这个特大城市，公布调控新招……

顺势而为47

作者：刘晓博
9月30日前后，历来是楼市重要的“时间窗口”，很容易“出事儿”。


今年最大的新闻是：9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会议提出：“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”


昨天出差在外，我没有及时更新专栏。这次座谈会意义重大，它是前几天央行货币政策委员会例会提出“两维护”之后，抓政策落实的一次会议，是楼市的重大利好。此前我有过分析，点击这里可以查看。


今天（9月30日），楼市又出现了一则重要新闻：东莞市住建局公布了全市的房价地图，并把其中的数据作为调控楼市的重要依据。这种做法，是很有意义的创新。









通过通知的截屏可以看出，公布房价地图主要目的是：


地图中标识价格作为未来住宅用地限房价出让的重要参考，将更好地稳定市场预期，也有利于房地产开发企业在土地竞拍前核算经济成本，减少金融风险。


东莞住建局表示：未来将“建立房价地图常态化发布机制，逐步建立住宅价格分区制度，促进房地产市场平稳健康发展”。


下面就是这张地图：







东莞住建局把东莞房价分为7级，Ⅰ级是房价最高的区域，以此类推Ⅶ级是房价最低的区域。


通过上述地图我们可以获知：东莞有四个高房价区域，一个是南部临深的“凤岗—塘厦”区域，一个是松山湖区域，一个是滨海湾新区所在的“长安—虎门”区域，还有以“南城—东城”为核心的中心区。


常看我文章的读者应该记得，我从2013年开始写专栏以来，谈到东莞最有价值的区域，就一直推荐上述四大片区。


官方发布房价地图，会都楼市产生怎样的影响？会有其他城市跟进吗？


第一，官方发布房价地图，是一件好事，可以增加楼市的透明度。


虽然人类已经迈入了云计算、大数据的时代，但说实话，中国楼市的透明度依然远远不够。比如每个城市的住宅存量，价格情况，都基本上是一笔糊涂账。民间机构瞎子摸象，地方政府看着一群瞎子摸来摸去笑而不语、不置可否。数据混乱，给一些机构、个人操纵楼市，提供了便利。


官方公布房价地图，可以让大家了解各个区域真实的价格水平，有利于各方信息对称，避免房价大起大落。


从调控角度来看，房企在拿地的时候也可以做到心中有数，值得官方限价的根据是什么，市场处于怎样的状况。


第二，官方房价地图，将对市场产生引导，可能强化“马太效应”以及区域的“阶层固化”。


一个城市，哪里房价贵、哪里便宜，市场各方大致心中有数。但官方公布地图，仍然可以产生引导作用。可能会强化“强者恒强、弱者恒弱”的马太效应。


以前，在某一个片区都拥有土地的几个开发商，很容易通过联手的方式，抬高片区房价。有了官方房价地图，想实现“片区逆袭”的难度将增加。除非某个片区定位真的发生了变化，否则很难出现房价跃升。这当然有利于保护购房者的利益。


估计未来学习东莞做法，公布官方房价地图的城市会越来越多。但大家需要明白一点：由于官方房价地图是调控手段的一部分，所以其数据带有“引导性”，更倾向于公布“平稳的数据”。


另外，通过分析东莞的房价地图，可以进一步印证我们之前的一些判断或“定律”。


仔细观察东莞房价地图，你可以发现，在东莞临近广州、临近惠州的两大片区，很少有Ⅱ类房价区域，更没有Ⅰ房价区域。


东莞房价最高的四大片区里，三个区域跟深圳因素有关。比如“凤岗—塘厦”区域、松山湖区域、“长安—虎门”区域。


松山湖区域房价最高（官方地图中松山湖核心区域为4.65万元），甚至一度出现了叫价8万元每平米的二手盘（普通高层住宅）。为什么松山湖这样“红”？主要是因为华为的终端总部从深圳迁移过去了，华为在松山湖建设了庞大的产业园，有数万人在那里工作。







松山湖区域本身也临近深圳，跟深圳光明区接壤。光明区是中国第四个综合性国家科学中心的启动区，未来定位非常高。此外，松山湖自己产业定位也比较高，再加上风景秀丽，环境难得，所以房价高是情理之中的。


“凤岗—塘厦”区域更不用说了，这里比龙岗东部和宝安、光明的北部更靠近深圳传统的中心城区。未来深圳10号线东延线会穿过凤岗，并设置5个站点。东莞南站设置在塘厦，是向北出深圳的高铁第一站。深圳外环高速把凤岗的几乎全部都划在了深圳一边。


官方地图上未标明“凤岗—塘厦”Ⅰ级区域的具体价格，但凤岗Ⅱ级区域的房价都已经破4万了，大家可以自行想象一下Ⅰ级区域。（下图）







“长安—虎门”也是临深区域，同时位于大湾区黄金轴线上（广深高速、广深沿江高速之间的区域）。这里临近深圳规划的海洋新城，最近前海扩容之后，“长安—虎门”区域实现了接壤前海。这是大湾区除香港之外，第二个城市有区域跟深圳核心区接壤。再加上东莞在这里成立了滨海湾新区，未来发展前景非常值得看好。







“南城—东城”片区（其中南城最贵片区房价4.63万元），是东莞新的市中心区。东莞本身是超过1000万人口的大城市（城区人口956万人，为“特大城市”），经济总量、汇聚资金都在地级市里名列前茅，以雄厚的经济实力，把自己的中心城区发展起来，当然是没有问题的。







所以，东莞四大高房价区域，3个有深圳因素，1个是本地因素。


这就印证了我们之前的第一个判断：东莞虽然从文化上更接近广州（本土粤文化），但产业上是深圳的一部分。东莞这些年的增长，或者说腾笼换鸟换来的“鸟”，主要是深圳外溢的。


从本质上说，东莞是一个“向深而生”的城市。


第二个判断：过去几十年，香港是珠三角最有外溢能力的城市，深圳、东莞、广州等城市的发展，都受益于香港的外溢。但最近10多年来，香港向内地外溢的能力越来越弱，香港本地资金主要流向欧洲、北美，珠三角最有外溢能力的城市变成了深圳。


为什么是深圳，而不是广州？原因很简单，深圳汇聚的资金总量已经相当于1.4个广州，超过了整个广州都市圈（广州+佛山+肇庆+清远+韶关+云浮）。而深圳的面积只有广州的3.5分之一。另外，深圳城区人口也超过了广州。







深圳总面积还没有北京六环内面积大，所以外溢是必然的。


我们甚至可以说，目前中国所有的大城市里，资源外溢能力最强的就是深圳，而不是北上广，看看四大城市及其周边的“人口热力图”就明白了。


所以，东莞房价地图上，深圳的影响非常明显。打个比方：东莞像一个被深圳烤熟的地瓜。至于临近广州、临近惠州的东莞各镇，“颜色”都是比较浅的，房价都是比较低的。


第三个判断是：在大城市都市圈里的非中心城市，其房价主要不是自己决定的，会受到中心城市的强烈影响。


东莞4大高房价区域，3个跟深圳有关。其实惠州也是如此，它的高房价区域主要在临深的惠阳、大亚湾，以及深圳人喜欢购房的惠东县（惠东已经有不少单价超过4万的海景别墅）。能跟临深相比的，只有惠州的核心区（比如江北CBD）、金山湖等片区。


苏州也是如此，高房价主要出现在传统中心区、新CBD和临近上海的昆山。至于河北廊坊的北三县（尤其是燕郊），曾一度成为河北省房价最高的区域之一，后来北三县经历了深度调整，但未来仍然会强化这个地位。


类似的情况，还出现在嘉兴、佛山等地。