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以前疯狂买地，现在亏本退地；以前买不起，现在卖不出。
楼市还能迎来“金九银十”吗？
01
房企躺平
7月22日，高层搞了一个“进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”，给楼市添了柴，加了火。
短短十几天里，从中央到地方，各类楼市政策加码已经接近50次。上海、深圳和北京等多城公布土拍新规，都把土地溢价率卡在15%的红线以下。
要知道，首轮土拍，深圳的溢价率上限达到了45%左右，杭州的溢价率上限在30%。地方政府设置的地价上限已经相当高了。
溢价率又这么高，配合限制房价的措施，这是要把开发商榨干的节奏。
7月，浙系房企宋都股份宁愿不要5000万元保证金，也要坚决退掉此前拍下的杭州一地块。
一时之间，震动了地产圈，也是今年首批集中供地中出现的首例退地事件。
随后各地开启的第二轮土拍，房地产企业一个个宣布不玩了。
7月29日，长沙市自然资源规划局发布公告，长沙市市本级第二批住宅（含商住）用地集中出让由7月推迟至8月。
8月10日，天津市规划和自然资源局发布公告推迟第二次集中供地，61宗用地使挂牌出让公告时间延长至2021年8月31日。
青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
北京拍地延期、上海拍地也没消息了。
全国房开眼里“西施”、土地稀缺到政府不打压随时能冲上100万一平的深圳，一次性拿出22宗地，也没人来“舔”了。
多块土地无人报名，深圳本地房企除招商、华侨城、华润等国企有报名，而民企竟无一家报名。
首轮集中抢地后，抢到地的“后悔不已”，没抢到地的反而庆幸。三道红线以来，房企们融不到钱，甚至开始不敢融钱，万一还不上就没得退路。
房企拿地就挨打，利润空间越来越薄。开发商建房，要将15%左右作为安居房或公租房无偿移交给政府，剩下的还要40%左右只能自持出租，真正用于市场化出售的商品房有多少？
房企资金链断裂的风险大大增加。
又要马儿跑，又要马儿不吃草，干脆任尔东西南北风，集体躺平再说。
游戏主要角色不玩了、不演了、不参与了。
一线城市的土地、各大龙头房企的命根子，全都不为所动了，这意味着什么？
02
房客躺平
继房企躺平后，房客也干脆一躺了之；如此混乱的局面，乱七八糟的市场，谁爱玩谁玩，反正我是不买也不卖了。
自7月开始，上海等一线城市和龙头二线的二手房成交金额和成交量就开始下跌。
上海链家研究院发布8月份上海市二手房成交数据。数据显示，8月份全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌，已跌至疫情前的月均成交水平。
整个8月份，北京二手住宅网签量15492套，这个网签量比7月份的17855套，骤降将近2500套，下降幅度13%。
与六月份二手房网签量18182相比，暴跌近3000套，下降幅度15%。
北京二手房的网签量，以肉眼可见的速度在减少。北京楼市在经过一年的上涨之后，终于迎来了成交的拐点，楼市成交减少，热度下降。
上海和北京如此大的下跌幅度都还算好的，深圳的情况才是真的“惨冠全国”。
自从严查经营贷、打击机构炒房和出台二手房指导价以来，限售限购政策逼迫投资客退场；加上房贷利率从5月开始持续上涨，放款周期不但延长，对二手房的买房成本和买卖周期产生重大影响。从而导致二手房的成交量深圳的二手房交易每况愈下。
深圳住建局数据显示，8月深圳全市二手商品房成交为23.30万平方米，同比-77.28%；其中二手商品住宅成交为19.54万平方米，同比-79.96%。而从套数来看，8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，相比去年同期的11322套，同比下跌81.96%，创下了近10年新低。
不仅成交惨淡，深圳二手住宅市场价格也一跌再跌。
从4月的价格维持不变，到5、6、7月分别下降0.1、0.2和0.4个百分点来看，深圳二手住宅价格在政府指导价政策出台后，先是观望2个月，随后便连续下跌，且跌幅也逐渐加大。
曾经最坚挺的一线城市的楼市，在一轮又一轮的政策冲击下，也遭不住了。
