一线城市，楼市骤变……

万胜

文/韬略哥
一线城市房贷，全面告急！
北京，目前房贷利率是首套房5.2%，二套房5.7%。年初可能两三个月就能放款，但现在需要更长时间排队等候。
上海，接得慢，审得严，个别银行暂不受理二手房贷款！
广州，父母赠与的买房款也要查来源，而且放款时间要等待3个月至半年。
深圳，各大银行房贷都在收紧，最快也要等6-8个月。
再加上打击学区房炒作的“双减”、“教师轮岗”和“大学区制”政策，在一线城市即将普及。
9月1号北京开学将率先试点2000名教师轮岗，如果效果好，未来还可能由一线城市向全国推广。
房贷减速、学区房利空，一线城市房价，进入全面降温阶段。

01

房贷为何告急？

房贷额度紧张，早有源头。
今年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。







也就是说，一部分本该流向实体经济的贷款，违规流入了楼市，造成了经济脱实向虚的风险。
由此，各地银行开始自查自纠经营贷等资金买房行为，特别是房价较高的一线城市。
在深圳，各银行出台了严查首付款的细则，堵住信贷资金炒房的漏洞。







深圳银保监对外披露，自去年4月以来，全面排查了深圳中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷，提前收回了21笔、5180万元涉嫌违规贷款。
说实话，看到这个数字确实让人吃惊，一线城市炒房的钱比我们想象中要多！
再加上去年年末，央行、银保监会给地产贷款划下“两道红线”。







按照规定，各类银行机构房地产贷款占比上限不能超过40%，个人住房贷款余额占比不能超过32.5%。
严查经营贷，使一部分表外房贷回归到表内，让本不富余的银行个人住房贷款额度更加雪上加霜。
同时，银行贷款审查严格，放款的周期也会延长。
再往后，贷款额度收紧，则是房贷利率上调。
从首套利率水平来看，在4个一线城市中，广州最高（普遍为5.4%），其次为北京（5.2%）、深圳（5.1%）、上海（4.65%）。
二套利率来看，北京最高（5.7%），广州和深圳第二（5.6%），上海（5.25%）。







虽然LPR已经连续“原地踏步”一年多，但2021年开年至今，已有30个城市的房贷利率较2020年年底上涨。
与全国其他城市相比，一线城市的利率仍处于较低水平。这意味着，未来一线城市的房贷利率极有可能会继续加点。
居大不易，以后在一线城市买房，不仅要证明你的钱是你的钱，而且全款优先。刚需走贷款流程，则面临资金紧张、资金价格贵的难题。

02

学区房利空

今天朋友圈流传了一张图，要想了解双减政策力度有多大，上某宝搜“开学买什么”。







抱着好奇的心态，我也去试了试，结果万万没想到，没有跳出任何文具铅笔练习册的链接，而是出现这样一幅图片——“不要鸡娃”。







以管窥豹，我们可以想象鸡娃的头号神器——学区房，将遭遇多么大的利空打击。
特别是北京刚推出的试点教师交流轮岗制度，力度空前。
直接将名师资源重新洗牌分配，学区房被釜底抽薪，价格自然下跌。
新学期，北京市将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，东城区、密云区为第一批两个试点区，2021年年底之前，再启动六个区的干部教师交流轮岗试点。

2019年至2020年7月北京各市辖区二手房成交套数

北京西城7月初执行多校划片政策后，市场骤降，教师轮岗政策则让已经降过一轮的房价又受到了新的冲击。
还有深圳，目前也明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。







最近深圳“百花小学+实验学校初中”的一套学区房，在拍卖中只卖到了每平米10万元，远远低于此前的17万元。
这说明学区房的走势已出现了大逆转！
今年以来，深圳二手房均价在2021年2月达到最高，二手房成交参考价政策发布后，二手房价格降温明显。







这一波学区房利空，将继续带动二手房市场量价下跌。

03

买房怎么办

房贷放款减速，学区房利空引发价格下跌，一线楼市进入一个全面降温的阶段。

各梯队城市二手住宅均价累计涨幅对比

目前，尚未实施大学区制的、一流学区房，风险比较大。
这些学区房普遍溢价率都很高，而溢价的主要原因就是“独享、超强学位”等概念，因此受政策影响非常大，一旦实施教师轮岗政策，这些优势就没有了。
在买房上，如果有价格倒挂的新房，购房者有资格参加打新，那么还是可以出手。
如果是想买二手房的话，暂时可以不急了。
深圳、广州和上海的二手房市场，接下来可能会偏冷一段时间。