买房，如何抓住楼市底层规律？

胡胡胡美丽_ss

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整个七八月份，都被淹没在重拳调控的信息中。


比如，8月5日，一下来了两个。


先是，中国现在最网红的省会城市——杭州，出台强化限购的调控条款。


消息很简单，就是几句话。

原来杭州的政策是大学生或者人才引进，落户之后可以买。


现在是不但落户，再加上2年社保，可以买。或者不落户，有四年社保和个税，可以买。


对于杭州人，原来两年社保可以买。


现在是杭州户口，满5年可以买。

很好理解。


同一日，又是北京的所谓大消息。







连新华社这种官媒，都不能免俗标题党。


点开一看，事不大，实际上就是北京市场打上了假离婚买房的补丁。


不过按照惯例，媒体一通解读，于是那些耸人听闻的词语又冒了出来，什么“凉凉”，什么“炒房客团灭”，什么“一剑封喉”啥的。


总之，怎么抓眼球怎么来，怎么让你觉得楼市玩完怎么来。


但是，我想问——然后呢。


我，三个月市场怎样，半年市场怎样，一年后市场怎样？


作为最最普通的买房者，我究竟是应该买还是“卖”？


这才是我们应该思考问题的重点。


然而，想通问题的关键在于理解一些关于房地产的常识。

2

哪些常识？


一、房地产是一个周期性的行业，地方楼市是一个周期性的行情，这个和股票市场类似。


二、不可能有永远涨的市场，也不可能有永远跌的市场，所谓周期永远是涨涨落落。


三、然而，由于房地产的特殊性，国家不太可能允许这个市场有过高的涨幅，同样有过大的跌幅，所以对于房地产产业的原则就是——稳地价、稳房价，稳预期，这一点是和股票市场不相同的。


四、但是，由于各个地方情况千差万别，特别是经济的差异性，所以中国现在的地方性市场呈现出越来越明显的周期非同步性。


五、但是这种周期会相互影响，全国性大周期会影响地方性市场的小周期。
大城市的周期会影响小城市周期。临近城市楼市周期也会相互影响。


最后，再总结一句话。


对于房地产，最最本质的就是一个周期游戏。


如果想通过房地产赚钱。


无他，在正确的时间内买入，在正确的时间内卖出。


仅此而已。

3

似乎，又说了一些毫无用处的废话。


就像你告诉我，照着下次福利彩票的号码，就能发财一样。关键是什么是正确的时间？


然而，福利彩票的号码，无法预测，因为每一次它都是随机概率分布。


但是，房地产周期却有着规律性分布。


这也就是说，我们可以通过寻找接近的周期“顶”和“底”来寻找。







这是一张非常重要的中国房地产周期变化的规律图。


从图中我们可以解读出非常多规律性信息。


就拿我们刚才举出重要问题——什么时间容易出现是一个房地产周期的“顶”和“底”？


从2008年到2018年，我们差不多出现了三次周期的顶底。







2008年底。
2012年初
2014年中到2015年上半年。


时间不同，但是，每一次“底”的出现，都是在全国房地产销售额累计同比出现20%左右降幅的时候。


一旦出现这样的降幅，政府都会大概率放松救市，同时市场周期拐点出现。


从2008年，每一次都是如此。


因此，很难说这是一种巧合。


更可理解为，政府能够容忍这个指标下跌的幅度就是20%。

4

这里，请大家先扭转一个误区。


政府提出调控要求是三点——稳地价、稳房价、稳预期。


然而，政府真的最关心是房价吗？


这个城市房价涨5%和降5%，对老百姓影响很大，10%房价意味着将近至少10万到20万总房价。


但是对政府影响大吗？


对，不大，真的不大，除了契税、营业税多收一点和少收一点，其他影响真的不大。


对于政府，最关心两个数据，第一房地产投资开发完成额、第二房地产销售额。


只有房地产投资完成额保证的情况下，才能保财政收入，才能保证就业，而这两项不单单是经济指标，更是稳定指标。


而投资完成额的直接对应则是销售额，房地产公司卖不出房子，他们拿什么投资。


所以，对于政府，尤其是地方政府，它可以容忍房价20%以上的下跌，但是它是不能容忍投资额和销售额过大下跌。

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下一个问题，在什么情况下，政府会出手进行降温型调控干预。


我们再来仔细观察那张图。


可以看出来，从2008年之后。


国家每一次出手干预点不断在下移。

2010年，房地产销售额累计同比增长80%的情况下，国家出手；


2013年，房地产销售额累计同比增长60%的情况下，国家出手；


2013年，房地产销售额累计同比增长40%的情况下，国家出手

可见，触发降温型调控的这个销售额累计增长的这个点，国家一直在降低。


可能未来的趋势就是房地产累计投资额超过30%，甚至超过20%，国家就会触发降温型干预的调控点。

6

当然，以上的主要分析都是针对全国性调控。


从2019年开始，这种全国性调控将会越来越少，而地方性政府的因城施策，一城一策将越来越多。


然而，调控的原理则是不变的。


因为，政府运行的原理是相似的，同时政府调控心理也是相似的。


第一、单纯价格上涨无法直接诱发调控，能诱发调控的关键数据是房地产销售额累计同比是增长还是负增长。


第二、一旦这个数据出现20%左右的负增长，政府将大概率进行升温型调控。


第三、一旦这个数据出现20%到30%的正增长，政府将大概率进行降温型调控。


当然，从中央政府变成地方政府，调控参考指标和诱发调控数值，可能有变化，这就需要继续研究，找出规律。


所以，对于房地产研究，现在反而不要去盯哪些依旧火热或者刚刚开始调控的城市，比如杭州，比如西安，比如广州，因为现在谈顶底都为时过早。


反而，要去盯那些已经开始深度调控，或者市场已经大冷的城市。


比如，一夜入冬深圳，比如深度入冬的青岛。


把深圳、青岛作为一个典型的地方性市场，进行小白鼠解剖，找出深圳、青岛将在哪个时点开始升温型调控。


总之，对于每一次周期，错过和买高都不是大问题，最大的问题是你在经历过数次错过或者买高的时候，依旧不知道你为什么会错过或者买高。


毕竟，对于房地产，它的本质就是一个有规律性的周期性游戏。

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