概括，该了解。



1、房地产调控对楼市的影响持续发酵，购房者房价预期出现转变，观望情绪进一步加重。
应该说，在严厉而又密集的楼市调控下，房地产行业整体都在走弱，尤其是近期房企频频暴雷，使得整个行业的氛围更加趋于低迷，从而影响到了不少购房者的心态，使得买房观望情绪进一步加重。除此之外，在“房住不炒”的定位下，房地产调控对楼市的影响也在持续发酵，房价回调的城市持续增多，这进一步扭转了购房者“只涨不跌”的房价预期，抱着“买涨不买跌”的心态，购房积极性自然也就大大降低了。
2、卖房者对市场仍然存在看涨预期，挂牌价格超出了市场水平，没有降到心理价位。
虽然房地产市场进入到了调整期，但是房产持有者并不甘心将到手的“肥肉”忍痛割掉，当然这是人之常情，无可厚非。不过，也正因如此，只要不着急卖房，挂牌的价格往往都超出了市场水平，甚至还有一些房产持有者依然对房价存在看涨预期，所以挂高价格却不着急卖是普遍的心态。俗话说“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，我们看到很多二手房挂牌一两年都没有卖出去，实际上是房价没有降到买房者的心理预期范围之内。



3、新房市场促销增多，而二手房税费普遍偏高，相比之下，新房对购房者更具有吸引力。
面对“三道红线”、“房贷集中度管理”等新规的影响，目前房企普遍面临销售压力和资金压力，而为了实现加速回款，打折促销是目前房企普遍采取的措施，所以购房者往往可以买到更高性价比的房子。反之，二手房交易税费往往较高，尤其是“满二唯一”、“满五唯一”的房源相对偏少，所以这时买房者往往需要面临不少高税（契税、个税、增值税等等），所以现在不少购房者都将目光和意向转到了新房，二手房市场自然也就冷清了。
4、房地产调控使得购房资格变得十分珍贵，所以一些卖房者难免存在惜售房源的情况。
随着房地产调控的逐步收紧，在限购、限贷等调控政策的影响下，如果购买非首套房，购房者往往要面临更高的首付比例（比如50%、70%等）和更高的房贷利率，所以购房资格就变得十分珍贵，这时候不仅刚需买房者会谨慎考虑买房子的问题，卖房者同样也会谨慎考虑卖房和后续的置换问题，所以惜售房源也就在所难免了。



5、房贷政策持续收紧，房贷利率上涨，买房成本提高，二手房放贷周期也大大延长。
最近一年来，虽然房价有所回调，但是在限制资金违规流入楼市的大环境下，购房者却面临房贷利率上涨的问题，这样就在无形中增加了购房者的买房成本，对刚需来说，即便一个月只提高了二、三百元，同样也是一笔不小的家庭支出，所以不少人推迟了买房计划。此外，“房贷集中度管理”新规明确限制了各档银行的房地产贷款占比上限，所以银行房贷额度明显吃紧，不少购房者都面临贷款审批严格、放款周期延长的问题，而且部分城市的个别银行甚至还暂停了二手房贷款业务，这些因素都在无形中让很多购房者放弃了选择二手房，从而降低了二手房的流动性。



6、二手房供大于求，可选择性增多，但是不少房子的质量、配套、地段等与住房需求并不匹配。
在房住不炒的长期定位下，房价回调的城市不断增多，一些城市甚至还出现了明显的下行，所以很多人开始意识到，持有过多的房产有时候反而会成为不小的负担。因此，最近一两年，二手房挂牌量不断增多，甚至开始供大于求，这也为购房者提供了一些精挑细选的机会。除此之外，需要注意的是，那些地段好、配套全、口碑佳、受购房者青睐的房子，目前房价水平仍旧较为稳定，买房压力相对较大，购房者不会轻易入手。反之，目前降价幅度较为明显的二手房基本都是地段偏远，配套不全或者房龄较高的小区，这类房子并不符合市场的主流需求，本身就有价无市，所以即使降价也很难吸引到购房者来买单。



最后总结一下：随着房地产调控不断深入，只涨不跌的房价预期已经得到了扭转。应该说，目前楼市已经进入到博弈期，卖房者不甘心降价，而买房者又不愿意接盘。退一步来说，即便卖房者愿意降价卖房子，但是只要没有降到心理价位，也很难将房子卖掉。因此，笔者建议，对于着急卖房的房主来说，要想打破“降价也卖不掉”的怪圈，关键还是认清调控的现状，拿出诚意，主动让利。毕竟，没有卖不掉的房子，只有卖不出去的价格。对此，你怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论。

我是来围观的逊

同楼盘人为炒涨几倍，谁能接盘？