金九银十不再有的2021年，对于接下来楼市的5点思考与分析

冀苍鸾

这是熊猫贝贝的第690篇原创文章（今日头条独家发布）：


万亿恒大的债务危机，还在酝酿，最新的消息从属性上来看，留给恒大断臂求生，噢，不对，应该说是割肉放血保命要紧的时间，是越来越少了：

10月4日，合生创展（00754.HK）、中国恒大（3333.HK）、恒大物业（6666.HK）同时宣布暂时停牌。
有媒体消息称，合生创展拟以约200亿元的代价收购恒大物业51%的股权。多家媒体向双方公司求证，得到的回复均是：“以公告为准”。

咳！说白了八字还没一撇呢……这也好理解，风口浪尖，挤兑如潮的当头，不管是清盘的，还是接盘的，如果不是因为上市公司的动态必须要进行披露，能有多低调就得多低调。
危机当头，乱象丛生，安安稳稳，无声无息能把事儿摆平才是硬道理，对吧？
2万亿的负债压力，这个债务规模有多大，或许很难有一个直接感官，

2020年我国的财政收入大概是18万亿元，也就是说恒大的欠债差不多相当于九分之一的财政收入。
全国GDP排名全国第三的浙江生产总值是6万多亿，也就是说一个恒大的欠债大约相当于三分之一个浙江。

当然，这篇文章并不是来讨论恒大的债务规模如何触目惊心，也不是要聊恒大这个龙头房企的话题，主要是以此牵起话头，结合2021年真实的楼市情况，和各位朋友聊一聊关于中国楼市接下来，五个维度的趋势思考和分析。



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1

期房，或许将成为接下来社会矛盾的集中爆发点



2021年中国楼市的“金九银十”基本可以正式宣告凉凉了。
虽然南方地区“秋老虎”的高温气候还在持续，但是对于一年之中全国各地开发商最为看重的回款节点，营销旺季，2021年，还真的没啥盼头。
中秋节假期，全国楼市成交并没有出现什么爆发的势头，甚至连火星都说不上：



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“中秋”小长假期间，全国重点监测城市市场表现一般，商品住宅成交面积同比下降近七成，与去年“中秋”假期相比，亦下降近四成。
重点城市商品住宅成交面积同比下降
市场延续降温态势，三四线代表城市降幅最大。
国庆小长假的具体数据还没有出来，不过根据我在行业内部的了解以及实地考察了珠三角地区的几个城市，无论是客流量还是购房意向，都明显呈现一种保守，低迷的态势，整个楼市中，情绪普遍偏向消极。
2021年，全国各地的开发商日子都不太好过，三道红线的压力之下，还有两道红线对金融端口的约束，再加上调控大环境下商品去化困难，很多开发商，开始品尝到曾经因为野蛮成长，负债驱动，高周转模式而带来的苦果，以前周转有多爽，现在还债就有多难受。
根据商业运转的逻辑，作为中国房地产经济连接资源和市场的关键节点，开发商腹背受敌，进退两难之下，对于楼市中最核心的商品，就必然会出现因为周转问题而产生的各种问题。
烂尾楼，就是中国房地产经济参与者，现金流断裂以后的必然结果，终极归宿。
2021年，最值得一提的，恐怕还是恒大了，债务危机彻底爆发的前一段时间发出“保交楼军令状”，其实已经颇有点王婆卖瓜的味道了。
许老板亲自挂帅，集团八位副总裁率领八大“保交楼”工作组，还有各省分公司董事长、领导班子成员一起签署的。
似乎就是在强调这么一个事：恒大没问题，大家放心买！



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说句不客气的，买期房的老百姓如果遇到烂尾才是真的冤枉，该交的钱也交了，该背的债也背了，按期保证质量交付产品，不是天经地义的商业规则吗？
就好比学校的饭卡一样的，总不能承包食堂的老板干不下去了，就能让学生的饭卡一夜清零吧？
但这不仅仅是恒大的问题，恒大这种规模，这么大品牌的开发商出现的问题和危机，其实普遍存在于全国各地大小房地产开发商身上，无非就是程度轻重而已的区别，本质上其实都是一样：债务驱动，追求规模的高速发展阶段的后遗症。
其实从2019年开始，各地房企延期交房的新闻就开始屡见不鲜。
其中，不乏头部房企，品牌房企，还有在各自城市地头蛇的本土房企，都出现了类似的问题。
就连一贯自诩不差钱的融创，进入2021年下半年，也开始出现了一些风险信号和松动的现象。哪怕孙老板还一度自得地表示：

