楼市格局已变，买房认清这十点（2021版）

天一教育培训寐

去年的今天，楼市的关键词还是“万人摇号”、“日光盘”，而如今格局已骤然大变，可以说，进入到“良币驱逐劣币”的状态。

楼市“金九”未至，“银十”同样低温开局，卖房的着急了，买房的犹豫了，情绪传染很快。以至于，十一小长假期间，有多个粉丝下单我们的房产咨询。

所以，干脆写一篇，我们对于现阶段，房产的核心观点和逻辑。


1

去年 9 月份，我们第一次在文章中提到“一九现象”，现在来看，越来越清晰，楼市已经从普涨到了“极端"分化。买房再也不是一劳永逸赚钱的方式。
城市的分化，板块的分化，甚至就连开发商，也出现分化。楼市最可怕就是这种分化的片面，
车子买错了，随时可以出手，房子不一样，现在“太”不好卖了。
央行也说了，中国家庭户均 1.5 套房。人们缺的不是房子，是好房子。
什么是好房子，往往具备明显的稀缺性特征。


2

新房不好卖了？
只有一线城市，优质板块的新房有热度。
主要原因是限价严格，导致价差大，摇号者众多，带动市场情绪，但相比去年，中签率已经提高了很多。
红盘毕竟极少数，也有部分新盘开盘去化率二三成。雇人排队出现了，推销电话频繁了，就差小蜜蜂上街拉人了。
9 月，全国房企 30 强销售额环比 8 月下降 8%，同比去年 8 月大降 35%。
土拍的不乐观，一定会刺激现有库存更加快速地去化。



开发商融资成本持续走高，促销欲望强烈，而购房者观望情绪浓重，追涨杀跌效应明显，才有了限跌令空降。这仅仅是开始。
三四五线城市，尤其远离中心大城市，自身又没特色产业，之前被炒过的，这一轮泡沫会破。
多说一句，现阶段，买期房，一定要多了解下开发商。


3

二手房不好卖了？
一边挂牌量大幅增加，另一边成交量、带看量大幅下降。
根据国家统计局，全国 70 个大中城市的房价监测数据显示，7 月份二手房上涨城市 41 个，下跌城市为 26 个，8 月上涨城市 27 个，下跌城市 34 个，拐点再次确认。
买卖双方心理发生变化。



购房者不急着入市了，抢房子的现象看不到了。
资金吃紧的投资客断臂求生，价格都好商量，降 10% 算少的，给全款，能再砍 10% 。更多房东也不急着大降价，双方在观望试探。
中介最先“撑不住”了，关店潮已经出现。
反过来说，现在卖房，急着出手套现，只能在价格上让步，而且是一大步。至于能不能卖掉，真要看造化了。


4

学区房不好卖了？
“房住不学”是今年的风向，政策打击太精准，传播焦虑的自媒体彻底闭嘴，市场气氛没了。
老破大、高溢价、预期太高的学区房，价格已经下探，但没有成交量，因为很多家长在期待多校划片+教师轮岗制的出台，等等等等，等到不能再等......
只有双学区小三房和有学区属性的改善房，成交比较稳定，毕竟二胎家庭，这是刚需。
身在其中，就会发现，学区房的核心价值不是区分学校，而是筛选家长。


5

多地房贷审批趋严，额度吃紧，利率居高不下。
个别城市出现新房、二手房停止放贷的情况，未停贷的银行，多数放款周期在 6 个月左右，这也间接让二手房市场处于冰冻状态，流动性大幅下降。
有消息称，房地产金融政策将转松。我们觉得不宜乐观，楼市调控不会急转弯，更不要期待信贷会大放水。“房住不炒”仍是政策主基调。



在房地产发展的 20 年中，房地产每次出现拐点，都和信贷有关。
回忆一下，2015 年，首付可是能做到两成的，房贷利率直接降到基准以下。


6

买房之前，务必想清楚自己的真正需求。
人一辈子，要换 3-4 次房子。也许你今天幻想去住大房子，可是当有孩子的时候，会考虑学区，有二胎的时候，会考虑三房或者四房，等儿子快要结婚的时候，会考虑拆分，等自己没有安全感的时候，会想离孩子近一点......
不同阶段，需求越清晰（敢于做减法），越容易快速锁定购房目标。
更关键的是，不容易被中介忽悠，买了不符合自己需求的房产。


7

现阶段，99% 的公寓、写字楼、商铺、养老地产、旅游地产，别碰，全是巨坑。



前些天看了一个报道，深圳某楼盘，公寓打 7 折，给中介佣金高达 13%，也卖不动。市面上，卖公寓，佣金给 6%-8% 的比比皆是。
天津还有过 10 万的现金成交奖，现场发。


8

千万不要套用几年前楼市投资成功经验，试图复制，那多半是运气。
市场不一样了，需求不一样了，房价也不一样了，接盘的人呢？


9

对于楼市自媒体的报道，尤其标题，别太当真。



现在是涨价放大 10 倍，降价放大 10 倍，总把局部情况，个别城市情况，说成全局、全国，放大恐慌。每天编辑都想着搞一个大新闻，整个 10W+。
市场进入到调整阶段之后，政策空降频率已经降低，一切都是求稳！
稳地价，稳房价，稳人心。


10

一、二线城市，租房的人群会不断增多，而房租只是局部涨价，并非普遍涨价。
市场本身就存在周期性，还容易受到外界因素干扰，比如疫情、政策等。诸如上海、成都、深圳、杭州等热点城市，毕业季供需关系失衡，才导致涨价。
非热点城市，租赁市场正在进入冬天，降价才能租出去。


结

一切没有理由支撑的暴涨都是泡沫，注定要被戳破，只不过是亏了高位接盘的人。
切莫瞎投资，更别相信什么抄底的话，因为调整都没真正开始。

-END-

（本文首发“石榴询财”，关注我们，了解更多财经真相，少踩坑，多赚钱）

勇敢的树袋熊1

文末真正的调整，指的是房产税吗？