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文/杨国英
金九银十已经不在，
十一楼市异常低迷。
今年的十一，不闻楼市旺销声，只听楼市萧条声。
10月2日，浙江湖州发布《商品房购买风险提示》，其中第七条实为“限跌令”——“开发企业以明显低于市场价销售商品房的，就是风险。”
无独有偶，同一天，广东惠州（博罗县）也出台了类似“房价限跌令”。
发布“房价限跌令”，湖州、惠州不是个案。
据统计，9月至今，全国已有近10个城市发布“房价限跌令”，还包括株洲、菏泽、江阴、昆明、沈阳等。
房价限跌令，是下半年楼市拉响的又一个警报。
如果说恒大遭遇财务危机，是2021下半年楼市拉响的第一次警报。
那么，近期“房价限跌令”的频现，则是下半年楼市拉响的第二次警报。
当然，第二次警报的拉响，局部地区是由第一次警报反馈导致的。
恒大遭遇财务危机，低价抛房减负，引发部分开发商群体性低价抛房，从而导致局部地区的房价承压。
警报连续拉响，不可轻视，尤其是各地频发“房价限跌令”。
市场需求的情绪，往往是与政策诉求相反的。
过去几年，一二线主要城市的“限价令”，刺激了新房的购买需求——越是限价，需求越旺。
现在，部分城市频频发布“限跌令”，只会弱化新房的购买需求——越是限跌，需求越弱。
楼市警报频频拉响，这是楼市正式进入冬季的明确信号。
当然，在正式进入冬季之前，部分城市有可能小幅调低房贷加点，以防止楼市冬季太过寒冷。
当然，楼市正式过冬，不等于整体房价发生大跌，未来三至四年，表面上整体房价将维持稳定（局部下跌），但是，实质性的通胀，最终还是“降低”了整体房价。
比如，未来三至四年，整体房价涨幅为0，但同期实质性通胀为20%，那么，房价实际下跌了20%左右。
楼市正式进入冬季，局部将加速下跌：
一是学区房；二是人口净流出的三四五线城市房产；三是大城市总价高的豪宅。
所以，涉及到上述三种房产的读者，我的建议是：不要等待，尽快减持为上。
为什么说不要等待。
因为针对上述三种房产，在这个明显向下的周期里，没有三四年是探不到底的，你要么尽快减持，要么有耐心等上三四年之久。
讲到周期，我想说一说房价与地产股股价之间的传递时点。
一般而言，周期股的股价表现，会领先具体商品价格之前半年至一年，也就是说，如果预期商品价格半年后探底向上，那么，相关板块的股价，大概率现在就开始探底（或磨底）向上了。
比如说，如果预期猪肉价格明年下半年开始探底向上，那么，也许今年四季度就是渐进买入猪股的较好时机。
再比如说，如果预期煤炭价格明年下半年将从高点向下，那么，也许现在就是煤炭股的大顶了。
当然，周期股也有中短周期和长周期之分。
地产股就是明显的长周期。
这一轮地产股的高位向下，是从2018年开始的，整整领先房价震荡向下三年多（房价震荡向下是从今年下半年开始的）。
地产股股价反应在房价之前。
所以，如果预判这一轮房价的探底反转，整体需要三四年时间，那么，也许现在就是我们关注地产股反转的好时机。
当然，需要重视的是，一定要深度研究具体个股的财务安全性，我讲三个关键指标，一是净负债率，二是现金流，三是融资成本。
尤其是融资成本，当下平均融资成本超过8%的地产股，我建议不要考虑，他们中的一部分，未来或许将不再存在。
最后，再说一说这两天的大事。
前天，全球医药巨头默沙东宣布，公司与合作伙伴开发的口服抗新冠病毒药物莫努匹韦的三期临床试验显示，莫努匹韦显著降低了中轻度新冠患者的死亡和住院风险。
这一口服抗疫药物的发布，对今天的港股疫苗股带来强烈的冲击，康希诺生物暴跌超过20%、复星医药暴跌接近20%%。
这对新冠疫苗股是一个超强冲击。
但对航空股和旅游股却是重大利好——这一消息如果一旦确认，本身就意味着，全球疫情全面进入倒计时。
所以，持有新冠疫苗股过节的，现在应该很是忐忑了。 |
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发表于 2021-10-21 18:35:15
