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文|凯风
土地市场迎来大变局。
近日，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”，达到溢价率上限后即摇号，新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。
无独有偶，广州第二批集中供地公告显示，溢价不得超过15%，严禁房企使用“马甲”，黄埔、南沙多个地块限制新房销售价格，且价格基本都低于上半年。
除了深圳广州之外，天津、青岛、成都、合肥等地陆续发布第二批集中供地详情，新一轮供地制度正在形成，整个土地市场将来全新洗牌。
1、各城统一调低土拍溢价率上限、最高不超过15%。
2、土地限购，同一家房企不得使用多个“马甲”拍地。
3、房地联动，地价下调，房价上限随之下降。
4、提高门槛，保证金上调，部分城市要求拍地必须用自有资金。
……
这些新举措，意味着什么？
其一，土地溢价率不得超过15%，已经成为新一轮集中供地的标配，“地王”不复存在。
土地是面粉，房子是面包，面粉价格上涨，面包价格自然容易水涨船高，反之同理。
过去的调控，主要以限制面包价格为主（新房价格），而土地市场仍旧火热，这就导致实际地价不断上涨，“地王”现象不断涌现，“楼面价再创新高”的新闻层出不穷。
如今，严格限制土地溢价、限制房企使用“马甲”等组合拳的落地，将给“地王”以最大一击，那些动辄50%乃至100%以上的土地溢价现象不复存在。
政府主动让利控制地价，通过炒作“地王”来刺激房价的玩法已经行不通了。
其二，房地联动。地价下降，新房价格同步下降，而二手房泡沫也将被挤出。
地价是破解高房价的钥匙之一。
限制地价，相当于地方政府主动让利，既然地价下调，新房价格也就失去了持续上涨的理由。
在深圳广州第二批集中供地里，多数地块的新房限价普遍调低。深圳普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，广州黄埔南沙的新房限价明显低于上半年的市场价格。
当新房价格被强制下调之后，远高于新房的二手房价格恐怕难以维持，一些地方依靠抱团涨价等形成的虚高二手房挂牌价即将回落。
这意味着，“土地-房价-二手房”的限价联动模式即将形成，挤泡沫势在必行。
其三，限制土地溢价率，还能缓解开发商的资金压力，调动房企的积极性。
房价上涨，对于开发商未必是好事。
因为房价上涨地价也会上涨，土地成本不断抬升，开发成本与日俱增。如果新房被严格限价，或者市场遇冷去库存缓慢，那么高昂的开发成本，很容易变成开发商的难以承受之重。
现实已经证明，随着房企融资“三道红线”落地，加上新房限价的刚性化，开发商赚得盆满钵满的时代正在过去，现金流危机、债务问题成了悬在一些龙头房企头上的达摩利克斯之剑。（参阅《3年1000多家房企破产！什么信号？》）
数据显示，今年上半年，多家房企利润增速有所回落，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，而部分房企出现了负增长，即使一向以稳健著称的万科，净利润出现了两位数的下跌。
所以，在此前的土地市场里，一些城市已经出现了只有地方国企报名竞拍的尴尬现象，这背后不无土地价格高昂和楼市风险凸显的因素。
所以，在限制新房价格的同时，限制地价，将地价与房价形成联动，不仅有助于稳定土地市场，还能降低开发商的资金焦虑。
其四，官方“定价”即将开启，这一轮楼市调控远不同于过往。
地价有最高溢价率限制，新房有备案价限制，二手房有指导价限制……这意味着，覆盖土地、新房、二手房的全新定价模式正在形成。
众所周知，房价，短期看政策，中期看土地，长期看人口。
作为长期因素，人口基本面自不用说，“少子化+老龄化”的格局影响深远，唯有中心城市还有人口和人才红利。
作为中期因素，土地终于被纳入调控范围。土地调控的核心，在于扩大供给和政府让利。限制地价，自然能带动房价回落，地价-房价联动，有助于稳定市场预期。
作为短期因素，2021年的调控可谓史无前例，房企融资三道红线、房贷两道红线、二手房指导价等，刷新了人们对于调控的认知。
未来的楼市，必然是高度稳控的，挤出泡沫，挤出金融风险，挤出影响生育、社会流动和社会公平的所有方方面面。
总之，在新的时代，不要心存侥幸。认清政经大格局，才是第一位。 |
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发表于 2021-10-2 21:42:18
