楼市真的变天了，那房价到底有多大的下降空间？地产人“透露了”

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关注地产的朋友都知道，9月，10月是楼市的销售旺季，一年楼市销售如何，9月，10月占据了很大的份额。但今年的楼市显得比较冷静，虽然有不少开发商不断地打折、促销，但很多买房人并不感冒。秒懂郑州楼市专门去了一些一些售楼部，发现看房的人多了，但买房人的不多。



　　从成交的数据看，不少开发商数据很难看，下滑明显，甚至有的开发商销量减半。根据某机构的数据显示，9月份监控的28个城市，商品住宅一直在回落，其中一线城市环比下降23%，同比2020年下降36%；二三线城市则下降了4%，同比2020年下降了23%。受到成交量的影响，楼市去库存周期拉长。其中的郑州、北京、青岛、南京等城市，消化库存周期已经超过了15个月，其中青岛、徐州、长春、昆明超过了20个月。



　　但即便楼市形势已经这样严峻了，但地产调控还是没有放松，某机构统计2021年楼市调控数据已经超过了400次，几乎平均每天都有。同时在9月份，银保监会更是再次重申“房子用来居住的，不是炒的，坚持不将地产作为短期刺激经济的手段”。所以根据当前楼市的情况来看，未来楼市调控不会放松，并且会长期保持着“三道红线”的高压，未来房企的促销和打折还会继续。
　　面对现在楼市的情况，很多买房人都很关心房价的问题。最近就有粉丝留言或者私信询问，未来如果房价下降，会降多少呢？换个角度说就是楼市房价的“底线”在哪里，在阐述这个问题之前，我们想要了解楼市存在的三个问题。



　　1、房价收入比高，收入跟不上房价的涨幅。
　　房价高还是低，看你站在哪个角度。不同的人会有不同的理解，对年轻人来说，目前的一二线城市房价比较高，靠自己买房几乎是不可能的。根据机构发布的2020年房价和收入比调查报告，全国百城平均房价收入比达到了13.2，而国际上的合理区间是4-6，并且从房价和收入全国前五比，这个比值甚至达到了30以上。对买房人来说，需要花费30年的时候才能买得起一套房。甚至甚至需要48年才能买到一套房，成为全国买房最难的城市。



　　2、买房杠杆偏高。
　　根据央行统计的数据显示，现在家庭负债中，房贷占据75.9%，并且这些年居民杠杆率不断攀升。到2020年年末，居民住房率为62.2%，已经高于国际平均水平了。和同期的2008年相比18%相比，上涨了44.2%，增幅十分明显。根据国际惯例，杠杆率超过65%就会影响到金融稳定。实际上，央行也明确指出，居民债务持续扩张，风险值得关注。



　　所以最近几年，国家开始严控违规资金进入楼市，并且收紧了和房产相关的信贷政策，比如“三道红线”，也是为了杠杆。
　　3、房屋空置率高
　　现在房屋空置率到底有多高呢，不同的城市情况有很大的区别，根据经济学家任泽平在《中国中国存量住房测算：过剩还是短缺》中的数据显示，目前大概有3.11亿套，
　　但要知道，目前全国常住人口有8.5亿套，户均人口3人。满足住房大概也就需要2.75亿套，还多出来0.36亿套，那么这些房子去哪里呢？很简单，不少人有多套住房，他们不是出租就是空置。



　　通过上述三点房价收入比，居民杠杆、房屋空置率，秒懂郑州楼市认为，未来房价不会大涨，加上长期坚持的“房住不炒”政策，未来房价会房价稳定，但不同区域房价不平衡性加剧。未来对开发商来说，随着房价的下跌，开发商利润会降低，随着楼市买涨不买跌的心理，未来销售会变得更加困难。
　　那么房价到底会下降多少，降幅多少才会到底呢？针对这个问题，地产大佬孙宏斌、潘石屹都说过，20%-30%之间，如果低于30%，开发商就没法活了。



　　最近某经济学家陈志斌就指出， 根据以往的经验，房价下跌20%是可以承受的限度。并且补充说，房价下跌20%虽然是下线，一般来说不会跌那么多，房价跌幅达到15%之后，调控就会出现，，楼市会转向。
　　这点不少人深有感触，最近不少城市开始推出“险跌令”，比如唐山、张家口、江阴、菏泽、桂林等。甚至张家口都明确规定，房价不能低于备案价的15%。



　　这对这种情况，秒懂郑州楼市认为，短期看，房价跌不是坏事情，房价湿度下降，保持稳定，有利于楼市的稳定和健康发展，现在通过各种手段和方法，让楼市小幅度的下跌或者上涨，有利于促进地产市场的稳定发展，也有利于刚需买房。从长远来看，未来楼市供大于求，随着共有产权、空置税、房地产税等政策的落地，未来房价稳定是必然的。