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这是一篇北京的调研分析稿。
1
策略
一、一个城市基本面的最低层是什么？
是人口。
而北京的人口策略，是疏解，是控制，过去3年，人口是负增长的。
这是北京统计局的官方数据，供参考。
缺少了人口的扩张性支持，并不是说一定会怎么样，只是，动力一定是有天花板的。
这是研判北京未来的第一个逻辑。
二、再来看产业，支撑过去20年北京经济高速发展的最大动能是什么？
1、互联网
2、投融资
中国的互联网中心是北京，不是深圳也不是杭州。
中国最大的互联网并购、投融资中心是北京，也不是其它城市。
90%以上的美元基金，是设立在了北京。
产业+资本，带动了成千上万的年轻人和资金涌入了北京。
而这一切，在2021年，也变了。
1、逆全球化下的资本流向，
2、反垄断、转公平之下对平台经济、数字霸权的约束，
3、互联网龙头都暂停了脚步。
蓬勃发展了20年的互联网，走到了一个岔路口。
历史上那样的高速发展不再，以此带动的人才、资本的涌入，亦不再。
SO，
两相叠加，我想说的是，
北京楼市当下的策略，宜采取保守策略，而不是冒进策略。
现有的，未来不一定能守好，现在没有的，未来不见得能起来。
通俗的说，望京未来能否守好地位？
通俗的讲，丽泽、通州商务区能否起来？
这些问题，宜保守，不宜激进。
这是第一个建议。
2
历史
先来回顾2020-2021这一轮北京楼市，
朝阳，涨5-40%
西城，涨20-40%
东城，涨15-30%
海淀，涨20-40%（万柳 中关村 上地涨40%）
亦庄，涨20-35%
丰台，5-10%，大兴5%，昌平0-20%，顺义0-10%
石景山，通州，基本不动
门头沟 ，怀柔，密云，更不会动
为何？上涨的动力是什么？逻辑是什么？
学区第一
就业第二
学区和就业两无优势的地方，全线歇菜。
可以确定的是，在下一步的北京楼市轮动中，这样的逻辑和动力还是一样一样的。
为何？
这是刚需，这是刚需，这是刚需。
上班赚钱是刚需，孩子上学是刚需，其它都是次之。
3
政策
理解了这个底层逻辑，再来看下一个逻辑线。
在上一轮学区第一的上涨推动之下。
如今，北京实行校长、教师6年一次的轮岗。
但是，这个政策目前有个原则：轮岗不跨区。
也就是说，最强的西城还是在西城内轮岗，最强的海淀还是在海淀内轮岗。
SO，
区内部的学校与学校的壁垒打破了，实现区内学校的公平，实现区内学校教育水平均衡化，削低了名校，抬高了差校。
但区与区的壁垒，其实是变高了，不是变低，相信以你的智慧，你此刻一定能明白这个道理。
4
策略
所以，海淀、西城永远强，这是肉眼可见的常识，而且是，变的更强。
第一，海淀、西城
第二，东城，朝阳
站在2021年10月的时间，站在未来预期能更上层楼的角度，如何选择？才能效率最大化。
答案是：选择海淀、西城的中下学区。
答案就是这么简单粗暴，但绝对价值千金，而且你一定受益匪浅。
上图，为西城区中下学区，红色框框内，简单明了。
上图，为海淀中下学区示意，蓝色框框内的范围。
西三旗、苏家坨也是中下学区，但考虑到地段价值，没有划框，建议重点关注蓝色框框内的中下学区，可获更高预期。
是的，第一Part的答案也是简单粗暴：
选择西城、海淀的中下学区，是你在2021年10月前后最为智慧的上策之选。
当然，这里，全是二手房。
5
新房
说完了二手，来说一下新房的建议。
政府关于普通住宅与非普通住宅的规定如下：
五环内:单价上限39600/㎡,
五环到六环:单价上限31680/㎡,
六环外:单价上限23760/m
在政府眼里，地价是以环为界定的。
如果你是北京人，你知道，真实的北京地价，不是以环为界线的。
所以，在地价、限价这个逻辑上，你当下的选择，大于未来的努力。
北五、东五、南五、西五，在限地价、限房价的逻辑上，是一样的。
而，现实中，肯定不是一样的。
SO，机会正在于此。
答案亦是简单粗暴：只关注东边、北边的限价房即可。
南边除了亦庄，真的不行。
西边除了海淀外溢，也真的不行。
去看看丰台丽泽，去看看大兴新城，就全明白了。
时也，势也。
6
推荐
推荐一些新盘。
如果不考虑价格，资金不是问题的话。
全北京推荐的楼盘，
第一是海淀的圆明天颂，2200万起，单价11.5万。
第二是海淀树村的融创，1800万起，单价11万。
然后是东城的天坛府，但产品显然不如前面两个，单价12.2-12.6万。
然后，才是接地气的选择。
海淀北青的海淀幸福里，83000
朝阳东坝华樾的71000，限竞房，在北京找这么一大块净地太难了，但位置也是有点远，
朝阳崔各庄的88000，保利略有优势，
朝阳7号线五环附近的绿城65000，保利71000，价格便宜，周边环境略糟，
昌平回龙观的奥森春晓63000，属于海淀外溢，
等等，其实，围着北边、东边选限价房就是了。
7
总结一下，
1、北京楼市策略宜保守，不宜激进，
2、最好的预期是选择西城、海淀的中下学区为当下的上策，
3、新房策略宜聚焦于北边和东边，以海淀、西城、东城、朝阳为上策，
4、早买早上车，不宜观望太多， |
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发表于 2021-10-22 11:50:25
