楼市大拐点：二手房指导价将成各大城市标配

顺势而为47

又一座城市加入了二手房指导价“大家庭”。

01
二手房指导价落地广州
2021.8.31，月底最后一天，广州给了房地产市场一记重锤，出了二手指导价。
广州市住房和城乡建设局在当天夜里，发布关于建立二手住房交易参考价格的通知，自发布之日起施行。

看来越是劲爆的消息越要在夜深人静的时候发布，已经成了相关部门的默契。
更猛的是，通知附件还同步公布了广州首批热点小区的二手指导价，波及96个小区，覆盖范围很大，涉及天河、黄埔、海珠、番禺等热门项目。

从表中的指导价看，没有一个楼盘超过10w！
同时，通知中提到：
一、成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，视市场运行情况在我局官方网站、微信公众号等适时发布。
二、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。
这是大湾区，继深圳后，第二个下此猛招的城市，堪称楼市调控的“核爆炸”。政策一出整个广州都进入“不眠之夜”。
所谓，二手房指导价，是政府根据他的权限和市场现状，给出的强制性的价格范围。房价最高能涨到哪，一来就给限定了。
银行按这个价格去评估和放贷，理论上二手房再想高价暴利出售似乎是不可能了。

02
严打二手房交易
这次的广州二手房指导价出台，并不是什么意外之事。
该来的躲不掉，早晚都得来。
先有深圳的二手指导价，以及实行了很多年的北京豪宅线，7月份以来上海的三价取低，同为一线城市的广州不可能豁免。
特别是今年2月8日，深圳市住建局率先出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》新规，公布了全市3595 个小区的参考价格。正式打响了地方政府二手房价格管控的发令枪。

二手房指导价成为了我国调控房地产市场的新手段。
西安紧随其后，3月22日提出将建立二手房成交参考价格机制；5月14日下架所有平台上单价超过3.93万元的房源；5月28日公布201个小区二手房成交参考价格。
7月26日，来自长三角的无锡，也宣布将发布二手房指导价。而在7月初，同属长三角的上海也推出了二手房指导价。
8月2日凌晨，东莞市住建局发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”。其中，第五条提出加快建立二手住房成交指导价发布机制，加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。
东莞也把建立二手住房成交指导价发布机制提上了日程。
据不完全统计，已有深圳、无锡、宁波、成都、西安、上海等6个城市相继出台了二手住房成交参考价格政策。

各大城市前仆后继严控二手房，拉出了“不破楼兰终不还”的架势，到底是为什么呢？
其实，调控二手房价格是整个房产政策的关键，可以说是牵牛的“牛鼻子”。
一是，新房价格大都以二手房价格为锚定物，二手房价格控不住，新房价格必然难以控制。
二是，与新房相比，二手房是现楼，周边确定性更高，拿房产证更快，同时有议价的可能，因而更受炒房客青睐，打击二手房虚火，就是打击炒房客。
三是，二手房更容易做高评高贷，甚至超贷，不利于打击炒房。
四是，部分热门小区出现了房价联盟，一起哄抬小区房价。
五是，很多热门小区的二手房，价格高到离谱，上海、广州、深圳这类一线城市的核心房产20万+成交是常态，甚至有摸高30万+的；在很多经济发达的二线三线最高也能问鼎10万+。
近二十年，中国楼市未曾改变“一直上涨”的行情，民众乐于购房，也苦于购房。几番调控的结果，也无非是管控力度紧松交替中，“慢涨”和“快涨”的区别。
对于大搞“不住就炒”炒房客来说，能炒得起来的市场基础在于宽裕的房地产流动性，当市场不断有需求，那么他们手中的房产就能快速变现，低进高出。
二手房指导价的出台，打的就是这一点。

03
卖房“游击战”
政策到底咋样，还得看落地效果。
从交易数据上看，2021年5月深圳市二手住宅总体共成交2646套，环比下降39.5%，同比下降66.7%；二手住宅成交面积为23.3万平方米，环比下降39.1%，同比下降64.1%。
深圳在执行二手房指导价后，成交量显著下降。

西安新政落地两周后，二手房市场均价为17252元/平方米，环比下跌2.2%，跌幅居全国第一。
咋一看，好像政策还挺灵，效果也算不错。但有很大一部分，实际上是被政策吓退了，想着等到风声过一过，再拿出来卖。
况且，就这点调控手段，怎么可能难得住勤劳勇敢的中国人民？
政府有张良计，百姓就有过墙梯。
二手房交易市场进入了“深度博弈”阶段。
早年，房地产调控政策层出不穷。为了破解限购名额，假离婚横空出世；为了破解社保积分摇号，父母代为摇之；为了破解二套房首付比例，找人垫资还贷后，抵押房产去办经营贷，变相实现低首付购房。
上有政策，下有对策，钻政策的空子，中国人民的小智慧又重新占领高地了，小小一个二手房指导价，真挡得住人民群众对房地产的需求吗？
以前茅台搞过限价。结果遭到限价1499元后，经销商搞出一套捆绑千元矿泉水的操作，酒不让我卖得贵，我就绑着矿泉水一起卖，要买1499的茅台酒，必须购买1000元“限量版”娃哈哈纯净水一瓶。

