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“从五月开始（昆明）涨价的楼盘有10多个，降价的楼盘接近40个。”图为昆明街头。 （视觉中国/图）
2021年9月15日，国家统计局公布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：20个城市的新建商品住宅价格与上月相比有所下降，包括昆明、石家庄等7个二线城市，其余均为三线城市，但跌幅不大，如唐山、秦皇岛等地跌幅约为0.6%。
与此同时，昆明、唐山等地采取措施限制房企降价的消息在网络上传播广泛，被称为“限跌令”。
据南方周末记者统计，8月以来已有至少9个城市传出“限跌令”，其中6个为三四线城市，分别是唐山、株洲、江阴、菏泽、桂林、岳阳。
然而，在非一线城市“限跌”之前，7月楼市调控的基调是“限涨”。7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光在接受央视采访时表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
网传“限跌令”是否真实存在？各地房价为何一边限涨、一边限跌？
“低调”限跌令
到目前为止，并没有哪一个地方政府公开发布文件，宣称对房企降价行为进行约束。
所谓“限跌令”，更多经由自媒体传出，网传措施主要包括约谈房企、下发内部通知等，要求其不得恶意降价，否则面临暂停网签等惩戒手段。
南方周末记者核实多地后发现，网传“限跌令”基本属实，但各地政府对此态度低调，甚至避而不谈。
8月11日，湖南省重点新闻网站红网报道，岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求岳阳市4个中心城区新建商品住房销售实施价格备案，实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。这被视为2021年首个“限跌令”。
8月18日，南方周末记者致电岳阳住建局房地产市场监管部，工作人员否认曾下发这一通知。而接近这一事件的知情人士向南方周末记者透露，该通知并未公开发布，但曾通过内部渠道直接下达至岳阳当地房地产企业，目前暂未落地执行。
继岳阳之后，一份江阴市《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》也在网上流传。通知严禁商品住房以销售价低于成本价、变相降价等方式低价倾销、打价格战，对违规者将采取限制或暂停网签、录入企业信用黑名单等措施予以惩戒。
网传文件显示，该通知由江阴市住建局于8月31日下发。该局房产科工作人员向南方周末记者证实，确实曾下发这一通知，但具体情况不愿多谈。
此外，株洲市委机关报《株洲日报》于9月9日报道称，因市民反映部分房企及经纪公司大幅降价销售新建商品房，株洲市住建局约谈涉事公司负责人，要求立即停止违规销售行为，并计入企业信用不良记录。报道显示，涉事企业包括金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等。
株洲住建局一位科长向南方周末记者透露，《株洲日报》所报道的约谈情况属实，今年以来株洲房地产市场确实存在价格下跌现象。
除上述三四线城市外，云南省会昆明也传出通过座谈会形式约谈房企的消息，组织座谈会的是昆明市房地产开发与经纪协会（下称“昆明房协”）。
该协会一名负责人告诉南方周末记者，昆明房协曾于8月11日组织排名靠前的30家房企及大型经纪公司召开座谈会，主旨是“稳房价、稳地价、稳预期”，但并不存在对恶意降价房企停止网签的说法。
“昆明的网签是住建部门在做，行业协会做不了网签的事，也没有停止网签的权力。”该负责人介绍，政府部门也并未出台相关政策以行政手段干预降价行为。
