开发商压力山大！今年楼市更像之前的哪一年？

向往草原403 · 发表于 2021-10-10 16:19:37

开发商压力山大！今年楼市更像之前的哪一年？

作者：知识星球找齐俊杰

一直以来，地产圈都有一个金句之王，这就是融创的孙宏斌孙总，大家特别愿意听孙总对于楼市的预测，因为很贴近实际，也很落地，在刚刚过去的融创中报披露会当中，孙总对于下半年的楼市，更多地强调了压力两个字，他说下半年压力比较大，主要来源于两个方面，一方面是因为有些企业压力比较大之后就会降价，另一方面是政策比较坚决，使得大家对房价有不上涨的预期，而且经济压力也比较大，大家购买力受到了影响，孙总还认为，今年的市场有点像2018年，信贷收的比较紧，上半年销售好，贷款比较难，而下半年贷款还是一样的难，但销售可能会大幅下滑。资金偏紧，销售压力大，预计下半年会比较惨烈。

孙总之所以这么说，是因为他已经在为这些困难做准备，融创已经在逐渐降低负债率了，而且降的速度还比较快，剔除预收款后，资产负债率降到了76%，他也有信心把自己的财务指标，降到绿线范围，孙总说三道红线是比较合理的，也给出了宽限期，所以这个不是很难。

都说春江水暖鸭先知，开发商对于楼市的感触，肯定要比我们更深刻一些，孙总多次强调2018年，这一年是楼市最艰难的一年，量价齐跌，到了2019年，就稍微好一些，那么是不是挺到明年，就有机会呢？未必，其实我们从股市上就能看出，股市是投资者预期的晴雨表，是直接反映，地产类的公司，已经降到了估值的历史低点，特别是几家龙头，其实业绩不错，但是也一直估值趴在地板上就是上不去，大股东都开始祭出回购的杀手锏了。其实已经释放了一个重要信号，大家对于楼市比较悲观，在全国不断调控的背景下，大家观望气氛越来越浓重，原来市场的领头羊，深圳上海，在二手房指导价出来之后，很快也就熄火了，深圳甚至二手房成交降了7成，学区房更是因为政策调整而大幅下跌超过3成，广州也刚刚出了指导价，未来很多城市，都会陆陆续续的推出出二手房指导价，那么下半年就像孙宏斌孙总说的那样，压力山大。

销售肯定会逐渐下滑，对于开发商来说，现在融资也越来越困难，那么唯一的办法就是降价销售，快速回款。现在老齐感觉，已经越来越多的开发商沉不住气了，降价的楼盘也越来越多，但这个可能普通老百姓感受不到，需要你们多去楼盘转转，多加几个销售的微信，或者多找找代销新盘的中介。他们会经常在朋友圈刷屏，告诉你当地楼盘的打折信息，以新盘打折最多，特别是在半年报披露之前，有过一波非常强烈的打折期，某楼盘甚至放出几套房源，降价几百万，优惠力度在10-20%之间。如果全款，折扣更多。

半年报尚且如此，那么到年底最后一个季度，冲年报业绩的时候，肯定压力会更大，所以如果有刚需购房实际需求的小伙伴，不如再等等，到年底再说，今年下半年这样的宏观方向，房价飞不起来，你更多听到的都会是打折促销，一个是新房，开发商们要快速回款，另一个是一些二手房，因为失去流动性，贷款杠杆大幅降低，所以也会有比较大的议价空间，现在手握现金，特别是能全款买房的朋友，非常具备优势。所以你们要大胆的砍价，不要总觉得不可能。甚至有的房子砍到7-8折也并非没有可能。（但是也不要期待楼市暴跌！这个也是不现实的）

如今楼市正在从卖方市场，向买方市场，谁着急谁就输了，而现在的趋势更有利于买方，不利于卖方，特别是二手房的卖方，大家要想好了，新房马上会掀起一波打折促销，再加上有天然的贷款优势，所以会吸引走一大批资金，二手房这边，如果还没有出台指导价，那么再也不住的房子，应该尽快出手。如果等指导价出来，二手房整体成交，少则跌一半，多则降个7-8成，所以到时候，你就更难卖出了。所以务必要提前行动，早做打算。

经过这么多年的调控，楼市终于开始发生预期转向了，这也是我们想要的宏观效果，未来肯定还是要继续强调房住不炒。所以我们总说，除了刚需之外，尽量能不买房就不买房，像什么改善，你完全可以换租，把自己的老破小租出去，换一个大一点房子改善居住，其实花不了多少钱，不要再想着，买房发财了，现在买房基本等于高位接盘。未来能上涨的城市，不超过20个，可能会集中在长三角和珠三角地区，主要特征就是人口快速流入，但即便是这样的城市，房价涨幅可能也不会超过每年5%，跑不赢你的资金成本，还不如买国债划算。等未来的房产税一出，手里多余的房子，秒变负资产，房子跟股票是不同的，股票你可以看见下跌再止损，但是房子看见下跌之后，你是根本卖不出去的。经常一挂一年，连个看房的都没有。所以大家还是尽量早做打算。房子更要未雨绸缪，不能临时抱佛脚。在知识星球，齐俊杰的粉丝群，我们昨天复盘了一周的走势，提示大家，一些热点行业，泡沫已经开始破裂，这个事我们已经说了一个月了，大家务必注意风险了，把热门的风险规避掉，未来市场整体会越来越乐观，明年市场大概率会有超额回报。