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6月份开始的楼市惨案是全国性的，普遍各个城市都发生了，包括很多公认市场很好的一二线城市，7月份比6月份成交腰斩，8月份比7月份更加腰斩的惨象，次生灾害就是楼市的降价大跳水和土地的流拍。
发生了啥情况？大家都很好奇
这篇就是琢磨下到底是啥原因。
一、背景
其实，冰冻三尺非一日之寒，在腰斩又腰斩之前已经有了很多隐忧。
2021年小阳春有2个特征
特征1：3-5月恐慌性放量
无论是济南、武汉这类二线城市，还是浙江的三四线们，都迎来了一波超级牛市，有库存的清库存，没库存的涨房价，“恐慌”两字重出江湖，带走了一批人以踩踏的方式提前入市。
特征2：刚需比例越来越少
我们可以看到，小阳春的表现中，改善盘非常耀眼，刚需盘其实反而乏善可陈，远郊刚需盘还是一个比一个难卖，市区的高单价高总价的改善盘反而难抢。所以，改善为主导的市场，本身就有其波动性——改善的购买并不如刚需那样急迫，可以观望。
二、更大的背景
“目前，老百姓的住房得到了全面的改善，现在城镇住房居民家庭拥有率达到了96%，其中最穷的低收入的家庭，他们的住房拥有率也达到了89.1%，可以说当年我们所设想的居者有其屋的目标已经基本实现。”——摘自网上的报道，是一个官员2020年在博鳌论坛上说的。
也可以理解为，房地产全面野蛮生长的时代结束了，大部分人都有了房（背上了负债），未来只能是结构化的市场和行情。
三、对背景的总结
没有刚需筑底，未来的行情大概率就是大起大落。情绪来了就疯一下，情绪走了就掉回去，掉落的深度取决于当地的居民财富能力，财富能力强的地方稳得住，弱的地方从哪来回哪去。
四、直接原因：6、7月份的政策鞭挞、特别是金融口收紧
可以讲，如果没有政策强压，量不会掉的那么惨，总是会有一定的平滑度。毕竟3-5月小阳春普遍都很强，居民的热情很高，是有一定惯性的。腰斩又腰斩，一定是用了力度的。
力度就是：限制需求及地产和金融脱钩。
房价的规律其实很简单，供应少了、房价涨了，杠杆高了、房价涨了。
土地供应和新房供应的确有滞后性，而且18亿亩红线在，没法敞开供应土地，所以就搞了需求端，比如浙江的全面限购进程。
而杠杆这块的主动权在政府手中，全面抽杠杆，一是控银行，给银行也2条红线，二是控居民，严查你的首付和流水，要求和实际匹配。实质性是通过“规范”的方式降低了居民的购买力，6月前本来可以通过首付借钱、流水作假，往上撑购买力的，现在都不行了，这就排除了一大批的客户。
银行房贷不行了，那经营贷呢？特别是浙江，有一堆中小企业，要流水有流水、要税收有税收，房产又是强力抵押品，按小微去做贷款利率2%可能都不到，天然的炒房天堂（房价一旦涨了，越贷越多，甚至贷的比原来买的房价还多，利率还低）。但是，被限购了呀，那种人都不止3套房，一个限购对付足矣。
而且房贷利率也高了，作为一个压在骆驼身上的稻草，也有分量。
五、次生原因：心态变化
买涨不买跌是天性，股市亦然、楼市亦然。
只要不涨，就不想买了。
如果跌了，就想卖了。
跌的时候有很多很多理由，来给自己营造恐慌的感觉，就如同涨的时候也有很多很多理由，来给自己营造恐慌的感觉。
六、政策鞭挞后的案场反应
案场人少了，有些人发现自己没了资格，有些人发现自己的流水不够了，有些人发现自己资信不好被销售鄙视了。
为了收拢残存的客户，特别是那些还算优质的，但是被打的首付不够的客户，案场只能采取主动降价或者首付分期的策略。
而且，客户变得越来越稀缺，各个楼盘都在抢。
房价一旦下降到了价格战阶段，那就失控了，客户在不断等待各个楼盘的最近报价，在不断降价中失去了买房的乐趣——毕竟不会涨了，后面跌多少未知，那还不如继续观望。
建议刚需还是先上车，原材料暴涨房价却没涨，不就是因为疫情影响到了经济吗？不早点下手等房价涨回来再买？ |
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发表于 2021-9-30 14:04:38