该负责人坦言，昆明房地产市场近期确有跌价现象。房协的约谈主要是向房企传达昆明房地产市场整体运行平稳，提醒开发商不要因降价影响房屋交付和质量。
此外，吉林长春、山东菏泽、沈阳沈北新区、桂林临桂新区等地也均传出有约谈房企、下发内部通知等动作约束房企降价。南方周末记者依次向上述城市住建部门致电核实，不过电话未能接通。
近三个月来，房价下跌集中在三线城市，岳阳、常德、秦皇岛等地已持续下降三个月。 （视觉中国/图）
多地房价缓降
三四线城市，乃至部分二线城市房价，真的出现降价潮了吗？
从国家统计局公布的数据来看，近三个月来，房价下跌集中在三线城市。6月和8月新建商品住宅价格环比下降的城市中，三线城市均占六成，7月份这一比例突破八成。
按照国家统计局的口径，中国三线城市有35个，它们当中超过10座城市在近三个月中出现新建商品住宅价格环比下降，岳阳、常德、秦皇岛等地已持续下降三个月。二线城市中，昆明、太原、哈尔滨也已连续下降三个月。
但总体来说，下跌幅度很小。8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比最大降幅为0.6%，仅唐山、秦皇岛两市达到这一水平，其余大部分城市环比降幅0.2%-0.3%。
从具体城市来看，部分城市房价下跌有特殊原因。
上述昆明房协负责人告诉南方周末记者，昆明的真实住房需求在每年8万套左右，从过去十年的交易数据来看，昆明房地产市场的交易量和实际需求量相对吻合，昆明楼市整体发展依然健康平稳。
不过，该负责人也承认，近期昆明房价出现了波动。“从五月份开始，涨价的楼盘有10多个，降价的楼盘接近40个，最大降幅在30%左右。”
他介绍，上月房价下降的部分原因在于，两个2014年前后成交的楼盘以较低价格集中网签备案。拉低房价的两个楼盘分别是广福城和西南海，均为盘活出售的烂尾楼盘。2014年开盘销售时正处昆明房价低谷期，西南海售价每平米7000多元，广福城更是低至每平米5000多元。在以低价成交后，这两个楼盘烂尾多年，直到近期才网签备案，当年的历史低价也计入当前昆明房市成交价。目前两个楼盘共计500多套房屋入市，占了昆明八九月份成交量的近四分之一，直接拉低昆明房价。
该负责人表示，把这两个楼盘剔除后，上个月昆明新房均价为14560元/平方米。国家统计局数据显示，8月份昆明新建商品住宅销售价格环比下降0.4%。
在一家大型房企昆明分公司工作三年多的张龙向南方周末记者介绍，昆明一些好的楼盘还是维持原有价格水平，降价销售的多数是地段或配套较差的楼盘。“就是好的更好，差的更差，市场对那些没有什么核心竞争力的楼盘或开发商很不友好。”
此外，非一线城市房价下跌，或与有的房企面临困境有关。
“阳光城的滇池半山之前好楼层卖一万五六，前不久又推出两栋，除了一楼不卖，二楼以上都是9998元／平米。”张龙告诉南方周末记者，从阳光城的滇池半山项目开始，各大房企在昆明的住宅项目纷纷降价。
“滇池半山一降，好多客户就开始观望，一观望这个月的销售额就卖不掉，于是你降一点、我也降一点，就形成这么个情况。”张龙介绍，以前市场不景气时房企也会采取降价措施，但不会像滇池半山这样明显降价，通常采用滞销户型打折、多付首付送车位等方式。
比住宅更明显的是商办市场。张龙介绍，昆明商办市场甚至出现买一送一或第二套半价的促销行为。
上述昆明房协负责人认为，这是因为部分全国性房企受政策调控影响，资金链紧张，总部需要尽快回笼资金。
“其实今年6月开始，全国房价都在降，昆明也不可能独善其身，因为现在房地产企业（很多）都是上市企业，全国一盘棋。”
他介绍，2015年前后，昆明房地产市场上70%是本土房企，当时有项目推进的企业多达200余家。受调控政策影响，不少昆明本土房企在2015年前后破产，大型房企开始进入接盘，目前昆明本土房企不超过10家，全国性大型房企成为市场主导。