“除了我们以外都有可能暴雷。”

这话音还没有落地几天，一封网传求救信就啪啪打脸，当然，同样的配方，同样的味道，大家见得多了，也就不稀罕了。


资金链紧张，债务和土地资源嵌套腾挪，规则一变，玩不转了。
放眼中国，现在估计没有任何一家房企敢拍着胸脯、自信满满地说自己的现金流不紧张，债务没有任何压力了吧？





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房企的问题，风险，和现实困境，对市场的影响不可谓不大。
作为楼市中必然处于弱势，信息不对等的买房群体来说，稍微清醒一点都明白，这种情况下的期房，图纸房，楼花，不确定风险，可是呈几何倍数的在增长。
所以现在普通的社会民众，对期房普遍有一种忌惮。
不敢买，不愿买，能不买就不买，毕竟绝大多数的购房者赌不起这个概率。
任何市场，信心都比黄金重要，现在这样的信心，明显出现了动摇，这是一种人类发自本能对危险的抗拒，对不确定性的恐惧。很正常。
但是总是有人会刀口舔血，火中取栗，或者是反应慢了半拍，不知不觉，在错的时间，做了错的决定，购买了期房的。
不管什么原因，随着时间的推移，房企债务危机和压力的持续，有些结果，其实早已写好。
2021年的期房，很有可能会成为接下来中国楼市中，各种矛盾和纠纷集中爆发的聚焦所在。
毕竟买套房子，对于绝大多数个体和家庭来说，如果烂尾，是难以接受的现实，难以承受的痛苦和损失。



云南昆明别样幸福城烂尾楼（图片来源：头条图库）
2

二手房流动性和杠杆趋于枯竭，买房卖房双双开启艰难模式



新房大概率有可能是期房，但是二手房一定是现房，衣食住行，生活必需，买房的需求总是存在的，既然期房风险明显，那二手房总是相对安全的吧，毕竟所见即所得，唯一的问题，可能就是价格了。
这么想要放到2021年以前的任何一年都成立，但是在2021年，二手房市场的逻辑，规则还有玩法，可能就要重新审视，重新适应了。
2021年，二手房市场在调控政策，金融收紧，监管加强三管齐下的环境中，事实上是已经直接坠入冰点，急速冰冻。



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当然，“二手房指导价”消灭预期，约束价格，银行杠杆定向关闸，失去金融支持和市场预期的二手房，不管是买也好，还是卖也好，陷入了一个事实上的限制交易周期。





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“五个持续下降”，说明调控效果极佳。对应的，就是市场的冰冻。
新房市场利率攀升，风险当头；
二手房市场杠杆不支持，价格博弈纠结；
无论是买与卖，事实上来说，2021的中国楼市，就是典型的“生人勿近”的姿态。
都不容易。



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3

学区房从香饽饽变成定时炸弹，执念？观望！



2021年，中国在经济领域的调整和改革，可不仅仅是房地产行业，什么互联网，游戏，娱乐圈……
但是和房地产行业关联最密切的，还是势大力沉，态度坚决的教育改革。
中国房产和楼市的长期王者，绝对C位，学区房，遭遇到了史无前例的价值冲击和颠覆。
而且这样的冲击不是来自于商品市场，而是来自于学区附加价值的政策剥离。
教育这个事情，可以说是所有中国家庭的大事，甚至已经上升到执念的程度了。
作为可见，可行，可靠的阶层上升和命运改变路径，在中国，教育就是天大的事情。
很多家庭，两口子辛辛苦苦奋斗十几年，花光所有积蓄，把100平的三居换成一套40平米的小一居，就是为了买个学区房，让孩子上个好点的学校。
学区房，早已超越了教育的信仰，而成为了一种执念了：反正用完再卖还能赚钱，一举两得的事情普通老百姓能看到的，也就是学区房了。
但是进入2021年，这种执念，甚至说信仰，就被轰轰烈烈，效率前所未有，从首都北京发起的教育去学区化的重大改革，所冲击，所颠覆。
2021年，是中国国家主动从房产上剥离学区价值的重要年份，是趋势引导之年，是万事开头难的一年，2021年以后，一旦趋势形成，模式探索和实践确定，大概率全国推广的进度条，就会全面启动。
学区房绑定的学区价值被剥离，那么学区房的价格下跌，就成了题中之意，必然结果了。
当然，有现实迫切需求的没的商量，该买硬着头皮咬着牙也要买，末班车永远是最拥挤的。
但是，对于有明确想通过学区房实现教育晋升的家庭，以及指望学区房增值保值的人，在当下是个心态，不言而喻。
现在各地政策也都还在分阶段实施，学区房并没有一下就被打回原形，而是像一头迷了路的野兽，困在进退维谷的牢笼里斡旋、纠结。
楼市中，对于学区房的态度，从未如此充满担忧和焦虑，政策的不确定性，叠加对孩子未来接受教育的迫切，此种纠结，实在是难以表达。
不管怎么样，在政策和不确定性叠加的大环境之下，执念也好，信仰也好，都变成了观望。
而且这种观望情绪，在没有确定性保障，靴子没有完全落地以前，很难发生改变和扭转。



