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楼市调控又现杀招!
自然资源部办公厅近日下发《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》，要求地方进一步规范存量住宅用地信息公开工作，切实发挥充分信息对稳定市场预期的重要作用。
函件中明确要求：地方严格按照自然资源部制定的存量住宅用地信息公开样式表格公开信息，准确完整地列出每个住宅用地项目的具体位置、土地面积、开发企业等信息，不得缺项漏项，不得使用名称简称。
住宅供应的多少是国内房地产市场的一个重要变量，影响着未来房价的预期。
但这些年供应出去的存量住宅土地到底开发了多少？又有多少地块由于某些原因在晒太阳？这些信息除了部分房企在财报中有所透露之外，很少能被外人得知，甚至有些地块由于年代长久，或者情况复杂，相关部门都很难掌握清晰情况。
捂地的开发商，究竟打着什么算盘？
01
去年9月满城风雨的“李嘉诚、和记黄埔地产事件”，就是典型的开发商“捂地”案例。
2004年，和记黄埔拍下两块地，共计21.35亿，楼面价1030元/㎡，这个项目卖了16年，还剩6000多套，上一次开盘还是2016年9月，而这里的均价，也从上一次开盘的1.2w+，涨到了2.3w+，粗算一下，和记黄埔赚了大概38亿。
这还不算“额外收入”，因为当时这块地被拿下后，又被和记黄埔抵押给银行，因此，和记黄埔从银行获得26.21亿的抵押贷款，继续滚动开发...
类似的案例还有很多，比如上海某项目，2001年开发商花费3.9亿拿地，按项目整体约18万㎡的建筑面积计算，楼板价仅有2167元/㎡，之后竣工时间一拖再拖。
2005年，项目第一期，已经达到新房预售标准，但是开发商没推，又过了2年项目才首次开盘，均价3.6w/㎡，到项目最后一次开盘时，楼盘均价已经逼近7w/㎡，是拍地时楼面价的32倍还多。
2005年，某开发商以45.6亿的价格拿下上海市中心世纪大道站一宗商业用地，被捂了6年后，2011年才开始正式开发，然后建设又花了整整5年多。
谁能想到，建成距离拿地已经过去了10年，而这个繁忙上海市中心地铁换乘大站上，还是一片工地。到2016年项目完全竣工后，开发商以200亿元的价格卖给了人寿保险，历时11年，一栋写字楼纯赚154亿。
可能有人会问，开发商这样“捂地”不会被处罚吗？
答案是：会，而且是重罚。
相关法律规定，“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”
但这跟土地增值动辄数十亿，百亿的利润相比，实在不值一提。
02
而且，上有政策，下有对策，开发商还有不少“骚操作”来规避处罚，总结一下，套路一般是这样：
两年内我挖个坑，打完地基后就停工，这样，项目就算是“建设中”了，不能算囤地，就像2014年，北京崇文门地王拿地三年仍在挖坑。
还有开发商拍下一块地之后，原本分2-3期就能开发完成的地块，分成若干期多批次开发，随着周边房价起来，越往后的开发批次，价格自然水涨船高。
甚至有的开发商为了延期开工，会鼓动拆迁户闹事，或者鼓励钉子户别搬走，不能完成拆迁，这块地就只能待着。
几轮操作下来，开发商不仅成功的“和时间做了朋友”，还巧妙的钻了制度的漏洞。
2018年，国土资源部公布了一个数据：全国111个城市、50000多宗住宅用地中，合同正常履约比例为81.8%。
也就是说，全国有20%的住宅用地没有按照地出让合同正常执行，除了了个别合同约定不合理及不可控因素外，剩下就是“捂地”捂出来的。
低买高卖，符合资本原始属性，但这对于一个城市、一个家庭来说，几乎是致命的。
一个区域，开发商承诺的住宅、商业、写字楼等配套没有如期开发建设，这肯定会影响到原本的区域板块规划，比如上海市的真如板块，曾经定位四个城市副中心之一，活生生被捂成鸡肋，错过黄金发展期......
再比如贷款买了项目二三期的业主，几年也看不到项目落地，掏空口袋买的婚房迟迟住不进去，却还得苦苦打工还贷......
03
回到这次的政策，“存量住宅用地信息公开”对部分开发商的“捂地”行为，究竟有什么打击？
之前，国家对于“捂地”行为的打击，主要依靠土地增值税和土地闲置税，一个从土地交易端加罚，一个从开发端加罚。
土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。
但是，即便两种税率的加罚的力度很高，跟土地增值动辄数十亿，百亿的利润相比，差距还是很大。土地批出去，不知道什么时候建成，周期如果特别长的话，就给楼市调控带来了难度。
实行“存量住宅用地信息公开”，政府对土地的掌握力度就上去了，同时通过公示，社会对房企土地用地计划也有了监督途径，相当于政府+社会同时向拿地开发商施压。
而且相关部门出于维护社会稳定、促进招商引资等考虑，很难真正能去征缴土地闲置费，或者无偿收回土地使用权，导致政策执行效果大打折扣，信息公开也意味着对政府施政力度，以及对以往政策的补强。
最后，打击捂地行为，还需要国家和社会的共同努力，推动制定相关的法律条文，把法网织密编牢，做到有法可依，让开发商更加关注项目运营本身，成为城市建设发展的助力而不是阻力。 |
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发表于 2021-10-9 10:49:45