“目前昆明房地产市场层面没有太大的负面情况，主要是中央要求降杠杆、限红线，导致房地产企业资金紧缺，开发商为了回收资金，造成了一些市场波动。”
这位负责人介绍，原本昆明的几个项目上半年销售状况良好，但几乎全部销售款都被总部抽走。
“昆明市场其实挺好的，昆明这些项目赚的钱都是往北上广或者新一线城市补充的。”张龙向南方周末记者证实，他所在的房企也从昆明分公司的营收中抽调资金向区域平台补充。
类似的情况也出现在沈阳。中国房地产报8月19日报道称，沈阳市沈北新区万达盛京ONE住宅项目均价由11000元/平方米降至8000元/平方米，引发不少人排队抢购。
南方周末记者以购房者身份向沈阳一名从业五年的房产中介进行咨询，对方表示，万达盛京ONE降价后引发连锁反应，沈阳多个楼盘接连降价。“其实大家都有点挺不住了，资金压力大，需要回款。”
冰火两重天
财政部财政科学研究所原所长贾康告诉南方周末记者，三线城市房价走低并不是近期才出现的，在过去十年中国房地产市场的发展中，一二三线城市的房价已经出现“冰火两重天”的分化局面。
贾康介绍，十年来中国房价经历了三波变化：2010年以后，一二三线城市曾有过高度一致的下调过程；2012年以后房地产景气水平明显提高，开始出现一二三线城市房价的分化；2014年全国房价回调，不同等级城市的房价分化更明显，一线城市迅速冲高，二线城市紧随其后，三线城市慢慢才跟上。
贾康认为，目前中国房价已经进入第四轮变化周期，开启节点即为2016年9月30日全国各大城市密集出台的楼市收紧政策，即“930新政”。
“现在这波升浪有些地方还没有结束，但是依旧呈现‘冰火两重天’局面，冰的那一边又出现跌得难受的情况。”贾康认为，这是由于三四线城市存在房地产去库存压力。尽管一线城市房产成交量大、房价涨幅大，带动全国均价上升，但并不代表三四线城市去库存已经完成。
在他看来，不同等级城市房价的分化是合理的，反映了经济学所说的“地租”，即不同地段有不同的土地溢价或贬值，符合经济发展规律。目前昆明、岳阳等地房价下跌本质上是降价去库存的过程。
他认为，限价只能是权宜之计。面对冰火两重天的分化局面，需要区别对待，治标更应治本，通过土地制度改革、住房双轨制改革、金融双轨制改革、房地产税改革等四个方面基础性制度建设的配套改革解决长期发展的健康度不足问题。
贾康分析，地方政府出台限跌令的一大动力是房价下跌有碍政绩，不仅显得辖区内经济不景气，也不利于后续出让土地获取财政收入。
中国人民大学城市与房地产研究中心主任况伟大持相同观点。他告诉南方周末记者，在房价与地价的关系中，是房价决定地价，房价下跌地价必然下跌，从而影响地方政府的土地出让金收入，不利于政府政绩。
他分析，地方政府出台“限跌令”的另一原因还可能在于防范风险。因为房价下跌幅度过大可能会引发大量房贷违约，不仅包括家庭住房抵押贷款，还包括房企开发贷款。当房价下跌幅度达到30%-40%可能会引发金融风险。
况伟大判断，以目前三四线城市房价跌幅来看，尚不足以引发金融风险，对地方政绩和土地财政的考量是出台限跌令主要动力。
在实际执行层面，限跌令将产生多大效力尚有待观察。
张龙告诉南方周末记者，他所在的公司有负责人参加了昆明房协组织的座谈会，但公司实际业务也并未做出调整。“我们也是集团性公司，如果公司真没钱了，我们该找钱也得找，该回款也得回。”
不过，座谈会后昆明房地产业内也出现些许变化，张龙介绍，各家房企开始更多地想办法调动购房者热情。“其实大家都知道，如果真跌了，对整个市场、对所有开发商都不是最好的结果，能撑就撑住。”
此前贾康也曾撰文指出，“不要轻言三四线不行”，对于城市房价间“冰火两重天”的分化态势应保持相对乐观的心态。
（应受访者要求，文中张龙为化名。）
南方周末记者 卫琳聪 |
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发表于 2021-10-18 15:05:24
