2021年楼市六大预判，我全部说中了

我爱萨其马虞co

今年已经走过3/4。
年初，房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士，对2021年楼市走向有六大预判。分别是：
1、刚需时代到来。
2、楼市进入都市圈元年。
3、房价进入全面分化期。
4、精准调控“紧中有松”。
5、房企转型浪潮，打折促销成风。
6、房屋交易摩擦剧增。
回头看，这些预判都被市场一一验证。
预判一：
刚需时代到来
今年8月高层定调提出“住有所居”，成为新时代房地产主旋律之一。
2021，刚需终于要迎来属于自己的时代。具体表现在三个方面：
1、房子回归居住属性。
2021年是调控大年，超420条调控政策，削弱房子房子身上除了居住之外的其他附加属性。
新房限价限售、二手房指导价等政策，削弱金融属性。
大学区、多校划片等政策，削弱教育属性。
当附加属性被剥离，房子就会回归居住属性。
2、楼市成交热度下降，购房者观望情绪浓厚。
每条政策的出台和升级，都会有无数个购房者被“拦截”，楼市成交量自然下降。
以深圳为例，二手房成交量已经“四连跌”，截至26日，9月二手房成交量仅1334套。
市场前景未明，房子购买意愿就会降低。万一在错的时机买错房子，不仅要付出更多成本，还要承担未来房价风险。
3、行业乱象受到整治。
7月，住建局发布的一份文件中，明确提出要“整治房地产乱象，力争用3年时间达到良好效果”。
房地产四大乱象，今年遭受重拳出击：
1、房企违规销售。
如操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、内部订购、“喝茶费”、违规提供"首付贷"等。深圳就有楼盘因收取“喝茶费”被查。
2、黑中介。
杭州二手房交易监管服务平台，上线“个人自主挂牌房源”功能，打响“中介变革”第一枪。
3、炒房客。
如“北京房姐”“深房理”等炒房客被严惩，投机炒房之路被堵死。
4、投机者。
这里主要指钻政策空子的人，如“假离婚买房”等。
但现在，这些空子也已经被堵上，北京、上海、深圳等城市的政策中，都着重提到严查“假离婚买房”。
其它政策漏洞也被堵上。
此外，加大保障性住房建设，保证刚需合理权益。
预判二：
楼市进入都市圈元年
王波博士认为，城市发展的基本规律是：经济越发达，产业、人口越向具有优势的大都市圈聚集。
今年年中公布的第七次人口普查数据显示，北京、上海、深圳、广州和成渝，这五个超级都市圈，人口总量占全国总人口比例的40%。
再加上“十四五”规划中，明确提出要促进城市群发展。重点提出以京津冀、长三角、珠三角等19大城市群发展战略。
19大城市群以全国25%左右的面积，70%左右的人口，创造全国85%左右的GDP。
由此可见，人口向大都市圈流动是长期的、不可逆转的趋势。
未来，新增住房需求和房产增值，也会在这些地区产生。
预判三：
房价进入全面分化期
首先，是城市之间的分化。
根据国家统计局公布的8月70城房价数据看，房价上涨的城市少了，房价下跌的城市多了。
仅46城新房房价环比上涨，对比去年同期的59城，下跌22%。
20城新房房价环比下跌，对比去年同期的9城，上涨122%。
王波博士认为，目前暂时看不到房价下跌趋势停止的迹象，也就是说，未来一段时间内，房价下跌趋势还将继续。
其次，是城市内部板块分化。
同一城市不同片区之间，同一片区不同楼盘之间，行情都会出现分化。
各板块间，规划、产业、配套不同，房价不同。
各楼盘间，地段、质量、楼龄、配套资源不同，房价不同。
同一楼盘，位置、楼层、视野、户型不同，房价不同。
预判四：
精准调控“紧中有松”
正如王波博士所言，今年的楼市调控，精准是主要特征。
一二线热点城市，政策不断收紧，如限地价、限房价、二手房参考价、整治学区房炒作、升级限售、限贷、限购等措施。
与此同时，部分三四线城市，如昆明、岳阳、沈阳、唐山、惠州等，出台房价“限跌令”。这些城市，楼市基本特征都是库存较高、去化较难。
根据各城具体情况，有的放矢，出台调控政策——这是坚持“房住不炒”和稳房价的主基调。
王波博士认为，现在的楼市，已经走向半计划市场。
预判五：
房企转型浪潮，打折促销成风
2021年，房企生存环境严峻。（具体可以看大象之前的文章：急！1000多家房企破产，好不容易攒齐首付，却不敢买房了）
一方面，“三道红线”逼近，融资规模受限；另一方面，拿地金额受限，扩张规模受限。此外，调控让不少购房者失去资格，也让市场观望情绪加重，销售规模受限。
对房企而言，无论是利润空间还是生存空间，都被进一步压缩。
王波博士认为，今年将有更多房企寻求转型突破，跨界求存，市场迎来房企转型浪潮。同时，为了增加现金流回款，楼盘打折促销现象增加。
结合当下实际情况看，这条预判的前半部分还是有点保守。
跨界并不容易。某大就是典型案例，这家全国头部房企，想要通过转型汽车行业求存，结果却并不乐观。
后半部分预判正确。商铺0元销售，公寓买一送一，全国楼盘折上折等现象早已不是什么新鲜事儿。
预判六：
房屋交易摩擦剧增
最典型的是两大现象：
第一，涉及房产类投诉同比增长16.3%，排名进入消费投诉前十位。
第二，房屋维权现象更多。部分城市出现大型房企楼盘停工、烂尾、延迟交房、质量维权等现象，要知道，这些现象以往大多出现在小型房企身上。
写在最后：
关于2021年楼市，王波博士六大预判基本全中。
那么，关于接下来的房地产走势呢？
王波博士给出他的最新观点：现阶段，房地产市场发展已经到了拐点。
你怎么看？评论区留言，和大家一起讨论讨论。

明绍宗朱聿键鼻

预判地很准，喜欢

王俊杰2017

都市圈被套牢的还没有崩溃，还需要进一步下跌