新房成交跳涨、二手房高点回落，北京楼市“冲突性”特征显现

李志敏

（幸福里快讯-市场）新房供应量加大，市场成交出现明显升温；学区房降温、信贷收紧，二手房开始冲高回落。

来源：幸福里资讯
作者：实习生 程杰
编辑：王小玉
上周（8.20-8.26），北京楼市调控新政持续发酵，新房成交量明显增加、二手房成交量略有下降。
近期，北京针对住房租赁将“租购并举”写入法规，以及在“双减”背景下推动了校长、教师轮岗政策，再次为“学区房”降温，一系列政策调控组合拳，对市场降温起到明显作用。
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），面向社会公开征求意见，强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立“租购并举”的住房制度，并将写入地方性法规之中。
8月25日，北京市教委等部门就校长、教师交流轮岗问题做出解读和回应。业内认为，此举有望推动北京学位房进一步降温。
同时，北京出现了二手房贷款“限流”，多家银行放款延至明年的情况。
据幸福里研究院数据，上周北京新房网签套数环比上升19.46%，二手房网签套数环比下降0.84%。
新房供应量增大成交升温，二手房微降

据幸福里研究院数据显示，上周，北京新房共计网签销售1964套，环比上升19.46%，网签面积234796.2平方米，环比上升20.70%；二手房共计销售3429套，环比下降0.84%，网签面积317886.9平方米，环比下降1.94%。



相较于前几周的新房成交表现来看，近期新房供应量增大，市场推盘节奏加快，对市场形成了短期刺激效应，网签数据出现升温。
从库存数据来看，上周新房市场可售期房的数量从61231套减少为59693套，未签约的现房从29952套减少为29850套。期房供应量开始回落的同时，现房库存继续回落。



幸福里分析，在政策力度持续加大，市场供应量不断提升的双层压力下，新房市场“抢跑”入市的情况比较明显，但从各个楼盘销售去化量来看，市场分化现象已出现，一些地段稀缺、性价比高的项目，可能会出现热销，但条件一般的项目，竞争则比较惨烈，去化只能靠时间。



对应上周北京新房市场新增预售数据来看，共有2个项目（分别为：卓越万科翡翠山晓、禧瑞学府）拿下预售证，增加880套房源，相较于前一周5盘获批预售的情况有所下降。
幸福里预测，近两周，北京持续有新房获批预售证的情况下，未来部分集中供应的区域可能出现同质化问题，这将加剧新房购房用户“货比三家”心态，拉长成交周期，进而促使市场降温现象出现。



在二手房方面，北京市场在继前一周出现上升之后，本周再度回落。幸福里认为，二手房市场降温主要原因还是来自调控端的压力越来越大，同时，7月初起，北京房贷开始收紧，大部分银行“限流”缩减单量，也导致二手房成交周期有一定延长。而近期二手房市场基本持平，体现出整体预期趋稳的态势。
大兴重回搜索热度第一，望京继续稳坐二手房头部交椅

从上周北京各区域的搜索热度来看，新房方面，大兴搜索热度上升，反超房山，成为市场关注度TOP1；二手房方面，望京继续稳坐第一。
新房区域热度排行TOP3分别为：大兴、房山、通州。其中，房山热度下滑主要在于无新项目，因此整体热度上被大兴反超。同时，新房价格层面，5-6万/平的价格是用户最关注的价格段。
二手房区域热度排行TOP3分别为：望京、天通苑、长阳。与前一周相比，天通苑和长阳易位，望京依旧稳占榜首。
幸福里分析，望京板块二手房连续多周受到关注，主要原因是朝阳区新房供应增多，刺激部分换房需求。从今年北京土地供应数据来看，2021年全市预计供应住宅用地1060公顷，其中朝阳127公顷，是北京供地最多的区域。不过，由于望京板块周边新房多为改善项目，对于追求性价比的刚需购房，首选更多会选择靠近市区的望京附近的团结湖、金台路二手房市场。
此外，上周北京二手房成交面积热度TOP3和上周相比有所区别，分别为50-70平、70-90平、90-120平。50-70平已经取代上周的90-120平，成为用户选择的TOP1。可以看出，近期，面积较小的刚需二手房需求有所增加。
幸福里分析，近几周，北京各区域的新房搜索热度变化较大，一旦有新房供应便会促使该区域快速升温，但整体持续性不长，随着新房推盘动作降低，市场热度会迅速回落。二手房方面，在网签浮动不大的情况下，市场关注度较稳定。