今年最后3个月，是买房好时机吗？3大趋势下，楼市走势清楚了

慧眼识英雄1

时间过得真快，转眼间2021年就开始倒计时了，对于楼市来说，“金九银十”也快过去一半了。但是9月份以来，楼市并没有出现回暖迹象，更没有往年“金九银十”的热销盛况。对于今年的楼市，用高开低走来形容更加合适，因为在今年春节之后，随着市场中购房者增加和经济回暖，楼市确实出现了短暂回暖迹象。但是楼市回暖，很多城市楼市炒作现象就开始冒头，这直接导致3月份全国楼市调控政策再一次收紧。而这次楼市调控政策的收紧，就像最后一根稻草一样压倒了很多房企。根据21世纪财经频道的报道，截至2021年9月15日，全国已经有288家开发商破产，平均每天都会有1家房企破产。另外，在过去的8月份，更是有45家房企破产，这说明随着时间的推移，房企们的资金链是越来越紧张了。



其实楼市出现这种情况很正常，因为今年国家对楼市的调控力度确实非常大。就比如在年初银监会就出台了限制银行资金占比的“限贷令”，再加上2020年9月份央行和住建局联合出台了“三条红线”新规，直接卡住了房企们的融资渠道和融资规模，导致流入房地产行业的资金大幅减少。另外，国家又出台了土地“双集中”、二手房“参考价”、对于涨幅过快的城市问责以及学区房改革等政策，随着这些政策的出台，楼市炒作销声匿迹，楼市也随之由夏入冬。马上9月份就要过去了，这意味着今年仅剩下3个月的时间，已经进入倒计时。但是这些对于大部分房企来说并不是什么好消息，因为大部分房企距离自己年初定下的销售目标还有很大差距，并且进入“金九银十”，楼市也没有回暖的迹象。
因此，很多人预测，在今年最后3个月，面对越来越紧张的资金链和降负债的压力，房企们大概率会持续不断加大促销力度来吸引购房者。也就是说，在今年最后3个月里，房价可能会出现一次明显的下跌潮。这并不是危言耸听，因为目前楼市环境确实非常差，而房企们又面临着巨大的资金压力。就比如在9月1日，穆迪（著名债券评级机构）在报告中指出：该机构对中国房地产行业的展望由“稳定”调整为“负面”。并且在报告中还给出了降低评级的理由，该机构预测未来6-12个月内中国全国房地产合同销售额将至少减少5%。也就是说，未来一段时间里，购房者的购房意愿并不强烈，房企们想让这些购房者买房，在调控政策不放松的情况下，降价促销是目前最好的方法。





那么，人们应该趁着今年最后3个月买房吗？今年最后3个月是买房的好时机吗？3大趋势下，房价走势已经清晰：

第一，对房价同时进行“限涨”和“限跌”将成常态化
在今年以来，由于部分城市楼市过热，房价走势过快，对此，住建部连续约谈了宁波、唐山、徐州、金华、泉州和惠州等7个城市。并且在5月份，住建部出台了表示要“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责，并纳入重点监测名单。”可以看出，随着房价问责制度出台之后，就算是热点城市，未来也很难再出现房价大涨的情况了。
除了限涨之外，从8月份开始，楼市限跌也拉开序幕，自从8月份湖南岳阳出台了2021年第一个楼市“限跌令”之后，云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、湖南株洲等6个城市也相继出台了楼市“限跌令”。通过这些城市的“限跌令”可以看出，目前国家对楼市的预期是稳定，稳房价、稳地价和稳预期。所以，房价上涨要调控，房价下跌也要出台相应的调控政策。目前各个城市的“限跌令”都是为了维持房价走势稳定，打击恶意降价和恶意竞争，维持当地楼市稳定。因此，“限跌令”并不是不让房价下跌，而是要防止房价“乱跌”。
以前楼市都是限涨，但是依然阻止不了房价下跌，而现在越来越多的城市进行限跌，这已经说明楼市风向转变了。过去限涨，最终没有限制住房价上涨，而现在的限跌，自然也阻挡不了房价下跌。



第二，资金链紧张、负债率居高不下、债务相继到期，房企之间的竞争力会越来越大
今年以来，大部分房企的资金链都越来越紧张，并且负债也是居高不下，特别是在“三条红线”的约束下，目前房企们的负债率压力越来越大。另外，今年仅剩下3个多月的时间，房企们很多债务即将到期，而受“限贷令”的影响，房企们已经不能再用过去“借新债还老债”的方法来解决即将到期的债务了。因此，目前绝大部分房企的资金压力都非常大。
根据统计数据显示，2020年底，全国负债超过万亿的房企数量有4家，超过千亿的房企数量有47家。而2021年全年房企到期债务为12822亿元，是2019-2023年之间的偿债高峰。而在今年上半年，全国已经有12家房企债务违约了。
目前，卖房成为了房企最好获得资金的渠道，所以房企为了快速回笼大量资金，都开始推出各种各样的促销活动来吸引购房者买房。面对大量即将到期的债务，房企之间的销售竞争将越来越大。



第三，市场中住房资源过剩的问题已经逐渐显现，市场已经进入买方市场
在好几年前，我们国家的总体住房资源就已经过剩了，但是在过去几年，房价还一直保持上涨。之所以出现这种情况，是因为大量房产被囤积在少数人手中，市场中流动的房源依然不足，导致供不应求，房价持续上涨。但是从这两年以来，随着楼市调控政策不断收紧，房价已经出现了滞涨甚至下跌的情况。很多炒房客在看到国家对楼市调控的决心之后，不仅不再继续投资房产，反而开始抛售房产了。特别是从今年3月份以来，全国二手房挂牌量不断激增，而二手房市场却出现了量价齐跌的现象。可以看出，二手房已经进入了买方市场。
新房市场同样如此，房子越来越难卖，楼市中新建商品房库存不断上涨，不仅导致房企负债率越来越高，同时也造成新房市场竞争压力越来越大。其实，现如今，不管是新房市场还是二手房市场，都已经出现了严重的供大于求现象。更重要的是，这仅仅是刚开始，随着国家对楼市调控政策的不断收紧和“房住不炒”慢慢深入人心，未来楼市中住房资源过剩将成为常态化，楼市也将进入买方市场。



总结：通过以上3大趋势来看，楼市风向已经转变，房地产行业的黄金时代也已经过去了。这些意味着未来的房价走势不再只涨不跌，对于房价严重偏高的区域，房价也会开始下跌。随着“房住不炒”慢慢深入人心，未来楼市将是买方市场，这将更加有利于购房者。对于一二线热点城市，在人口支撑下，未来房价还会继续上涨，但是也只是稳定上涨，不适合投资。而对于大部分三四线城市，房价跌多少不重要，重要的是随着人口的不断流失，以后房子可能面临降价也卖不掉的情况。因此，今年最后3个月是刚需们比较好的购房时机，开发商促销力度会很大，如果经济能力允许，刚需购房者可以选择买房。