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|@81大白话
今日头条第371篇原创文章
楼市目前所面临困局的主要原因就是结构性失衡。
01
随着不断有城市出台了类似“限跌令”的政策，中国楼市的另一面已经徐徐地解开了面纱。
一二线热点城市的楼市几乎是天天挨打的状态，即使是这样，房子依然是稀缺品，也是使得即使目前针对这些城市的楼市调控政策已经呈现出全方位立体化的严压状态，流动性都被限制住的情况下，房价依然波澜不惊。归根结底的一个重要原因就是人口不断地涌入、需求旺盛，但供应其实是不足的。
而非热点城市的楼市，由于人口的不断流出，经济增长乏力等因素，在楼市调控力度相对不大的情况下，房价出现了摇摇欲坠的情况。大量的新房和二手房卖不出去，形成了大量的库存，之前扩张发展出的新区新城渐渐成为了人烟稀少的“鬼城”。
由此，我们可以做出一个判断，对于热点城市来说，居住需求的比重大于投资需求；而非热点城市，则是投资需求比重大于居住需求。
在楼市趋势向好的情况下，不论是热点城市还是非热点城市，都是一种欣欣向荣的景象。但当楼市趋势出现变化后，真正能够支持楼市的主要就是居住性需求，这也是目前楼市出现分化的主要因素。
一件商品，在需求旺盛的情况下，价格上涨是大概率要出现的。但在需求不旺盛的情况下，如果不减少供给，价格下降就是大概率事件。从这个角度看，对于过于依赖土地财政的城市来说，就面临了一个很艰巨的难题。因为价格体系一旦进入了一个逆向循环，土地市场最终是一定会受到影响的。这也是最近频频有城市发布“限跌令”的原因所在。
但一个现实问题是，从目前的楼市状态以及经济背景来看，靠“限跌令”解决所面临的问题，难度太大。
02
这种情况凸显出一个问题，那就是之前因为楼市投资需求的旺盛而导致很多城市疯狂盲目扩张的后遗症开始出现了。
这就如同猪肉，当大家都养猪时，猪肉价格就会出现大幅度下降，一个非常主要的原因就是，即使价格再低，人一天要吃的猪肉也是有极限的，所以价格就不再是决定市场走势的主要因素，即使价格再低，猪肉也卖不出去，最终造成大部分人会亏损，这就如同噩梦一般，导致他们做出退出市场的决定，当大量的参与者退出市场后，供给就会出现问题，猪肉价格就会上涨，当大家看到猪肉价格大涨后又纷纷进入到市场。所以今天其实只是在重复昨天的故事而已。
对于楼市而言，道理其实也是一样的。但楼市有一个最大的不同就是这个周期是很长的，因为楼市的兴衰其实是和人口情况挂钩的，人口就是需求的基础，但人们买房不会向买猪肉那样天天都买，所以就会拉长整个市场的运行周期。
周期的拉长有一个弊端，那就是时间过长，人们就会因为思维惯性而麻木，对于周期趋势判断会滞后。
其实楼市分化的苗头早在五六年前就已经开始显现了，说得具体点就是2015年那一拨涨价去库存。不管去库存的方式是涨价还是降价，问题的关键是大量积压的库存。当时的高库存其实已经给所有人敲响了警钟。只不过机缘巧合的一次涨价去库存操作的奏效，反而让人们选择了相信假象。
这也是目前非热点城市库存再一次高企的主要原因，而这些高企的库存，基本上都是来自于那次涨价去库存之后的城市加速扩张。
对于这一点如果有一个足够清晰的认识，那么对于接下来的楼市走势，基本上就会有一个大致的判断了。
03
人口迁徙形势的变化导致需求的变化，对这个情况认识不够透彻导致库存大量增加，于是楼市的结构性出现失衡，最终就形成了目前我们看到的楼市分化。
从目前的经济形势、楼市政策以及负债率等因素来看，如今楼市的分化是很难逆转的。当然还有一个重要的原因就是，曾经可以实现涨价去库存的“利器”---棚改加货币化安置被叫停了。
大家要明白，棚改政策可以做到大规模地创造需求，而货币化安置则是让这些需求成为了有效需求。
其实，以目前人口迁徙趋势来看，这两个政策即使不叫停，也很难再一次创造奇迹，解决目前非热点城市库存高企的问题了，因为拿到拆迁所得来的资金，到其他城市买房的比例将会大大增加。
所以，对于一个城市的楼市来说，人口就是基本盘，因为人口背后就是需求和资金。没了这两样东西，城市的楼市不会好。
对于购房者来说，目前也是一个非常时期，非热点城市的房子不敢买，热点城市的房子买不起，即使买得起也没资格买，这就压缩了实际需求。而目前对于流入楼市资金的严控，也使得需求被进一步压缩。需求被大幅度压缩，对于任何一个市场来说都不是一个好事。
对于房企来说，目前清库存回款是头等大事。而要通过降价的方式做这件事的话，第一选择一定是抛售非热点城市的库存，这就使得人口流出的城市房价下行压力很大，最终导致这些城市不得不出台“限跌令”。
这些都是目前楼市的基本运行逻辑，如果政策不松继续向下走的话，会出现什么情况大家可以脑补一下。
刚刚也说了，目前楼市的问题就是结构性失衡的问题，也就是人口和资金流出的城市库存量大，房子是过剩的状态；而人口和资金流入的城市房子不够买，房价上涨的压力很大，导致政策限制性强。这其实就是走入了一个循环之中，如何盘活这盘大棋，让这种失衡的状态得到缓解，就是楼市是否能够走出困境的关键。
对于这个问题，您是怎么看的呢？
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发表于 2021-9-30 14:31:54