前段时间，在融创的半年发布会上，谈及下半年房地产市场时，孙宏斌说：下半年的市场压力比较大。
为了凸显市场的压力，他用了“惨烈”两个字。这种惨烈，让人想起2008年房地产的惨烈情况。
之所以下半年房地产市场惨烈，一是因为有些房企的资金情况和对未来市场的预期比较悲观。
另一个就是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，加上房地产调控的政策，让市场的流动性变差。
下半年的楼市情况可能不太妙。
03
房地产真的会变天吗？
今年9个月过来，听的最多的一个论调就是：楼市要变天了！
那楼市真的会变天吗？
答案是肯定的，房地产的逻辑正在发生深刻的变化，但是这种变天可能和大多数人想的不一样。
15，16年的时候，房地产成交量也在每日减少，似乎马上就能看到房价暴跌了。然后，国家来了一个涨价去库存。
17，18，19年的时候深圳房子成交量又出现萎缩。大伙都以为攒首付的速度可以赶上首付增长速度了。
结果经营贷流入房市，自查只发现几个案例，房价又翻了一倍。
兜兜转转几回，楼市交易一直爆出萎缩的消息，但房价并未迎来人们想象中的大幅下跌。
的确，在成交量萎缩之时，当地的房价会出现小幅度震荡，而后便是触底反弹，涨得比以前更凶。
这回大家都过于放大二手房的交易情况，但是忽视了另一个数字。
8月，深圳二手住宅成交量仅1979套，环比减少22.6%、同比下降82.5%；
而一手新房住宅成交量达5885套，环比增加94.4%、同比增长44.38%；增长速度刷新2015年以来的最高记录。
一个动作到底要达成什么目的，一时半会看不出，只要把时间线拉长，便一定能看出端倪。
圧二手房，提一手房。
因为一手房交易情况与土地财政息息相关，如果大家都买二手房去了，一手房成交下降，地也就不值钱了。
这也是现在房客集体躺平现象背后的逻辑。
那房企躺平的背后又是什么呢？
国家正在改变土地财政的形式，土地财政正在去中介化。
很多人可能到现在为止都没有搞清一件事——高房价的本质是什么？
房地产的本质，是国家积累劳动剩余的一种工具，既积累了劳动剩余，又没有太打击劳动者的劳动积极性。
想一想，你是不是因为买房，而没有去把手中的钱和未来的钱拿去兑现当前的物资？
资本积累不是积累钱，钱在国家层面只是数字。纸币要多少可以印多少，但是印钱本身没意义，印钱不可能让国家富裕，没有基础的印钱只会变成津巴布韦。
劳动剩余才是真正的货币之锚，中国能够支撑多少体量的货币，根本不在于有多少美元储备，或者其他的贵金属云云，而在于中国的劳动剩余积累是什么规模！
当成千上万的中国人去买房，去让渡自己的劳动剩余的时候，国家才能把这部分劳动剩余转换成为经济发展的资本积累。
所以，高房价的本质是国家让渡你大部分的剩余价值的介质。
换种说法是人民给国家的“纳税”。
房地产开发企业只是人民“纳税”的中介而已。
房企所得的利润是赚取其中的差价，你也可以看做是中介佣金。
现在，政策环境越来越严，集中供地、三道红线之后，房地产开发企业甚至差价都没得赚。
一切的一切，都是国家在土地财政层面去中介化。
04
尾声
把上面所说的都串联起来，房客躺平的背后是在维系土地财政的收入；房企躺平的背后是改变土地财政的形式。
现在我们看到的楼市变天，实际上是土地财政变天。从这两者的躺平，到前段时间土地出让金收归税务部门统筹，是国家在对这一重要收入来源的进一步巩固。
所以，不要听什么打压房企，集中供地，提高房贷，发布二手房指导价是为了促进生育、共同富裕、居者有其屋，楼市要变天了，房价要崩了等等一系列危言耸听的分析。
这些都不对，真的能解决中国人住房问题的办法，最可行的是前几天写的文章《未来十年，是保障房的时代》里提到的保障房的思路，既要能维持高房价，也要人人都住得起房。
上面也不可能真的要把楼市搞崩，房地产崩盘了，地方财政怎么办？和房地产深度绑定的金融怎么办？和房地产相关的三十几个行业怎么办？
不过中国楼市的确又需要一波深度调整，以前靠着买房卖房一夜暴富的时代不可能持续下去了；国家把房贷利率现在也调到6%以上了。就差拿着扩音喇叭满世界喊：房子先别买啦。 |
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发表于 2021-10-15 14:25:09