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4

属于房地产的时代，真的要转向了吗？



几个维度的信号，包括我在行业内对上下游产业的观察，研究，分析还有座谈，2021年的9月份以后，一种感觉是越来越明显，那就是在中国，买房躺赚，轻松升值的好时代，已经发生了转向，高房价的泡沫，岌岌可危，房产价值的信仰，也在遭受到不断的颠覆，冲击，甚至是改写。
那么这种转向，究竟是从本质出发的改变，还是周期中正常的调整呢？
说实话，从我个人的角度，是给不出明确的结论和选择的。
但是对于两种情况的结果，是可以进行推演的：
第一种，是时代真的变了，那么接下来买房这件事，就会越来越纯粹，投资的归投资，保障的归保障，消费的归消费，房价不再有普涨，除了核心城市核心资产，绝大多数城市的房价，经历震荡调整以后，回到真实供需做主的正常价格区间。
未来只会有拼实力拼眼光的价值投资，有门槛，有难度，有风险，有周期。
而不再会有闭着眼睛就能随便买，就能轻松躺赚的好日子了。
第二种，是阶段调整，也就是假摔，夜壶论再次应验，阶段目的达到，政策恢复宽松，金融予以宽松，这是概率很小，但是结果很糟糕的一种情况。
因为这样房价必然会报复性反弹，炒房投机，价差套利，狂热的炒作和不健康的预期必然卷土重来，死灰复燃。
概率虽然小，但是不是完全没有可能。
各位看官朋友，你们觉得哪一种结果可能会发生？欢迎在下面留言。



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5

关于接下来，中国楼市买卖的几个看法观点和良心建议



那2021年接下来的时间里面，包括未来，在中国的经济和货币环境中，还能不能买房，该不该卖房？
曾经一本万利的房产买卖，也到了一个关键的时代转折点，客观来说，不管是政策环境也好，还是经济基本面上来看也好，这样的环境，实在不是什么买房的好时机和好环境。
但是需求就是需求，对于房子的交易和买卖的需求，永远都会存在。
文章的最后，就谈几点个人关于接下来楼市买卖的观点和建议：
1、坚决不要买任何形式的图纸房，期房，楼花。
买新房，盯着准新房（交房时间3个月以内的），要么就是现房，特别是有风险披露的房企，不看品牌看风险。
2、买二手房，一定要银行杠杆前置确定，如果二手房不给使用杠杆，就紧跟政策动向。
而二手房，有指导价，就贴着指导价去交易，无论买卖都一样，舍不得，很正常，被套牢，也正常，这个完全看自身实际情况来。
3、投资、改善，该死心的死心，该消停的消停，该观望的观望
4、投机、炒房、乘早死心，这个我其实在年初就已经给过明确的提示了，总是有人以为自己能够火中取栗，永远也不缺引火烧身的。


每个人都是对应时代的产物。
时代的变化，总会影响到这个时代的每一个人。
时代的一粒灰，落在每个普通人头上也确实是一座山。
所以在时代的趋势面前，胆量和勇气都不值得称颂，走一步，看一步，谨小慎微才是对个人来说最好的选择，一时的得利，在时间和时代的考验过程中，其实不值一提。
对于普通群体来说，尤其是现在这种形势下，在买房这样的大事面前，都必须倾注更多的精力，思考已经谨慎。
本文写成于2021年国庆佳节之际，文章的最后，祝所有读者国庆假期快乐。
这是一个地产人，从行业中，对当前楼市的一些感悟，观察，还有思考，希望能够给看到的朋友，一些参考，一些启发，一些帮助，那就很好。


（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）



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