楼市迎来“逆向”调控？多地约束房价跌幅，业内人士给出“说法”

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根据统计局公布的数据显示，2021年上半年全国商品房销售面积为88635万㎡，同比增长27.7%；商品房销售额为92931亿元，同比增长了38.9%。据此计算，2021年上半年全国商品房成交均价为10485元，突破了万元大关，与2020年全年的9859元相比，房价涨幅超过6%。
通过对比2020年和2021年上半年的房价数据，不难看出，即便当前面临着严格的房地产调控，商品房销售面积依旧保持了上涨的势头，而且房价水平的表现也依旧较为坚挺。据不完全统计，目前全国至少已经有70多个城市的平均房价突破了万元大关，浙江、江苏全部地级市的房价水平更是纷纷破万。



楼市持续调整，市场分化愈发明显‍

不过，即便全国平均房价保持了涨势，但必须看到，由于调控政策、地理区位、发展水平、产业结构、人口流向、居民购买力等因素不同，如今不同的城市也开始面临着不同的房价走向，市场分化愈发明显。回顾过去一年，房价上涨较为明显的城市主要集中在东部地区，以一二线城市为主，诸如广州、徐州、上海、宁波、杭州等，而房价跌幅较为明显的城市主要集中在中西部地区，以三四线城市为主，诸如岳阳、牡丹江、北海、安庆、南充等。



以牡丹江为例，与2020年相比，房价下跌幅度超过6%，细细考究，不难发现，人口持续流失，住房需求不足是关键原因。根据第七次人口普查的数据显示，2020年牡丹江常住人口为229万，与2010年相比，减少了50.8万，降幅超过18%。除了人口流出，再加上产业结构较为落后，住宅市场库存压力大等问题，房价水平自然就难以得到维持，这也是目前很多“收缩型”城市都面临的问题。
楼市逆向调控？多地出台“限跌令”‍

因此，我们看到，从今年8月底开始，与一线城市不断升级、加码房地产调控政策不同，一些三四线城市也开始迎来逆向调控，通过约谈房企或出台“限跌令”的方式来限制房价的下跌幅度。据不完全统计，目前已有湖南岳阳、河北唐山、江苏江阴（县级市）、山东菏泽、广东惠州、广西桂林等地发布了类似的政策，对房价下跌幅度进行约束。当然，其中也不乏一些区域位置较偏的省会城市，比如长春、昆明等。



比如，湖南省岳阳市出台文件，明确要求新房销售价格不得低于备案价格的85%。换句话说，房价的下跌幅度不能超过了15%。长春则要求房企要合理申报商品房预售价格，并且不得低于九折销售。昆明、唐山、江阴等城市则召开了座谈会，明确提出严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争，否则将面临停止网签、预售改现房销售等处罚。
房价“不允许”下跌？没有想象中的那么简单‍

对于限制房价上涨，大家都见得不少了，所以房价下跌，对于买不起房、等待买房的购房者来说，显然是一件喜闻乐见的好事。那么，为何近期不断有城市限制、约束房价下跌呢？房价真的不允许下跌吗？其实，这件事并没有想象中的那么简单。接下来，我们就一起来分析一下。



据机构统计，8月份66城新房市场成交量环比下滑， 其中一线城市成交量保持同比2成增长，三四线城市甚至部分二线城市的成交量均不及去年同期。通过对岳阳、唐山、江阴、菏泽、惠州、桂林、长春、昆明等城市分析也可以发现，普遍都面临市场去库存压力加大的情况。面对这种情况，头顶“三条红线”的房企为了回笼资金就不得不采取打折促销，以价换量的方式。当然，也不乏一些房企甚至打起了价格战，房价的跌幅超出了很多人的想象。那么，这会产生哪些影响呢？
综合业内人士的说法，一般来看，主要有5点影响：
一是老业主不满。房价下跌使得老业主资产缩水，平白无故多花了十几万、几十万甚至更多，而且即便采取维权、抗议开发商降价的方式，往往也于事无补。
二是银行产生一堆烂账、坏账。房价过快下跌，当房子成了累赘，一些购房者就会停止还贷甚至出现“断供潮”，从而导致烂账、坏账产生，影响金融安全。
三是对其他房企不公平。房企无序降价，对于早期低价拿地的房企尚可以忍受，但对于最近两年高价拿地的房企来说，无形中增加了压力。
四是影响市场信心和土地财政。三四线城市产业结构单一，对土地财政依赖程度深，房价下跌不仅会影响房企拿地信心，也意味着土地财政的下滑。
五是地段差、品质一般的房子抗跌性弱，往往下跌幅度最为明显，所以为了减轻购房压力，购房者往往选择了这类房子，结果反而导致品质好的房子卖不出去。



楼市迎来双向调控，平稳才是理想状态‍

根据以上5点，不难看出，房价大幅下跌，并没有想象中的那么简单。其实，根据目前各地出台的“限跌令”来看，矛头指向的都是恶意降价、无序降价等扰乱房地产市场秩序的行为。换句话说，“限跌令”不是不允许降价，而是不允许房企任性降价，随意降价，不允许借降价来影响楼市秩序。比如，以岳阳为例，房价下跌幅度控制在15%以内就是被允许的范围。
看到这里，想必都明白了，房价“限涨”与房价“限跌”的目的是相同的，都是为了防止房价大涨大跌，所以这与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标是一致的。其实，楼市的底线就是一个“稳”字，既要防止大涨，又要防范大跌，从而来平抑房产泡沫和可能出现的金融风险。当然了，这也告诉购房者，随着房地产调控的持续深入，当前房地产市场正在进入双向调控的时代，平稳、横盘将是房价的长期状态。



进入2021年以来，房地产调控之严格、政策出台之密集着实出乎了很多人的意料。据不完全统计，截至8月底，全国各地共发布调控政策超过了400次，根据内容看，不管是“限涨”还是“限跌”，都是为了一个“稳”字。其实，对于准备买房的购房者而言，平稳才是房价最理想的状态：一方面，不用担心买房后会出现大跌的情况，避免了财产缩水、被迫维权等费心劳力的情况；另一方面，也不用担心推迟买房可能面临更大的资金压力，所以这就为后期买房赢得了充分的思考、准备、挑选的时间。
因此，最后笔者建议，购房者应该理性看待“限跌令”的发布，只有这样才有助于我们更加客观、全面、理性地看待当前房地产市场的变动与趋势。对此，你怎么看呢？欢迎评论区留言讨论。