这回房地产又来搞限价，有了茅台的样板，应对起来也不难。
既然不准我房子卖得贵，那我把车位、家具家电、艺术品这些捆在一块卖，装修另算。
例如，西安某业主将一套价值超过600万元的房子以300万元的价格挂牌出售，并附赠一个车位。但房价之外，业主还提了一个额外要求——购房者必须附带购买一幅毕加索假画，虽是假画，却标价高达380万元。

你要我房价对半砍没关系，咱们600万的房子就卖300万，但是呢，我们家正好就有一副祖传的画，这幅画呢就卖300万，房子不单卖，你要想买房那必须连着画一起卖。

还有上海的中介阳奉阴违搞出2种挂价。虽然表面上是符合官方验资要求的挂价，而实际上真的价格是私下交代中介，自己的房子实际上要卖什么价，等买家找上门来，再协商成交。

这二手房交易都搞得跟打游击战，地道战一样了。

04
害惨了刚需
虽说市面上应对二手房限价的操作层出不穷，但从实际情况来看，对于房价的打压效果还是有的。
因为流动性降低是楼市最可怕的事，没有充分的供需，值再多钱，挂再高价也没人买，陷入“有价无市”的境况。
并且，二手房指导价最关键的环节在于银行端。
具体操作是将官方参考价和银行贷款挂钩。
比如原来一套房子的市场挂牌价500万，官方参考价只有400万，那么银行发放贷款将以400万元为基础，买家能够从银行获得的贷款将大幅减少，直接打击购房者的购买力。

部分借助房贷杠杆维持的高价房，未来生存空间将越来越小。
那么靠炒房暴富的时代，真的一去不复返了。
但是卖二手房的都是什么人？不外乎两种，一是卖房套现的炒房客，二是以旧换新或者买二手房的刚需族。
炒房客是打击到位了，却让刚需也跟着挨打，还是挨最毒的打。
二手房指导价出来后，实际上提升了首付比例，让贷款额度减少。
原本1000万的房子，首付可以300万买到，现在提高首付比例以后，首付必须500万才能买到。
这样的结果只能会刚需更受伤，更加买不起房子！
再者，通过限制超高房价就能真正让人们都买得起房了吗？以前卖20万的房子，现在卖10万，普通人也买不起啊。
关键还得让人们收入也提上来，当地收入能匹配当地房价。
很多人把二手房指导价和最近上面提出的：“努力实现全体人民住有所居”，联系在一块。

二手房限价虽作为房地产的调控政策，但根本目的是去杠杆，避免民众在房地产上杠杆加得太猛，给金融体系增加稳定因素；也是今年年初严查经营贷违规流入楼市的延伸。
要想真正解决住房问题，还得从市场构成的最基本要素入手——供给与需求，增强刚需一族的购房能力和加大土地住房供给。
提高首付比例和提高房贷利率绝对无法解决中国房价高到离谱的问题，更解决不了很多年轻人买不起房的问题。恰恰应该反其道而行之，降低首付比例，把房贷利率压到年化2%，甚至更低；在实行低首付、超低利率房贷的同时，完善贷款审查制度，让房贷真正被需要买房自住的普通人所用。
并且在此基础上，丰富房地产供应主体，把保障性住房落实到位。
这一点，新加坡就做得很好。
以前，新加坡和中国一样，也是房价非常高，高到普通人买不起的程度。
然而他们政府在“努力实现全体人民住有所居”下了很大功夫，在2009年之前，便完成了100万套保障性住房的投入！要知道，那会儿新加坡人口才500万出头。
结果是现在新加坡人人有房，房价却依旧可以保持高位运行。可见高房价和人们买不起房的情况，通过合理的政策条件是可以实现并存的，在不损害所有人利益的前提下，实现了人民安居乐业。
窃以为，通过二手房指导价等等方式来限购、限贷并非调控房价的长效机制，这种粗暴的方法实际上会为市场带来很多乱象。
对于目前的中国来说，是要在高房价的大环境下，实现人人有房住，而非通过锤死房地产来把房价降下来。真这样一条路走到黑，可能房价还没下来，经济先垮了。
政策和调控，有时候也是需要点“艺术性”。